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	du 5 juin 2008	BLOGUEZ AVEC LES EXPERTS DE LARESTAURATION.FR

DERNIERS MESSAGES DES BLOGS DES EXPERTS SUR LA COMPTABILITÉ ET LA VENTE DE FONDS DE COMMERCE

DROIT AU BAIL ET LOCATION DU MOBILIER

Le propriétaire d'un hôtel fermé nous propose un droit au bail avec mobilier inclus dans la location, mais restant sa propriété… Est-ce possible ? E. Tourisme

Marc Gaillard : Il arrive que des propriétaires proposent à la location un bien avec le mobilier nécessaire à son exploitation… Il n'y a pas de difficulté s'agissant du droit au bail, qui doit être correctement qualifié dans la convention qui le prévoit, afin que sa fiscalité puisse être déterminée. S'agissant du mobilier, je suis partisan de le comprendre dans le droit au bail, et de prévoir le transfert de sa propriété au preneur, d'autant qu'il sera rapidement obsolète et que se posera alors le problème de son remplacement. Si le bailleur refuse de le céder, vous pouvez toujours prévoir de le louer pendant quelques années, avec faculté de mettre fin à la seule location du mobilier qui aura été prévue dans un contrat indépendant de celui des locaux. Le risque d'inclure le mobilier dans le bail se pose principalement dans la fixation globale du loyer, qui comprend alors 2 éléments, et rend délicat la dissociation, alors même que le régime de l'immeuble et celui des meubles diffèrent. Ainsi, qu'en sera-t-il du remplacement des meubles, de leur vétusté ? En conséquence, je vous déconseille de mentionner dans un même bail les meubles et l'immeuble, et vous encourage, si vous souhaitez louer le mobilier, à conclure une convention particulière, distincte du bail commercial. Concernant le fonds de commerce, celui-ci comprendra simplement du mobilier en location.

CHANGEMENT DE FENÊTRES

À qui incombe le changement des fenêtres, lorsque le bail précise que les grosses et menues réparations incombent au preneur (locataire), à l'exception de l'entretien des toitures et des réparations à faire aux murs ? Farona

Marc Gaillard : Le problème du remplacement des fenêtres est couramment évoqué devant les tribunaux, en raison de son coût. Or, si le bailleur ne supporte, aux termes du bail, que les travaux prévus par l'article 606 du code civil, les juridictions ont tendance à considérer que cet article a un domaine limité d'application aux poutres, gros murs et remplacement complet de la toiture. Dès lors, le remplacement des fenêtres incombe au preneur (ex. : Cour de cassation du 29 mars 2000).
Certains tribunaux acceptent néanmoins de considérer que le bailleur doit prendre en charge une partie des travaux, lorsque le remplacement des fenêtres s'impose en raison de la vétusté de celles-ci, et à la condition - bien évidemment - que le preneur ne supporte pas les travaux consécutifs à la vétusté de l'immeuble…
Je vous invite, dès lors, au mieux, à négocier la participation du bailleur au remplacement des fenêtres de votre établissement.

INVENTAIRE DU MOBILIER

Le stock de marchandises est-il toujours exclu dans le prix de vente d'un fonds de commerce ? Céline

Willems, avocat, sur le blog 'Implanter et gérer votre restaurant (démarche HACCP incluse)' : En principe, le stock est toujours exclu du prix de la vente, d'autant qu'on ne le connaît pas au jour de la cession. Mais cela est possible. Cependant, je vous déconseille d'inclure le stock dans le prix de vente : d'une part, vous payez des droits d'enregistrement sur le stock qui ne sera pas soumis à TVA de ce fait. D'autre part, vous perdez le droit à déduction de TVA puisqu'elle ne vous a pas été facturée. Enfin, le prix du stock suivra le prix de vente du fonds, qui sera séquestré soit au pire cinq mois d'immobilisation alors que vos fournisseurs ne sont peut-être pas payés. FC0607

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L'Hôtellerie Restauration n° 3084 Hebdo 5 juin 2008 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE