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Gilles MOYNIER    Vendredi 03 février 2017 17:05
Étude de marché avant ouverture hôtel : quels sont les points clé à vérifier pour la banque ?

bonjour
je suis en phase d'achat d'un immeuble pour l'ouverture d'un hotel. Pouvez-vous SVP m'indiquer les points clés à vérifier dans l'étude de marché et comment mener celle-ci en vue :
-de nous convaincre de la pertinence de l'emplacement
-de la présentation aux banques

d'avance merci

Isabelle

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jean CASTELL    Lundi 06 février 2017 12:37

Bonjour Isabelle,
Je vais bien sûr répondre à votre première question sur les points clés à vérifier lors d'une étude de marché mais pas sur votre deuxième question. En effet, si vous souhaitez obtenir un prêt, toute banque vous demandera une étude de marché réalisée par un tiers, et naturellement un tiers qualifié et reconnu professionnellement. L'impartialité étant un minimum exigé dans une étude de marché. Alors ne perdez pas de temps, et recherchez autour de vous à qui vous adresser. Ma réponse à votre première question va vous aider dans votre négociation avec le rédacteur de cette étude car vous allez devoir, avec lui, établir un cahier des charges c'est à dire le cadre de l'étude et vos "besoins de savoir".
Tout d’abord une étude de marché se décompose en deux études distinctes : une étude d’opportunité et une étude de faisabilité. Il faut donc dans un premier temps déterminer s’il y a une opportunité à réaliser le projet que l’on souhaite réaliser et dans un deuxième temps établir la faisabilité, c’est-à-dire les conditions de réalisation d’un tel projet.
L’opportunité se détermine par une confrontation de l’offre et de la demande dans une zone géographique déterminée. La démarche est simple mais la réalisation plus longue et plus complexe : il faut déterminer la nature de la demande sur la zone, autrement dit mettre en évidence les segments de marché les plus présents sur la zone : affaires, loisirs, individuels, groupes, etc…. et leur poids relatif, c’est-à-dire un classement de cette demande du plus forts au plus faible. Ce travail étant fait, on va étudier l’offre, c’est-à-dire la concurrence globale sur la zone. L’objet est de déterminer comment la demande décrite est satisfaite par l’offre. Chaque fois que l’on constatera un écart entre l’offre et la demande en faveur de la demande on parlera d’une opportunité qu’il restera à chiffrer.
Ainsi une étude de marché doit se dérouler en cinq étapes :
1) L’étude de l’Environnement - 2) L’étude de la Demande – 3) L’étude de l’Offre – 4) La confrontation de l’offre et de la demande – 5) La synthèse.
On se souviendra qu’une étude de marché est un outil de décision pour le donneur d’ordre et qu’en aucun cas elle ne peut se substituer à lui dans la décision de faire ou de ne pas faire. In fine ce n’est le rédacteur qui prend le risque mais le porteur de projet. A ce titre l’étude de marché est constituée d’un ensemble de recherches, synthèses et analyses permettant une prise décision.
Bon courage et vive les entrepreneurs.


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Gilles MOYNIER    Mardi 28 février 2017 16:13

merci Jean pur cette réponse précise et étayée
cordialement
Isabelle

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Jean-Denis Vaultier - Agence Econovo Hôtels    Vendredi 26 janvier 2018 11:15

bjr, à cela une question est à aussi à poser : comment la demande peut évoluer dans le temps!

Jean-Denis Vaultier
Econovo Hôtels

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Nathalie    Samedi 08 février 2020 08:55

Bonjour monsieur Castell,

Je suis actuellement en projet de création d entreprise : je souhaiterais créer un laboratoire de production tartes salées et sucrées pour les vendre directement (marchés, salon..) et indirect (magasins) basées sur des produits locaux de saison voire une gamme de bio
Je commence à chercher des devis de matériel. De prendre contact avec des futurs clients, me renseigne auprès de la ddpp..
Avant de développer mon étude de marché j'aimerais avoir un exemple de calcul en pourcentage d'un chiffre d'affaire prévisionnel pour savoir le nombre de tartes que je puisse fabriquer et vendre en déduisant toutes les charges...
Ceci me permettra de faire une étude de faisabilité
Merci d'avance
Nathalie



jean CASTELL    Vendredi 21 février 2020 11:29

Bonjour Nathalie,
Je vais essayer de vous aider même si j'ai peu d'éléments dans votre question. En marketing on raisonne sur deux axes le hard et le soft.
Le hard ce sont vos locaux de production, leurs caractéristiques techniques, votre matériel et vos aménagements. Le hard doit être défini à partir de vos moyens financiers et techniques. A quel type d'aménagements et de matériel pouvez-vous prétendre compte tenu de votre capacité d'investissement? C'est notamment sur ce point qu'il me manque des informations: quel est votre investissement ? Quel degré de mécanisation dans votre processus de fabrication? Ce point est capital et vous oblige à raisonner à l'envers par rapport à votre question: d'abord l'équipement et les moyens de production en fonction de votre capacité d'investissement et ensuite l'étude de marché qui viendra ou non valider l'investissement projeté.
Le soft représente quant à lui: votre savoir-faire, votre capacité à vous faire connaitre et à vendre vos produits. Le soft ce sont l'ensemble des moyens immatériels permettant la production et la vente.
Je ne connais pas spécialement le marché des tartes salées et sucrées mais à priori je dirai qu'il doit se rapprocher de celui des pizzas quant à leur prix de revient. Nous allons donc calculer ensemble le seuil de rentabilité
Le seuil de rentabilité indique le chiffre d'affaires ou le niveau d’activité permettant de couvrir ses frais représentés par les charges variables et les charges fixes et de réaliser un résultat nul. Le but étant pour vous, bien évidemment, de dépasser ce seuil pour réaliser un bénéfice.
Dans un premier temps il faut classer vos charges en deux catégories celles qui varient en fonction de la quantité de tartes produites (ex: les matières premières utilisées pour réaliser une tarte) et celles qui sont fixes c’est-à-dire qui ne varient pas en fonction du volume produit (ex: le loyer des locaux si vous n'en êtes pas propriétaire. Si vous en êtes propriétaire ce pourrait être alors les remboursements d'emprunts).


Les principales charges fixes sont:
• les loyers
• l’assurance
• les honoraires d’experts
• les abonnements

Les principales charges variables sont :
• la matière première
• l’électricité
• les frais de packaging, emballage
• les frais de transport de marchandises

Si nous prenons les hypothèses suivantes:
CA HT mensuel: 8.000 € HT
Montant des charges variables : 2000 € par mois
Montant des charges fixes: 6500 €
Le calcul se fera comme suit:
Marge sur Frais variable = CA HT – Frais Variable : 8000 - 2000 = 6000 €
Taux de Marge = (marge sur frais variable *100)/ CA HT = (6000*100)/8000 = 75%
(C’est-à-dire le pourcentage du chiffre d'affaires restant dans l'entreprise pour couvrir les frais fixes)
Seuil de rentabilité = Montant des charges fixes / marge sur coût variable
Soit 6500/75% = 8.667 €
Selon vos hypothèses de production et de prix de vente vous déterminerez le volume à produire et surtout à vendre !
Un dernier point, soyez vigilante sur l'aspect hygiène dans votre laboratoire car les normes pour produire et vendre à distance sont différentes et plus contraignantes que celles de produire et vendre sur place. Prochainement vous trouverez sur mon blog un outil excel permettant automatiquement de faire toutes hypothèses pour connaitre instantanément la réponse du seuil de rentabilité.


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