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Fonds de commerce : création, achat, reprise et vente
Maître Sophie Petroussenko


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Baisser son loyer : les différentes possibilités

Le régime du bail commercial a été modifié par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, sur la question du loyer, de la répartition des charges et de la cession. Ces dispositions s’appliquent pour les baux renouvelés ou conclus à partir du 1er septembre 2014.


© Thinkstock

Le loyer d’un bail commercial 3-6-9 provient d’un accord entre le propriétaire et le locataire. Le commerçant peut toutefois faire baisser son loyer en cours de bail, tous les trois ans (révision) ou à son terme, au bout de neuf ans (renouvellement).
Des clauses initialement prévues peuvent également faire baisser le loyer à une échéance plus courte (1 an, 6 mois...)

Le principe : une révision indexée sur l’ILC

Tous les trois ans, le locataire peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer. En principe, celle-ci est plafonnée : elle est indexée sur l’indice des loyers commerciaux (ILC). Cet indice de référence remplace l’indice du coût de la construction (ICC), qui était trop fluctuant et au détriment du locataire.

La demande de révision peut être faite dès le lendemain de l’expiration de la période triennale par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire doit vérifier que le loyer plafonné du bail renouvelé n’excède pas la valeur locative : si c’est le cas, il peut réclamer la fixation du loyer à la valeur locative plus basse.
Cet aspect est intéressant, surtout compte-tenu du contexte sanitaire qui risque d’engendrer des demandes de baisse des montants des loyers. Principalement, l’absence de tourisme dans de nombreuses villes pourra permettre ainsi d’obtenir ces baisses de loyer (dégradation de facteurs locaux de commercialité). Le juge devra aussi opérer cette vérification (Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 18-25.967).

Si l’ILC est en baisse au moment de la demande de révision, alors il devra s’appliquer. Aucune clause contraire n’est possible (Ccass. 3e civ. 14 janvier 2016, n° 14-24.681 rappelé par CA Paris, 7 février 2018, n° 16-07.034). Si tel était le cas, elle serait nulle (Cass. 10 septembre 2020, Cass.11 mars 2021). 

La loi interdit par ailleurs qu’une clause indexant le loyer sur la variation d’un indice se réfère à une durée de variation de l’indice supérieure à la période de révision (article L-112-1 du Code monétaire et financier - Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 18-24.599).

Les exceptions

La clause d’échelle mobile et la clause recettes

Une clause d’échelle mobile ainsi qu’une clause recettes peuvent être conclues avec le propriétaire des murs afin de réviser le loyer à tout moment.

Dans ces deux situations, le locataire peut obtenir la baisse de son loyer, soit parce son montant réel actuel a diminué de plus d’un quart (clause d’échelle mobile), soit parce qu’il subit une diminution de son chiffre d’affaires (clause recettes).
Le contexte économique actuel favorise ce type de clauses. Celles-ci peuvent néanmoins se retourner contre le locataire en cas d’augmentation des recettes, car elles peuvent faire baisser comme augmenter le loyer.

Lorsque le bailleur accepte finalement de renouveler le bail au preneur alors qu’il l’avait initialement refusé, il ne peut pas modifier substantiellement les modalités de fixation du loyer.
Ans cette affaire, le bailleur avait exercé son droit de repentir et proposé dans son offre de renouvellement de bail le remplacement de la clause recettes faisant varier le loyer en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire par une clause de loyer fixe.
Le juge a refusé ce remplacement en énonçant que “l'exercice par le bailleur de son droit de repentir emporte renouvellement du bail et ne peut comporter la proposition d'un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer” (Cour de cassation, Civ. 3e, 12 septembre 2019, n°18-18-218).

La baisse du loyer en l’absence de clauses dans le bail

- La baisse du loyer possible du fait de la dégradation des facteurs locaux de commercialité
Il est aussi possible de faire baisser le loyer au bout de 3 ans (et même tous les 3 ans) si les facteurs locaux de commercialité se dégradent.
Les facteurs locaux de commercialité sont des éléments commerciaux locaux. Ils correspondent à la situation du commerce et à l’intérêt qu’il représente, en fonction des autres commerces, de l’attrait du quartier, de la rue ainsi que des moyens de transport disponibles.
Ainsi, la baisse des facteurs locaux de commercialité peut être prouvée par la baisse substantielle du nombre d’habitants autour du local ou du nombre de bureaux, la disparition d’un commerce de grande notoriété, d’un service administratif, d’une grande entreprise ou encore la suppression de lignes de transports publics…

La baisse importante du tourisme liée aux mesures gouvernementales prises face à la crise du Covid-19 justifie une demande de baisse de loyer si le commerce est situé dans une ville touristique et que le tourisme dans cette ville a disparu, même provisoirement.

