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Evaluer, acheter et vendre un fonds de commerce en CHR (avec tableur d’estimation)
Jean Castell


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Michel     Vendredi 24 mars 2017 13:01
Fonds de commerce non exploité : comment l'évaluer ?

Bonjour,
Je souhaiterais savoir comment s?évalue un « fonds de commerce » pour un établissement qui a fermé ses portes depuis quelques mois , mais qui n?est pas en liquidation judiciaire.
En effet, je pense que l?on ne peut plus parler dans ce cas de fonds de commerce, car à l?heure actuelle le fonds n?est pas exploité, il n?y a donc plus de clientèle et il n?y a plus de salariés.
Quelle est la durée de fermeture au-delà de laquelle on considère qu?il n?y a plus de clientèle à racheter dans la valorisation d?un fonds de commerce.
Je vous remercie par avance.



jean CASTELL     Vendredi 24 mars 2017 17:48

Bonjour Michel,

Il n'y a pas de durée de fermeture "légale" pour décréter que le fonds de commerce n'existe plus! La seule référence c'est qu'un fonds de commerce doit être en activité, pour exister. Comme vous l'avez parfaitement mentionné si un fonds de commerce est fermé, on considère qu'il n'existe plus de clientèle car il ne réalise plus de chiffre d'affaires. Dés lors comment évaluer?

Il faut considérer deux éléments: d'une part la valeur du droit au bail ou pas de porte à usage de restaurant. Le droit au bail est alors matérialisé par un bail et un loyer conforme à la valeur locative des murs abritant ce bail. Si des équipements, aménagements représentent une sur valeur celle-ci peut être valorisée par un droit d'entrée. D'autre part un chiffrage du matériel et du mobilier repris dont la valorisation est faible car considérée comme d'occasion.

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Pierre MICHON     Vendredi 31 mars 2017 18:10

Un fonds de commerce est composé d'élément corporels et incorporels. La notion de clientèle est bien sur importante mais la jurisprudence n'en donne pas de définition précise.
Je sors d'une affaire qui a durée presque 4 ans, dans le cadre d'une location gérance d'une affaire qui existait dans toutes ses composantes mais qui était fermée.
Le jugement intervenu en septembre 2016, a constaté qu'il a suffit d'ouvrir les portes de ce restaurant qui avait gardé la même enseigne et la même proposition commerciale pour que la clientèle repousse la porte. De ce fait il n'y a eu sur cette allée piétonne aucune publicité de faite lors de la réouverture, ni d'ailleurs d'investissement d'amélioration. La clientèle était donc existante.
Il faut donc aussi prendre en compte les réseaux sociaux. Des centaines d'internautes se félicitaient de la ré-ouverture de l'établissement, qu'était si ce n'est la clientèle. C'est bien tout cela que le TGI a constaté au bout de 4 ans.
Mais aujourd'hui que j'ai récupéré mon fonds de commerce, je ne vend plus un fonds de commerce pour lever toute ambiguïté, mais un droit au bail, une enseigne et des agencements et installations.
Et c'est justice, car si le chiffre d'affaires dans l'absolu est un repère que vaut-il avec un repreneur. Il peut varier énormément en fonction de la qualité de ce dernier, ce n'est pas une rente à vie. D'autre part, il a été prouvé par des experts que le tenancier ne déclarait que moins de la moitié de son Chiffre d'affaires. Que vaut donc celui-ci et quels recours contre un cédant sur ce fondement. Les notions de valorisation des fonds de commerces vont donc évoluer de plus en plus à l'avenir. C'est mon sentiment.

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jean CASTELL     Vendredi 31 mars 2017 20:50

Merci Pierre pour votre intervention très intéressante. Cependant je voudrais revenir à la question de Michel qui demandait comment évaluer un fonds de commerce qui était fermé. Si l’existence d’une clientèle justifie d’un chiffre d’affaires, en revanche l’absence de clientèle se traduit par une absence de chiffre d’affaires. Hors le chiffre d’affaires est la base de toute évaluation d’un fonds de commerce, y compris par les impôts et suivant les méthodes on rajoutera des considérations financière ou économiques.
S’il n’y a pas de chiffre d’affaires on ne peut pas valoriser le fonds de commerce et pour aboutir à un prix de cession on évaluera alors séparément, le droit au bail, les aménagements, les équipements, l’enseigne etc… Exactement comme vous avez décidé de faire. Pour répondre à votre réflexion une affaire s’évalue toujours sur son passé pour la fixation de son prix et pour le banquier mais pour l’espérance de gains futurs pour l’acheteur. En fin si le chiffre d’affaires est sincère, c’est-à-dire réalisé dans des conditions normales d’exploitation, je doute que le repreneur qui verrait celui-ci baisser ait un quelconque recours contre le vendeur.
Si cela est possible pour vous, je souhaiterai que vous puissiez me communiquer le jugement sur votre affaire. Je souhaiterais en faire un retour pour les amis professionnels qui nous suivent.

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jean CASTELL     Vendredi 31 mars 2017 20:51

Mon mail: jean.castell@neghotel.fr
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Pierre MICHON     Samedi 01 avril 2017 06:39

Bonjour,
Voila, Jean, c'est fait. Ce jugement est très bien fait et explicite tout à fait le débat que nous avons sur ce post.
J'ai eu raison sur toute la ligne comme je le pensais à travers toute la jurisprudence que j'avais rassemblée. J'avais eu le temps !
Sauf que ce n'est qu'en septembre 2016 que j'ai eu ce jugement et que j'ai pu expulser ce locataire indélicat, c'est le moins que l'on, puisse dire à la lecture du jugement, vous en conviendrez.
Maintenant je cherche donc à vendre mon droit au bail et j'ai mis une annonce en ce sens sur l'Hôtellerie. Sans chiffre d'affaires prouvé, j'en suis rendu à rameuter tous les clients qui depuis plus de 15 ans fréquentaient mon établissement pour qu'ils disent vouloir le voir ré-ouvrir.
Je fais donc une campagne en ce sens en invitant tous ceux qui connaissent l'endroit, à "liker" la page :
https://www.facebook.com/NewVillageEvry/
Cordialement

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JEAN-LUC MATHON     Jeudi 25 mars 2021 11:05

MERCI DE ME DONNER LES REFERENCES DE CE JUGEMENT DE SEPTEMBRE 2016
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Pierre MICHON     Jeudi 25 mars 2021 12:11

/Users/pierremichon/Desktop/EVRY/Benalloul 2018/Franck Benalloul/dossier 1 Pièces CLG et jugement/1-Jugement TGI 1609-22 copie.pdf

Si vous ne pouvez lire ce jugement donnez moi votre mail et je vous le fais passer autrement.

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JEAN-LUC MATHON     Jeudi 25 mars 2021 12:19

merci de me l'adresser autrement voici mon mail jl.mathon@mathon-avocats.com
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JEAN-LUC MATHON     Jeudi 25 mars 2021 15:54

URGENT

Merci de m'adresser par mail jl.mathon@mathon-avocats.com la jurirsprudence EVRY JUGEMENT TGI 1609-22


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jean CASTELL     Vendredi 26 mars 2021 09:52

@Mathon,

Bonjour,

je viens de vous envoyer le jugement sur votre mail. Surveillez vos spam!

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