SOS EXPERTS
Se connecter / S'abonner Espace Abonnés Espace abonnés

SOS Experts > Fonds de commerce > Accueil

Evaluer, acheter et vendre un fonds de commerce en CHR (avec tableur d’estimation)
Jean Castell


Accueil SOS Experts
Ajouter à mes favoris / Etre alerté Partager :   Partager sur Facebook Partager sur Twitter Envoyer par email

Restaurateur : combien vaut votre affaire ? (avec tableur d’estimation)

Un restaurant ne s’évalue pas comme un hôtel. En effet, la méthode hôtelière, qui permet une approche originale dans la fixation du loyer et des de la valeur du fonds de commerce, ne s’applique pas ici. Le restaurant est considéré comme un local commercial, contrairement à un hôtel qui est considéré comme un immeuble monovalent auquel certains privilèges relatifs au bail sont attachés.

La valeur d'un restaurant, surtout s’il est de type traditionnel ou et à plus forte raison gastronomique, est fonction de la personnalité de son propriétaire, d’autant plus si celui-ci occupe le poste de chef.
- Le type de restauration pratiquée a donc son importance dans la valorisation du fonds : moins elle sera gastronomique (donc technique) et moins la décote sera importante.
- L’emplacement est capital. Pour un restaurant, cela se traduit par la qualité de son pas-de-porte. C’est l’un des points sur lesquels il faut être vigilant surtout s’il est situé en centre-ville. Un bon pas-de-porte en centre-ville s’achète cher et s’accompagne généralement d’un loyer important. Il est impératif de préserver cet actif en toute situation. La possibilité d’avoir un bail tous commerces est un élément capital qui permet de mieux valoriser le pas-de-porte en lui conférant la possibilité d’être revendu à l’ensemble des autres commerces.

Le bail et le règlement de copropriété

Même s’il faut toujours être vigilant avec la rédaction d’un bail, celui d’un restaurant est généralement moins contraignant que celui d’un hôtel, car les locaux sont plus petits et les obligations d’entretien moindres. En revanche, il faut être particulièrement vigilant sur le règlement de copropriété qui peut être extrêmement contraignant dans la mesure où une activité de restauration est considérée comme comportant des nuisances sonores, olfactives, visuelles, etc. Les règlements de copropriété peuvent gêner considérablement l’exploitation d’un restaurant, par exemple lorsqu’un repreneur en modifie le fonctionnement : horaires, type de cuisine, ambiance musicale, etc.

Rentabilité

Un restaurant, contrairement à un hôtel, génère une rentabilité faible : le prime cost (addition des consommations et des frais de personnel) doit s’élever à 60 % du chiffre d’affaires. Les 40 % restant doivent couvrir les charges, les loyers, les remboursements d’emprunts, les impôts et le pay back (l'argent que vous gagnez en retour de votre investissement propre).

Le pay back se calcule en divisant le montant de votre apport personnel par l’argent disponible à la fin de chaque exercice, après déduction des amortissements, des frais financiers liés à l’emprunt et de l’impôt sur les sociétés. Le résultat indique le nombre d’années nécessaires pour récupérer l’investissement personnel initial.

Exemple : vous disposez d'un apport personnel de 30 000 € et la première année vous avez dégagé 3 000 €. Votre pay back est de 10, c’est-à-dire qu'il vous faudra dix ans d'activité dans ces conditions pour récupérer votre mise. Chaque année, vous devez refaire le calcul en additionnant les sommes dégagées.

La fourchette acceptable se situe entre trois et six ans. Naturellement, cette somme s’évalue hors salaires de l’exploitant. Dans ce raisonnement, le salaire de l’exploitant est fixé au montant de la rémunération qui aurait été donnée à un salarié occupant le même poste. Le retour sur investissement, ou pay back, est une donnée essentielle dans la décision d'achat d’un fonds de commerce en restauration.

