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Fonds de commerce en fiches pratiques
Tiphaine Beausseron


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Location-gérance

La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce le fait exploiter par un locataire. Celui-ci l'exploite à ses risques et périls et verse un loyer au propriétaire du fonds.


© GettyImages

Conditions pour le bailleur 

1. Pour mettre un fonds en location-gérance, il faut en être le propriétaire et ce quelle que soit la durée pendant laquelle il a exploité le fonds (la condition des 2 ans d’exploitation préalable a été supprimée en 2019*).

2. Il faut aussi vérifier que certains contrats (bail, franchise, crédit) autorisent la location-gérance. Par exemple, un contrat de bail commercial peut imposer une exploitation personnelle du fonds. Dans ce cas, le propriétaire doit obtenir l’autorisation explicite du bailleur pour conclure valablement une location-gérance.

3. Conclure un contrat de location-gérance en bonne et due forme qui fixera son mode de fonctionnement ainsi que la durée de la mise à disposition et le montant de la redevance convenue. Pour cela, il est vivement recommandé de se faire conseiller par un avocat spécialiste en la matière. Exemple d’un contrat de location-gérance.

Obligations des parties

Le locataire-gérant doit :
- exploiter le fonds conformément à sa destination (il ne doit pas modifier l’activité ni en ajouter une nouvelle sans l’accord du bailleur). Il est responsable des dettes contractées dans le cadre de l’exploitation du fonds.
- Gérer le fonds et entretenir les locaux avec le même soin et professionnalisme que s’ils lui appartenaient.
- Tenir une comptabilité conforme aux dispositions légales en vigueur et permettre au propriétaire du fonds de consulter ses comptes conformément à la clause de libre consultation de la comptabilité.

Le propriétaire du fonds doit : 
- respecter les clauses du contrat de location-gérance. Ce contrat peut par exemple prévoir une clause de non-concurrence qui lui interdit d’exercer ou de s’intéresser directement ou indirectement à une activité commerciale similaire pendant le contrat et dans un secteur géographique donné.

Redevance (loyer)

Le montant du loyer est fixé librement par le contrat et peut être révisable. La forme de la redevance est variable (somme fixe, pourcentage sur les bénéfices ou sur le chiffre d’affaires ou sur les deux). L’échéance peut être mensuelle ou trimestrielle.

Formalités

1. La mise en location-gérance s’accompagne d’un certain nombre de formalités de publicité, parmi lesquelles la publication du contrat de gérance, dans la quinzaine de sa signature, sous forme d’un extrait ou d’un avis dans un journal d’annonces légales (art. R144-1). Cette publicité est importante car elle libère le propriétaire-loueur de la solidarité des dettes du locataire-gérant. En effet, le propriétaire est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds jusqu'à la publication du contrat de location-gérance (art. L144-7 du code du commerce).

2. Le locataire-gérant doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) au plus tard quinze jours après le début de son activité professionnelle. En effet, le locataire-gérant a le statut de commerçant et doit s’inscrire au RCS. En fonction de la forme juridique retenue, il devra donc réaliser l’ensemble des formalités nécessaires à la création de son entreprise.

3. Le propriétaire du fonds doit aussi demander sa radiation du RCS ou la mise en sommeil de son entreprise.

Avantages

Pour le loueur : il reste propriétaire du fonds de commerce et perçoit une redevance sans exercer d’activité. C’est un moyen de tester un repreneur potentiel, sans toucher au commerce en lui-même (exemple : le personnel, l’enseigne, le mobilier) et permet d’organiser une passation de pouvoir en douceur. Si le locataire-gérant gère le fonds de manière optimale, sa valeur en sera augmentée.

Pour le locataire : s’il n’a pas encore les ressources financières suffisantes pour acquérir le fonds, la location-gérance est un moyen de l’exploiter sans avoir à l’acheter. Cela lui permet de limiter les risques financiers en ne s’endettant pas pour l’acquisition du fonds. C’est aussi un moyen de tester l’intérêt d’un rachat ultérieur du fonds et la pérennité de l’intérêt économique de l’opération. Enfin, le passage par une location-gérance réussie peut donner confiance aux banques lorsque le locataire sollicitera des prêts pour l’achat d’un fonds.

Inconvénients

Pour le loueur : à la fin du contrat, il récupère le fonds en l’état. Si le locataire-gérant a été mauvais gestionnaire, le fonds verra sa valeur considérablement diminuée. Le propriétaire du fonds prend donc le risque d’une éventuelle dépréciation de sa valeur.

Pour le locataire : il paye une redevance au propriétaire, il engage sa responsabilité sur les dettes contractées durant son exploitation, sans en être propriétaire et sans être assuré du renouvellement du contrat. En effet, à l’expiration d’un contrat de location-gérance, il n’y a pas de renouvellement automatique, ni de versement d’indemnité (même si le fonds a pris de la valeur du fait de l’exploitation du gérant). S’il est bon gestionnaire, il ne profite donc pas de la plus-value éventuelle qu’il apporte au fonds grâce à son travail.

Bon à savoir : la location-gérance peut être couplée avec une promesse de vente du fonds de commerce. Dans ce cas, les loyers versés seront déduits du prix définitif du fonds.

Références

Articles L144-1 à L144-13, R144-1 du code de commerce.
Loi 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d'actualisation du droit des sociétés, dite Soilihi, qui abroge les articles L144-3 à L144-5 du code de commerce.

Lire aussi la fiché dédiée sur service-public.fr

Autre fiche pratique

Location-gérance : formalités de fin

Mise à jour : juillet 2022


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