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Reprendre un hôtel : évitez les embûches
Stéphane Corre


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Acheter un hôtel : la question du prix

Pour déterminer si le prix de vente d’un hôtel est le bon, il est nécessaire de savoir avant tout s’il s’agit de la vente des titres de la société de l’hôtel, du fonds de commerce, et/ou du fonds et des murs (foncier) compris.


© GettyImages

Pour l’acheteur d’un hôtel, le prix de l’affaire qu’il souhaite acquérir est déterminant pour concrétiser et viabiliser son projet.
Les titres de la société seront calculés à la date de la cession à l’arrêté des comptes par le cabinet d’experts comptables de la société. Pour faire simple, les titres peuvent se calculer à partir de la valorisation du fonds de commerce additionné des immobilisations financières et de l’actif circulant, moins les dettes de la société. D’autres méthodes de calculs permettent également d’estimer la valeur des titres, suivant si l’on raisonne par le haut ou le bas de bilan.

Tenir compte de la réalité du marché

Dans tous les cas, quelle que soit l’approche pour l’estimation des titres, la valeur qui servira de base pour leur calcul sera la revalorisation du fonds de commerce de la société qui exploite l’hôtel en question. Il est donc primordial de se mettre préalablement d’accord sur l’estimation du fonds de commerce.

Il existe une multitude d’approches possibles, pour l’évaluation du fonds de commerce et/ou des murs (foncier)… Les méthodes d’évaluation les plus usuelles en matière d’hôtellerie sont celles par :
- le chiffre d’affaires ;
- la loi du 1 000e ;
- l’EBE retraité ;
- la comparaison par rapport au marché ;
- la rentabilité.
Pour vendre les titres, il faut valoriser le fonds de commerce et donc tenir compte du marché et des prix constatés sur la région ou le secteur : un hôtel-bureau à Paris ne sera pas valorisé de la même façon qu’un hôtel-bureau en zone rurale. La technique théorique permet d’évaluer les titres, mais il faut également s’adapter à la réalité du marché de la transaction. Les experts et cabinets spécialisés pourront vous guider.

Consulter les indicateurs et prix du marché des ventes de fonds de commerce sur le portail fonds de commerce.

S’informer et se préparer

Pour évaluer un fonds de commerce d’hôtellerie, il faut d’abord le visiter de manière approfondie et être parfaitement informé de l’activité. Il faut également faire une analyse financière, tenir compte du contexte, de l’emplacement, de la zone de chalandise, du marché national et départemental, et faire réaliser un prévisionnel par un cabinet comptable.
En effet, la demande pour la reprise des fonds de commerce d’hôtellerie de bureau est très importante, contrairement à l’offre qui est faible, surtout dans des secteurs des grandes métropoles et des sites touristiques très prisés. Ce déséquilibre entre la demande et l’offre entraîne des cessions qui se réalisent sur des prix supérieurs aux moyennes théoriques.
Pour financer la reprise d’un hôtel, il est nécessaire de disposer d’un apport conséquent et approprié au projet de reprise - car un organisme bancaire ne se positionnera pas sans apport personnel -, de garanties sérieuses vérifiables et disponibles.

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