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Reprendre un hôtel : évitez les embûches
Stéphane Corre


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Le prêt bancaire : négocier

Lors de vos entretiens avec la banque en vue d'obtenir un financement, vous devrez déterminer quel type de crédit sera souscrit, quel sera le taux d'intérêt et quelles seront les garanties en cas de défaillance.

Le prêt classique

Les crédits classiques ont une durée comprise en général entre sept et quinze ans. Si vous empruntez sur une durée courte (inférieure à sept ans), vous pouvez opter pour un taux révisable plafonné, dont les conditions sont en général intéressantes (environ un point de moins que pour un taux fixe). Pour une durée plus longue, en revanche, un taux fixe offre une plus grande sécurité.

Le crédit-bail

Généralement proposé à des taux légèrement supérieurs à ceux des crédits dits classiques mais avec des délais d’obtention plus rapides, le crédit-bail est une technique de financement proposée par la plupart des groupes bancaires (en général, via leurs filiales spécialisées dans ce type d’opération) pour l’acquisition de la plupart des biens corporels.
Bien que juridiquement possible, cette technique pose un certain nombre de problèmes pour les biens incorporels, notamment les fonds de commerce, et n’est donc pas proposée pour ce type de bien.


Principe du crédit-bail.

Pour les immeubles, le crédit-bail permet très souvent d’obtenir une part de financement plus importante que celle octroyée dans le cadre d’un crédit. Sous certaines réserves (liées notamment à la qualité du dossier en ce qui concerne la nature du bien et la qualité du crédit-preneur), le financement peut couvrir le prix de l’immeuble plus les droits et frais d’acquisition, soit globalement environ 106 % du prix du bien acquis. Sauf exception, les droits d’enregistrement du contrat de crédit-bail lui-même (de l’ordre de 2 % et variables selon que la durée du contrat est inférieure ou supérieure à 12 ans) doivent être autofinancés, le crédit-bailleur étant, dans tous les cas, propriétaire de l’immeuble. Dans l’hypothèse du financement d’une partie du prix par le crédit-preneur, celui-ci prend la forme d’une avance sur loyer versée à la signature du contrat de crédit-bail par le crédit preneur au bailleur, et dont les loyers ultérieurs tiendront compte.

Le crédit-bail permet de ne pas augmenter le niveau d’endettement de la société au sens comptable du terme et, ainsi, d’améliorer certains ratios, notamment celui des fonds propres et de l’endettement. Ce dernier point reste néanmoins relatif, dans la mesure où les banques, dans leur analyse financière des sociétés, retraitent les contrats de crédit-bail en les considérant comme des emprunts.

En contrepartie de la mise à disposition du bien par le crédit-bailleur, celui-ci facture au crédit-preneur des loyers dont les montants sont déterminés, tout comme pour un prêt classique, par un tableau d’amortissement financier du capital initialement déboursé par le crédit-bailleur. Chaque loyer est donc composé du remboursement d’une fraction du capital et des intérêts de la période sur le capital restant dû.

Comptablement, le crédit-preneur :
- n’enregistre pas le bien en immobilisation, puisqu’il n’en est pas propriétaire ;
- par conséquent, n’enregistre pas d’amortissement du bien ;
- n’enregistre pas de dettes correspondant au capital déboursé par le crédit-bailleur ;
- enregistre en charges les loyers versés pour l’intégralité de leur montant.

Comme le crédit classique, le crédit-bail permet la déduction sur les intérêts. Les loyers comptabilisés sont déductibles sous réserve de réintégrer la part du loyer correspondant au foncier. Pour une analyse plus fine afin d’évaluer l’intérêt du crédit-bail par rapport à l’acquisition par emprunt avec votre comptable, il faut tenir compte des flux de trésorerie dégagés dans chaque cas. L’analyse de la valeur actuelle nette semble être le meilleur outil pour comparer les deux modes de financement.
Le loyer est composé d’une fraction du capital investi par la société de crédit-bail, de l’intérêt courant sur ce capital et d’une marge bénéficiaire pour la société de crédit-bail.
La durée du bail est une notion relative dans la mesure où les établissements financiers admettent, sous certaines réserves, que le bien ne soit pas totalement amorti à l’issue du contrat et que le preneur s’en rende propriétaire en s’acquittant du montant du capital restant dû. Ce montant, appelé valeur résiduelle (VR), peut représenter jusqu’à 30 % de la valeur initiale. Ce point constitue l’une des particularités du crédit-bail immobilier, les VR des contrats de crédit-bail mobiliers étant, sauf cas particulier, toujours nulles.