Conseils

Vous devez être en possession des informations suivantes :
- le compte de résultat sur trois ans (source : cabinet comptable) ;
- le nombre d’employés (livre d’entrée et de sortie du personnel) ;
- les salaires et charges (déclaration annuelle des salaries) ;
- les CV des employés (fiche d’embauche, dossier employé, livre entrée et sortie du personnel) ;
- l’avis de la commission de sécurité (mairie) ;
- le montant des dépenses annuelles d’entretien (grand livre ou cabinet comptable) ;
- le montant des dépenses engagées en communication et marketing (grand livre ou cabinet comptable) ;
- les évolutions de la zone de chalandise (mairie, plan local d’urbanisme, chambre de commerce et d’industrie) ;
- chiffres sur la concurrence (chambre de commerce et d’industrie ou Insee) ;
- chiffres sur l’évolution touristique (office de tourisme, comité régional du tourisme) ;
- le bail ;
- le document des soldes intermédiaires (cabinet comptable).

Si vous êtes acheteur et que vous ne pouvez pas à répondre à certaines questions, profitez de votre prochaine visite pour les poser au vendeur.

Grille d’estimation d’un restaurant

Neghotel a conçu un outil permettant, par le biais de calculs, d’estimer la valeur d’un fonds de commerce : le Neghoscore. Il prend en compte les éléments précités pour tenter d’approcher le plus objectivement possible un prix de transaction, mais il ne se substitue pas aux conseils d’un expert.

Par le Neghoscore, l’aspect professionnel redevient central dans l’estimation du prix d’un fonds de commerce.
Il repose sur cinq critères, qui sont :
- l’efficacité du management actuel ;
- la qualité de l’outil de travail ;
- les moyens commerciaux et la stratégie marketing ;
- les caractéristiques économiques de l’exploitation ;
- le calcul du pay back.

Pour faire une estimation, consulter l’outil de simulation Neghoscore.

Utilisation du tableur
1.
Vos données seront conservées pendant toute la session et vous pourrez naviguer d’une page à l’autre. Par contre, vos données seront effacées si vous quittez la session en cours. Pour conserver une version de l’estimation avec vos données personnelles, vous pouvez enregistrer sous Excel les différentes pages. Vous pouvez également imprimer vos tableaux pour conserver une trace écrite.

2. Au moment où vous cliquez sur le lien ci-dessus, vous êtes sur la page de garde du Neghoscore. Cliquez sur ‘cliquez ici pour commencer’ et remplissez les tableaux dans les cases jaunes uniquement. Les calculs vont s'effectuer automatiquement sans que vous ayez à intervenir.
3. Pour passer d'une page à l'autre, cliquez sur suivant. Pour revenir sur une page précédente, cliquez sur retour.
4. Vous pourrez revenir à tout moment pour faire une nouvelle estimation sur un nouveau tableur et ainsi affiner votre projet.

Mise à jour : novembre 2019

Ajouter à mes favoris / Etre alerté Partager :   Partager sur Facebook Partager sur Twitter Envoyer par email


Consulter les dernières questions

Vente mur et fonds d'un hôtel-bureau : comment faire une estimation ? (de mireille verdier)
05/08/18 à 21:53
Droit au bail si cessation d'activité : qu'en est-il exactement ? (de Ginette)
30/03/18 à 17:39
Outil Neghoscore : comment enlever la protection des feuilles de calcul ? (de valérie)
28/02/18 à 19:11
Valeur des murs : quel est l'indicateur principal pour la déterminer ? (de Jean pascal)
02/12/17 à 12:47
Estimation : quel va être l?impact des nouvelles caisses ? (de andre KAISER)
11/11/17 à 09:08
Autres questions


Poser une nouvelle question

Cocher cette case pour rester anonyme
En cliquant sur publier vous acceptez les conditions générales d'utilisation
Publier

Protection de vos données  -  Signaler un contenu illicite