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Reprendre un hôtel : évitez les embûches
Stéphane Corre


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Rédaction des actes


© GettyImages

Après avoir visité et étudié l’affaire à laquelle vous vous intéressez et si votre réflexion est mûre, vous devez vous lancer. Mais sans brûler les étapes : protégez-vous par des actes afin de garantir l’acquisition.
En pratique, lors d’une vente d’une société ou d’un fonds de commerce, les actes les plus couramment signés entre les parties sont :
- la proposition d’achat ;
- l’accord de vente ;
- le compromis ou la promesse synallagmatique (sous conditions suspensives le plus souvent) ;
- l’acte de vente.

Comment peut-on formaliser une proposition d’achat ?

Il est recommandé, préalablement à la signature d’une éventuelle promesse synallagmatique ou d’un compromis, de formaliser votre offre d’achat par écrit. Le cabinet d’affaires qui vous accompagne sur votre dossier pourra vous fournir un modèle.
L’offre d’achat permet de fixer la chose et le prix selon les termes juridiques. Classiquement, une offre d’achat doit comporter les informations suivantes :
- vos coordonnées ;
- le prix en lettres et en chiffres ;
- votre apport personnel ;
- le montant de l’emprunt que vous allez solliciter auprès des banques ;
- les différentes clauses particulières (par exemple le maintien de l’adhésion à une chaîne) ;
- les dates de la reprise.
Dès l’établissement de votre proposition d’achat, commencez par réunir tous les documents dont le rédacteur aura besoin pour préparer les actes.

Qu’est-ce qu’un accord de vente ?

Cet acte concerne uniquement le vendeur qui donne son accord, si votre proposition d’achat n’est pas au prix du mandat de vente, pour vous vendre son affaire aux conditions formalisées sur votre proposition. L’accord de vente est moins nécessaire quand c’est au prix du mandat de vente.
Néanmoins, le vendeur peut tout à fait faire une contre-proposition avec un accord de vente à ses conditions.

Quelle est la différence entre un compromis et une promesse synallagmatique ?

C’est la même chose : avant d’officialiser une vente, il faut signer un avant-contrat intitulé, selon les cas, promesse ou compromis. À Paris, la promesse de vente est l’expression la plus couramment utilisée, en province, c’est le compromis.
Ce document détermine toutes les conditions dans lesquelles va s’effectuer la transaction. Il est donc prudent de ne pas le signer à la légère car l’avant-contrat engage les parties dès sa signature. Les promesses synallagmatiques ou compromis sont le plus souvent des ventes signées sous conditions suspensives (par exemple, que l’acheteur obtienne un prêt permettant de financer son acquisition).
Dans le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.
La signature d’une promesse ou compromis permet de fixer les conditions générales de la reprise telles que :
- le prix de vente ;
- le plan de financement ;
- les dates de la reprise ;
- les conditions de reprise des stocks ;
- les obligations du vendeur (par exemple : maintenir l’activité) ;
- les obligations de l’acquéreur (par exemple : obtenir le financement) …

Qu’est-ce qu’un acte sous seing privé ?

L’acte sous seing privé est l’acte passé entre deux contractants sans l’intervention d’un notaire. Un accord de vente ou un compromis de vente peuvent être établis sous seing privé.

Pourquoi est-il recommandé de signer un compromis chez un rédacteur ?

Malgré son caractère relativement courant, un compromis est un acte juridique qui engage les parties signataires. En outre son contenu doit correspondre à la situation du vendeur, de l’acquéreur et du bien vendu et, à ce titre, doit être adapté. Dans ces conditions, la rédaction de ce document doit être confiée à un professionnel qui s’assurera également de sa mise en œuvre et du respect des différentes obligations des parties dans les délais convenus.

Quels sont les documents à fournir pour la signature d’un compromis ?

Pour la signature d’un compromis l’acquéreur et le vendeur doivent fournir, entre autres, les documents suivants.
Acquéreur
- Copie de la pièce d’identité, du livret de famille (page mariage).
- Si contrat de mariage : régime adopté, date du contrat, nom et adresse du notaire.
- Si divorcés : extrait du jugement de divorce, liquidation de la communauté.
- CV du (ou des) acquéreur(s).
- Justificatif de l’apport personnel.
- Si tabac, presse, Française des jeux, PMU : lettre(s) manuscrite(s) de demande d’agrément.
Vendeur
- Copie pièce d’identité, du livret de famille (page mariage).
- Si contrat de mariage : régime adopté, date du contrat, nom et adresse du notaire.
- Si divorcés : extrait du jugement de divorce, liquidation de la communauté.
- Extrait de registre du commerce.
- Copie des contrats (gérance tabac, licence IV, presse, PMU, brasseur, assurances professionnelles, crédit-bail…).
- Bail commercial.
- Titre de propriété.
- Si société : statuts et PV d’assemblée générale autorisant la vente.
- Si prêt(s) en cours : contrat(s), tableau(x) d’amortissement.
- Liste du personnel.
- Contrats de travail (date d’embauche, type de contrats...), fiches de salaire.
- États financiers sur 3 ans (avec attestation du comptable).
- Trois derniers chiffres d’affaires, trois derniers bénéfices industriels et commerciaux (BIC), chiffre d’affaires de l’exercice en cours.
- Stock de marchandises.
- Montant plafonné, conditions de règlement (le jour de la vente).
- Liste des immobilisations (comptable).
- Chiffrage des éléments corporels et incorporels (comptable).
- Inventaire du matériel.
- Si tabac, presse, Française des jeux, PMU : lettre(s) manuscrite(s) de démission.
- Coordonnées des fournisseurs.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Le versement d’un acompte lors de la signature du compromis de vente n’est pas obligatoire, mais il représente une garantie, rassure le vendeur et démontre le sérieux de l’engagement. Son montant peut être fixé librement par les parties, le plus souvent sur une base de 5 à 10 % du prix de vente.
Le dépôt de garantie sera encaissé par le notaire ou l’avocat sur un compte séquestre à la Caisse des dépôts et consignations (établissement public).

Quel est le coût moyen des frais des rédacteurs ?

Contrairement à la vente d’un bien immobilier classique, il n’existe pas de grille tarifaire. Les honoraires de rédaction des frais d’actes sont libres. En moyenne, les honoraires des notaires et/ou avocats oscillent entre 2 et 5 % du montant de la transaction.

Quel est le délai moyen entre la signature d’un compromis et l’acte définitif ?

Il n’y a pas de délais précis, chaque vente de fonds de commerce a ses particularités et si les parties (acheteurs et vendeurs) se sont mis d’accord sur les dates de reprise, les délais peuvent varier de quelques semaines à plusieurs mois.
En moyenne, il faut compter entre 3 et 4 mois pour la vente d’un fonds de commerce classique. Cependant, si le dossier est simple, il peut être réalisé en quelques semaines. À l’inverse, s'il est plus compliqué ou s’il nécessite l’établissement de dossiers administratifs et le retour des décisions de certaines administrations (exemples : douanes, tabac, Française des jeux, PMU…), la durée moyenne constatée est d’environ 4 à 5 mois.
Dans cette période de crise sanitaire, de nouvelles clauses liées à la Covid-19 sont intégrées dans la rédaction des compromis et/ou promesses synallagmatiques. Il s’agit par exemple des délais supplémentaires si de nouvelles périodes de confinement ou de couvre-feu devaient être annoncées pendant la durée de la levée des conditions suspensives, entre la signature du compromis (et/ou la promesse synallagmatique) et l’acte définitif de vente.

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Mise à jour : mars 2021

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