Très sommairement et sauf cas particulier, en matière de durée, il peut être retenu que la durée d’un contrat de crédit-bail qui prévoit une VR nulle peut être de vingt ans maximum. Cela revient à admettre un amortissement de 5 % du capital par année. Dans ces conditions, il peut être retenu que pour une VR de 20 %, la durée d’un contrat de crédit-bail ne peut excéder seize ans. Attention, il y a une obligation de publicité pour les contrats d’une durée supérieure à douze ans dont le coût est de 1 % des loyers du contrat.

À l’issue du bail, on peut imaginer que le terrain ou l’immeuble a bénéficié d’une plus-value importante : dans ce cas, la société utilisatrice a fait une bonne affaire. Le crédit-preneur se porte acquéreur de l’immeuble dont on peut raisonnablement penser que la valeur s’est appréciée par rapport au prix d’acquisition initial pour le montant de la VR. Dans ces conditions, cet achat peut, en principe, être lui-même finançable par crédit classique sur une durée plus courte que celle habituelle.

Quant à la société de crédit-bail immobilier, elle fait un placement avantageux, car elle reste propriétaire du bien pendant toute la durée du crédit-bail et cela sans aucun risque.
En revanche, la pratique du crédit-bail comporte quelques risques : contrairement au bail classique entre un propriétaire et un locataire, la société utilisatrice sera dans l’obligation de payer le loyer jusqu’à la clôture du contrat de crédit-bail, même en cas de disparition de l’immeuble (nouveau chantier par exemple), sauf disposition contraire au contrat (clause de fin anticipée). Dans ce cas, elle devra payer une pénalité contractuelle.

Quels sont les éléments principaux de la négociation ?

Les deux éléments principaux de la négociation sont le taux d’intérêt et les garanties en cas de défaillance sur le remboursement du prêt. Les emprunteurs ont parfois trop tendance à se focaliser sur le taux au détriment des garanties. Certes, le taux détermine le coût global du crédit mais il est parfois préférable de lâcher du lest sur le taux afin d’éviter des garanties trop importantes ou trop risquées comme les cautions personnelles. Attention également à ne pas prendre trop de risques en déterminant la durée du crédit. La tentation est grande de vouloir rembourser plus rapidement pour diminuer le coût global du crédit. Mais il est parfois préférable d’accepter un coût global plus important qui limite les risques, le défaut de remboursement étant une des principales causes d’échec de la reprise. Si vous avez sous-estimé le prévisionnel, vous pourrez toujours modifier le remboursement.

Les conditions de remboursements anticipés et les frais de dossiers (en moyenne entre 5 000 et 10 000 €) sont deux autres éléments de la négociation. Si l’établissement prêteur devient votre banque, il y a aussi les éléments de gestion courante, les frais de fonctionnement de compte, de mouvements, de commissions sur les encaissements par carte de crédit, de location des terminaux de paiement (TPE)…

Le taux d’intérêt

En matière de taux d’intérêt, il y a les bonnes et les mauvaises années. Sur un échantillon d’environ 6 000 reprises de fonds de commerces depuis 2004, les taux moyens observés étaient les suivants :

- 2004 : 3,99 %  
- 2005 : 3,70 %
- 2006 : 3,66 %
- 2007 : 4,36 %
- 2008 : 4,86 %
- 2009 : 4,26 %
- 2010 : 3,55 %
- 2011 : 3,49 %
- 2012 : 3,70 %
- 2013 : 2,64 %
- 2014 : 2,94 %
- 2015 : 2,10 %
- 2016 : 1,49 %
- 2017 : 1,294 %
- 2018 : 1,228 %
- 2019 : 1,225 %

Sur l’année 2019, pour les prêts professionnels, le taux moyen est de 1,125 %, soit une légère baisse par rapport à 2018 (- 0,103 %). Cependant, il convient d’apprécier cette moyenne en tenant compte des prêts à court, moyen et long t

Durée des prêts

2019

Court terme : 84 mois

1,118 %

Moyen terme : 120 à 144 mois

1,354 %

Long terme : 180 mois

1,558 %

Moyenne globale

1,125 %

 

Durée des prêts

2018

2019

Évolution 2018-2019

Court terme (84 mois)

1,21%

1,118%

- 0,092 %

Moyen terme (120 à 144) mois

N.M.

