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Fonds de commerce en fiches pratiques
Tiphaine Beausseron


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Compromis de vente

La signature de ce contrat est nécessaire dès que la vente est subordonnée à des conditions suspensives, ce qui est le cas dans la quasi-totalité des cessions de fonds de commerce.

En signant le compromis de vente d un fonds de commerce, les parties s engagent juridiquement et réciproquement : le vendeur à vendre, l acheteur à acquérir au prix et aux conditions fixées dans ce document (art. 1589 du code civil). Seul moyen de revenir sur leur décision : se rétracter dans le délai légal (et sous réserve que les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation soient réunies).
Dans les autres cas, si l une des parties venait à ne pas signer l acte définitif, l autre est en droit de demander en justice l exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.

Le compromis est un contrat

Le compromis est un véritable contrat qui engage les parties signataires (acquéreur et cédant). Il comporte entre 20 et 25 pages auxquelles s ajoutent entre 10 et 15 documents annexes tels que le bail commercial, les rapports de sécurité, électricité, gaz, DPE, une attestation de chiffre d affaires, les documents relatifs à la licence...

Il est donc particulièrement important de se faire assister par un professionnel du droit (avocat, notaire) et/ou de la cession de fonds de commerce (intermédiaire en transactions de fonds de commerce), et de vérifier notamment, avant de signer, que :
• le bail mentionné est régulier, ne contient ni erreurs ni omissions, vous autorise bien à exercer toutes les activités que vous avez en projet, et sera renouvelé par le propriétaire à la fin de la période en cours.
• Les locaux correspondent bien à ceux décrits dans le compromis et dans le bail.
• Le montant du dépôt de garantie correspond bien à celui sur lequel vous vous êtes entendus. Il s agit en général d un pourcentage du prix de cession du fonds de commerce (entre 5 % et 10 %) qui viendra s imputer lors de la signature de l acte définitif.
• La date à laquelle la vente définitive est prévue vous convient.
• Toutes les conditions suspensives sont bien listées. Hormis la condition suspensive de financement, les plus courantes sont celles relatives à l obtention des certificats d agrément attestant que l’établissement respecte les normes PMR, sécurité incendie, gaz et hygiène, celle relative à l obtention de l accord du bailleur (étant précisé que celui-ci bénéficie d un droit de préemption), au droit de préemption de la mairie (pour les fonds situés dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l artisanat de proximité), celle relative au transfert de licence (restaurant ou débit de boissons), ou encore à l information donnée par le cédant à ses salariés de son projet de cession (s il ne les a pas déjà informés avant le compromis).
• La répartition des frais et charges entre le cédant et l acquéreur correspondent à ce que vous souhaitez.
Bon à savoir : l acquéreur doit être particulièrement vigilant sur les points suivants : s assurer que le chiffre d’affaires est bien sur 12 mois et réalisé sur un seul point de vente, vérifier les marges et coefficients pratiqués, l effectif du personnel repris, la destination et la durée du bail et que l’établissement est cédé aux normes en vigueur (PMR, hygiène, etc.).

Offre d’achat et compromis de vente : quelles différences ?

• L’offre d’achat (ou offre de prix ou promesse unilatérale d’achat) est l’acte par lequel l’acquéreur s’oblige à acheter au prix indiqué si le vendeur accepte et que les conditions suspensives éventuelles indiquées sont levées (obtention du prêt par exemple). Si le vendeur accepte l’offre par écrit, la vente est théoriquement réputée comme conclue une fois les conditions suspensives levées. Toutefois, l’acquéreur peut se rétracter si le vendeur fait une contre-proposition ou s’il ne répond pas dans les délais impartis. Il est prudent de prévoir un court délai de réponse de la part du vendeur. Dans tous les cas, aucun versement ne peut être exigé de l’acheteur, sous peine de nullité de l’offre (art.1589-1 du Code civil).

• Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est un avant-contrat par lequel vendeur et acheteur s’engagent tous les deux à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut vente (art.1589 du Code civil). C’est le document le plus important dans le processus d’achat. Il comporte des mentions obligatoires. La rupture du compromis n’est possible qu’en cas de survenance de l’une des conditions suspensives énoncées dans le compromis lui-même (non-obtention d’un prêt, projet d’urbanisme de nature à déprécier de manière significative le bien…). La signature du compromis s’accompagne en général du versement par l’acquéreur d’un pourcentage du prix de vente. Si l’une des parties se désengage pour une autre raison, elle s’expose à être condamnée à verser des dommages et intérêts à l’autre ou à être poursuivie en exécution forcée de la vente.

Dans tous les cas, il est conseillé de se faire assister par un professionnel de la cession de fonds de commerce habitué à la rédaction de tels actes (cabinet d’affaires spécialisé, notaire, avocat en immobilier d’entreprise).

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Mise à jour : mars 2022


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