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Fonds de commerce en fiches pratiques
Tiphaine Beausseron


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Indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction intervient dans l’hypothèse où, alors que le locataire a droit au renouvellement de son bail commercial, le bailleur lui donne congé avec refus de renouvellement, ou lors d'une réponse négative à une demande de renouvellement faite par le locataire, ou encore lors de l'exercice par le bailleur de son droit d'option. Le refus de renouvellement constitue un droit pour le bailleur qui n'a pas à motiver son refus dès lors qu'il propose le paiement d'une indemnité d’éviction.


© Thinkstock

Ce n’est que lorsque le bailleur peut justifier de circonstances particulières - motifs graves et légitimes ou droit de reprise - que l’indemnité n’est pas due. 

L’identité d’éviction se compose d'une indemnité principale et d'indemnités accessoires.
L'indemnité principale doit couvrir l'intégralité du préjudice causé au locataire en raison du non renouvellement du bail. Pour l’évaluer, il faut examiner si le fonds de commerce est amené à disparaître ou s'il est transférable. La perte ou le transfert du fonds de commerce est appréciée selon que le locataire perd ou non sa clientèle.

En cas de perte de fonds de commerce, l’indemnité est dite de remplacement et doit permettre au locataire d’acquérir un nouveau fonds de valeur identique. Elle correspond en général à la valeur marchande du fonds, fixée suivant les usages de la profession et ses performances financières (chiffre d'affaires des 3 dernières années, marges brutes etc.)

Si l'éviction n’entraîne pas la disparition du fonds de commerce et que le locataire conserve sa clientèle, on parle d’indemnité de déplacement ou de transfert. Pour l’évaluer, on fait la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement et le montant à payer pour le nouveau local. 

Dans les deux cas, l’évaluation de la valeur du fonds se fait au moment le plus proche de l’éviction.
Les indemnités accessoires correspondent notamment aux frais de déménagement et de réinstallation ainsi qu'aux frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

À noter

• Le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré (art. L145-28).

• Le locataire dispose de trois mois à partir du versement de l’indemnité pour libérer le local (art. L145-29).

Pour en savoir plus

L’évaluation de l’indemnité en temps de Covid
L'indemnité d'éviction sur servic-public.fr.

Autre fiche pratique

Règles et calcul de l’indemnité d’éviction
Bail commercial, un élément clé

Mise à jour : juin 2021


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