1,354%

 

Long terme (180 mois)

1,47%

1,558%

0,088 %

Moyenne globale

1,23%

1,125%

- 0,103 %

En synthèse, les taux sont globalement bas et restent très attractifs pour financer dans de bonnes conditions les transactions et les investissements.

Au taux d’intérêt proprement dit, il convient d’ajouter le taux de l’assurance obligatoire. Le contrat d’assurance décès-invalidité est obligatoire lorsque l’on contracte un emprunt en vue de l’achat d’un fonds de commerce. Tout organisme financier exigera la souscription de ce type contrat et proposera sa compagnie d’assurance. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à celle-ci en particulier et avez même intérêt à faire jouer la concurrence.

Les garanties

Le nantissement du fonds de commerce

En cas de défaillance, le prêteur devient le propriétaire du fonds de commerce, comme une hypothèque lors de l’achat d’une habitation.

Hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution mutuelle ?

- La caution mutuelle est un type de garantie financière proposée par les banques au moment de l’emprunt. Moins onéreuse que l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers, la caution mutuelle repose sur un système de mutualisation des risques. Chaque souscripteur participe à un fonds commun qui supporte les problèmes de remboursement des emprunteurs en difficulté.
Après l’acceptation du dossier de crédit, la banque le transmet à la société de caution mutuelle qui, à son tour, l’étudie et rend sa décision. Si elle l’accepte, elle se porte caution vis-à-vis de la banque en contrepartie d’une somme représentant environ 2 % du montant du prêt. Les tarifs sont susceptibles d’évoluer en fonction du montant et de la durée du crédit, de la solvabilité et si l’organisme de cautionnement est interne ou externe à la banque.
En règle générale, la caution mutuelle a un coût plus faible que l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers parce qu’elle évite tous les frais liés à la rédaction et l’enregistrement d’un acte notarié ainsi que ceux liés à la main levée de l’hypothèque à la fin du crédit. En outre, pour les fonctionnaires et les agents d’État, certaines mutuelles garantissent gratuitement ou à des prix très faibles les crédits de leurs adhérents.
En cas de non-remboursement du crédit par le souscripteur, le montant restant dû est remboursé à la banque. La société de caution mutuelle se retourne alors vers le souscripteur pour trouver une solution amiable ou obtenir la vente du bien.
- Les garanties personnelles sur le patrimoine : c’est-à-dire qu’en cas de défaillance, le prêteur se rembourse sur vos biens personnels. C’est la caution personnelle.
- Les assurances : l’assurance décès-invalidité est obligatoire, l’assurance homme clé peut être demandée.

Doit-on présenter ou déclarer l’intégralité de son patrimoine ?

Si vous pensez qu’il n’est pas judicieux de déclarer l’intégralité de votre patrimoine car le banquier pourra s’en servir pour prendre le maximum de garanties, vous vous trompez.
Il est fortement conseillé d’être transparent avec les banques. Si vous avez un patrimoine important, c’est rassurant pour le banquier, votre scoring sera plus élevé et il sera plus motivé par votre dossier. Cependant, il faudra être clair dans la négociation en précisant que votre patrimoine, quel qu’il soit, ne fera pas l’objet de caution ou de garantie (les deux termes sont synonymes).

Comment limiter les garanties ?

En matière de garanties, certaines banques ont tendance à se couvrir exagérément. Outre les risques que le chef d’entreprise prend alors sur son patrimoine personnel, les garanties entraînent des frais.
La caution personnelle est la garantie la plus demandée, mais c’est aussi la plus risquée. Il faut donc faire en sorte de l’éviter ou d’en minimiser les effets quand c’est possible, par exemple en proposant une garantie limitée dans le temps (trois ans par exemple). Vous pouvez aussi tenter d’obtenir un cautionnement mutuel : en cas de non-remboursement de vos prêts, c’est l’organisme de cautionnement qui paiera.

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Mise à jour : mars 2020

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