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Evaluer, acheter et vendre un fonds de commerce en CHR (avec tableur d’estimation)
Jean Castell


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Combien vaut votre hôtel-bureau ? (avec tableur d’estimation)

Un hôtel sans restaurant est également appelé hôtel-bureau, c’est-à-dire un établissement hôtelier homologué ou non n’ayant pas de service restauration autre que celui des petits déjeuners.

Un hôtel-bureau est situé en général en centre-ville, mais il peut aussi exister en station de sports d’hiver ou balnéaire. Un hôtel-bureau peut se développer commercialement dans les lieux où il y a une activité touristique, économique, culturelle, sportive... La présence de restaurants à proximité et une bonne desserte par les transports (bus, métro, taxi, gare, parking...) sont des éléments indispensables.

/ Rentabilité du fonds

Les hôtels-bureaux ont deux particularités qui font monter les prix :
- la demande est supérieure à l’offre ;
- la rentabilité de l’activité est bonne, voire très bonne.

Les hôtels-bureaux exercent une certaine fascination sur le public qui voit dans ce métier une façon agréable de terminer sa carrière professionnelle en gagnant bien sa vie. Les hôtels-bureaux connaissent donc une demande plus forte que le nombre d’établissements à vendre. Dans ces conditions, les lois du marché jouent à plein régime et les prix de ces fonds de commerce montent.

La rentabilité moyenne d’un hôtel-bureau en EBE, se situe couramment autour de 30 % du chiffre d’affaires HT. À condition d’avoir un apport en rapport avec l’importance de l’achat, les investisseurs peuvent à la fois se rémunérer correctement et rembourser leur prêt.

/ Reprise d’un hôtel-bureau

Ce qui fait l’attrait d’un hôtel-bureau peut devenir un cauchemar pour un acheteur si la reprise n’est pas minutieusement étudiée. Il faut à ce stade mettre en garde sur l’achat d’un fonds d’un hôtel-bureau ayant une petite capacité (inférieure à 20 chambres si son classement se situe entre 1 et deux étoiles). Un hôtel est ouvert en général 24 heures sur 24 et tous les jours de l’année. Un établissement de petite capacité fonctionne avec une équipe extrêmement réduite (2 ou 3 personnes direction comprise) pour être rentable. Cela signifie que cet établissement doit comprendre obligatoirement un appartement de fonction dans l’hôtel, pour la présence obligatoire la nuit, et que celui-ci doit être proche de la réception. Il faut avoir conscience qu’il est très difficile dans ces conditions de s’absenter un soir, de prendre des jours de repos et encore moins des vacances, à moins de fermer l’hôtel, ce que l’on commence à voir dans les centres-villes pour les week-ends. Bien entendu, chacun reste libre de son choix.

Voici quelques notions de base pour mener cette reprise :
- plus la capacité est importante, plus l’hôtel est facile à gérer et plus il dégage de rentabilité. Mais son prix sera également fonction de cette capacité. Pour donner une base de compréhension, un hôtel-bureau se vend couramment entre 2 et 3 fois son chiffre d’affaires TTC, ce multiplicateur atteignant 5 à 7 à Paris ou sur la côte d’Azur. Comme toujours, une seule approche ne peut être suffisante pour déterminer la valeur réelle d’une affaire et d’autres critères, expliqués et détaillés dans ce blog, permettent une appréciation plus fine.
- plus l’apport de base est important et moins les variations d’activité auront de répercussion sur votre trésorerie ;
- l’état général de l’outil de travail et sa conformité aux normes sont des aspects importants dans l’appréciation du prix demandé. Les travaux qui seront à effectuer devront être considérés comme un supplément de prix ;
- n’oubliez jamais que vous évaluez le prix sur le passé de l’affaire mais que vous devez vous décider à l’acheter sur sa capacité future à générer des bénéfices ;
- le bail, ses conditions juridiques et financières, doivent être évaluées par un conseil et peut être, à lui seul, la raison de votre refus d’acheter si les conditions sont contraignantes et coûteuses.

Grille d’estimation d’un hôtel-bureau
La grille du NeghoScore vous permettra d’estime la valeur d’une affaire et de disposer d’une aide à la négociation. Mais elle ne se substitute pas aux conseils d’un expert.

Pour faire une estimation , consulter l’outil de simulation NeghoScore : cliquez ici

Avant d’ouvrir le tableur :
1. Pour conserver une version de l’estimation avec vos données personnelles, nous vous conseillons d’imprimer chacune des pages remplies avec vos données.
2. Au moment où vous cliquez sur le lien ci-dessus, un message va s’afficher, choisissez Ouvrir (ne pas cliquer sur Enregistrer ni sur Annuler).
Avertissement : une fois dans le tableur et lorsque vous passerez d’une page à une autre, il est possible qu’une fenêtre s’ouvre pour vous indiquer que le doucement a été modifié et vous demande si vous souhaitez les enregistrer. Elle vous propose trois options (Oui, Non, Annuler) : dans ce cas, choisissez Non (ne pas cliquer sur Oui ni sur Annuler).
Vos données seront conservées pendant toute la session et vous pourrez naviguer d’une page à l’autre. Par contre, vos données seront effacées si vous quittez la session en cours. Aussi, avant de quitter la session, n’oubliez pas d’imprimer les pages du tableur pour conserver une copie de l’estimation de votre affaire.
Vous pourrez revenir à tout moment pour faire une nouvelle estimation et affiner votre projet.

Mise à jour : mai 2017

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