| CENTURY 21 ENTREPRISE ET COMMERCE À NANTES Après un flottement en 2007, le marché repart à la hausse La ville de Jules Verne, en pleine mutation urbaine, bouillonne de projets qui devraient booster l'activité commerçante et touristique. De quoi dynamiser le marché de ventes de fonds, sans pour autant, tirer trop à la hausse les prix de cession. Explications avec Hervé Moinel, directeur de l'agence Century 21By Ouest Entreprise et Commerce.
Propos recueillis par Tiphaine Beausseron | 
Hervé Moinel (3e en partant de la gauche) et l'équipe de l'agence Century 21 By Ouest Entreprise et Commerce de Nantes. | L'Hôtellerie Restauration : Pouvez-vous nous présenter votre agence ?
Hervé Moinel : Nous disposons de deux agences Century 21 Entreprise et Commerce (12 collaborateurs au total). L'une se concentre sur Nantes Métropole et sa périphérie, l'autre est située à Pornichet pour rayonner sur la côte (La Baule, Le Croisic, La Turballe, Piriac-sur-Mer…). Spécialisées en immobilier commercial et d'entreprise, les fonds de commerce de CHR représentent environ 80 % de nos ventes. Nantes a été classée en 2008 et pour la 3e année consécutive, en tête du classement Le Point des "villes où il fait bon vivre". Cette image positive existe-t-elle aussi sur le marché des ventes de fonds CHR ?
Oui. Nos clients, qu'ils soient investisseurs ou futurs commerçants, ont une excellente image de notre région et particulièrement ceux situés en dehors de notre département. Cela explique que 50 % de nos acquéreurs ne soient pas originaires de Loire-
Atlantique. Cela influe certainement sur l'offre et la demande, puisque, aujourd'hui l'offre commerciale de qualité et au bon prix ne suffit plus à satisfaire la demande. L'île Beaulieu est l'objet d'un grand chantier de rénovation urbaine, avec notamment des constructions de logements, bureaux, commerces, écoles, crèches, espaces verts, centres socioculturels… Quelle est son influence sur le marché des ventes de fonds CHR ?
En 2007, la transformation à la pointe ouest de l'île des anciens hangars à bananes, en un centre festif rassemblant 14 cafés, bars, restaurants et une discothèque*, a déstabilisé certains cafetiers-restaurateurs du centre-ville de Nantes. Ajoutée à une série d'arrêtés préfectoraux contraignant certains professionnels à fermer plus tôt, et aux politiques nationales incitant à diminuer la consommation d'alcool et de tabac, cette nouveauté avait gelé le marché des ventes de fonds CHR pendant quelques mois l'année dernière. Les acheteurs s'étaient mis en 'position d'attente' et, fin 2007, nous disposions d'une offre de vente largement supérieure à la demande, ce qui nous avait contraint à renégocier auprès des vendeurs un prix de vente à la baisse. Le marché est-il reparti à la hausse et quelle est la tendance à venir ?
Aujourd'hui, le nombre de cessions de fonds est reparti à la hausse, car les propriétaires des fonds de commerce situés en centre-ville ont maintenu leur chiffre d'affaires. Pour l'avenir, le nombre de ventes devrait considérablement progresser notamment en raison de nombreux et inévitables départs à la retraite d'une certaine génération de propriétaires, ainsi que de la diversité et de la qualité de l'offre commerciale qui attirent les acheteurs et en particulier les primo-accédants (ils représentent 30 % de nos prospects repreneurs de café-restaurant).
Les importants investissements publics qui dynamisent le tourisme local devraient également favoriser l'attractivité de la région pour la reprise d'affaires de CHR. On peut citer par exemple, la réouverture au public du Château de la duchesse Anne, la transformation de plusieurs rues, places et petits quartiers en voies piétonnes ou semi-piétonnes, la multiplication des places de parking et une meilleure offre de transports en commun notamment l'arrivée du Busway et le prolongement du tramway… Cette tendance s'accompagnera-t-elle selon vous d'une hausse des prix de vente ?
Non. Même avec une forte demande, les prix de cession ne devraient pas progresser. D'une part, l'augmentation du prix de l'argent impacte négativement sur la rentabilité des fonds et sur leur valeur lors de la vente. D'autre part, suite à l'acquisition de nombreux murs commerciaux par des foncières, les loyers commerciaux ont fortement augmenté ces cinq dernières années et influent aussi à la baisse sur la valeur du fonds et son prix de cession. Enfin, la création de nouveaux quartiers avec de nouveaux emplacements commerciaux, sans reprise de droit au bail ou de fonds de commerce, est une alternative intéressante susceptible de séduire les acheteurs. zzz61 zzz20t INCE21 FC0607 * hangarabananes.com Century 21 By Ouest
4 bd des Martyrs Nantais de la Résistance
44200 Nantes
Tél. : 02.40.480.807
rivesudcommerce@orange.fr Tableau indicatif des prix de ventes de CHR à Nantes selon Century 21 By Ouest Entreprise et Commerce | | % du CA HT | Coefficient du Perf* | | Débits de boissons | 80 à 90 | 3,5 à 4 | | Restaurant | 70 à 80 | 2 à 2,5 | | Restaurant gastronomique | 45 à 50 | 2 à 2,5 | | Brasserie | 75 à 80 | 2,5 à 3 | | Petite VAE | 60à 70 | 3 à 3,5 | | NB. : Ces chiffres n'ont qu'une valeur indicative et ne peuvent pas servir à eux seuls pour estimer la valeur d'un fonds de commerce de CHR. *Perf : Potentialité de l'entreprise et rentabilité financière. Il s'agit de l'excédent brut d'exploitation + économies réalisables (revenu du dirigeant et de son conjoint, et charges sociales correspondantes, leasing d'une voiture de fonction…) - recettes exceptionnelles (reprise sur amortissements, subvention unique…) | Article précédent - Article suivant | | | | |