Si cette dégradation entraîne une baisse de fréquentation et a un impact direct sur l’activité du locataire, il peut s’en servir afin de faire baisser son loyer. La modification des facteurs locaux de commercialité doit entraîner une variation de plus de 10 % de la valeur locative afin que le bailleur puisse voir déplafonner le loyer au-delà de l’indice ILC. À défaut, il ne pourra y avoir déplafonnement du loyer.

La hausse du loyer résultant de l’amélioration des facteurs locaux de commercialité est aussi plafonnée et ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Toutefois, dans un avis de la Cour de cassation, celle-ci a estimé que ce lissage prévu par la loi Pinel n’est pas d’ordre public (Cour de cassation, 3e civ. avis n° 15004 du 9 mars 2018, n° 17-70.040). Il n’appartient pas au juge de fixer un échéancier des loyers exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de cette hausse du loyer.

Le locataire commercial devra en tout état de cause être vigilant car le bailleur peut être tenté de lui imposer des clauses du bail ou un avenant à cette augmentation plafonnée.
Le bailleur peut aussi être tenté de lui imposer des dérogations déguisées pour contourner la règle des 10 % maximum par an : ainsi, un pas-de-porte constituant seulement un supplément de loyer déguisé supérieur à une hausse de plus de 10 % par an sur 9 ans.  
Pour fixer le montant du loyer d’un bail renouvelé, le juge doit prendre en compte le loyer initialement convenu entre les parties lors de la signature, et non celui révisé trois ans auparavant par décision judiciaire (au cours du précédent bail).

Ce loyer révisé au cours du bail précédent et fixé par le juge ne justifie pas le déplafonnement du loyer à la valeur locative (Cass. 3e civ, 11 avril 2019, n° 18-14,252). Ainsi, si le locataire commercial ne peut obtenir la baisse de son loyer auprès du juge du seul fait que les commerces voisins aient renégocié à la baisse leurs loyers avec le même bailleur (Ccass. 3e civ. 25 octobre 2018 n° 17-22129), il peut s’assurer, tout d’abord, que l’augmentation du loyer déplafonné n’excède pas la valeur locative.

Le commerçant exploitant peut aussi et surtout obtenir une baisse de son loyer lors d’un bail renouvelé en prouvant la baisse de la valeur locative. À cet égard, il n’existe pas de limite légale quant à la baisse du loyer susceptible d’intervenir.
L’absence de limite quant à la baisse de loyer susceptible d’intervenir est légale (Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 20-15.179). C’est intéressant pour le locataire car il peut par exemple faire baisser le loyer de moitié si cela s’y prête.

- Le déplafonnement du loyer à la valeur locative aux termes des 12 ans
Le locataire doit demander le renouvellement de son bail au propriétaire six mois avant son terme, soit huit ans et demi après sa conclusion par acte d’huissier, et peut le faire après son terme.
Il faut cependant, il faut faire attention à cette date afin d’éviter le déplafonnement du loyer à la valeur locative quand le bail atteint douze ans sans avoir été renouvelé, c’est-à-dire quand le locataire a laissé passer les douze années.
Lorsque la durée du bail commercial excède douze ans, par tacite reconduction, la loi prévoit ainsi un déplafonnement possible du montant du loyer aussi bien à la hausse qu’à la baisse. De même, si des activités complémentaires à l’activité principale ont été ajoutées (générant du chiffre d’affaires) ou supprimées (pouvant entraîner une baisse de chiffre d’affaires).
Ainsi, si la valeur locative des locaux loués a augmenté, il est déconseillé au locataire d’attendre douze ans sans faire de demande de renouvellement de bail car il s’exposerait à un déplafonnement à la hausse du loyer.

Cependant, il pourra effectuer lui-même une demande de baisse de loyer si la valeur locative a baissé.
Compte-tenu de la crise sanitaire actuelle, le locataire de locaux d’une ville touristique a intérêt à faire une demande de baisse de loyer actuellement si ses pertes sont importantes.

- Le cas des hôtels
La branche hôtelière connaît une spécificité due au local d’affectation de l’hôtel. En effet, l’hôtel peut être considéré comme monovalent, c’est-à-dire que le local ne peut pas être affecté à un autre usage sans des travaux importants et coûteux au sein de l’immeuble.
Lors du renouvellement du bail, le montant du loyer sera calculé en fonction du chiffre d’affaires théorique de l’hôtel, soit par la méthode hôtelière (utilisée par le juge) associant le taux d’occupation maximal puis réel de l’hôtel avec les valeurs locatives brutes et nettes, soit par la méthode immobilière associant le chiffre d’affaires avec le coût d’investissement pour le locataire.
Le montant du loyer des baux hôteliers est soumis à des hausses qui peuvent être importantes.
Le prix du bail renouvelé à usage hôtelier doit être fixé à la valeur locative selon la méthode hôtelière dite actualisée, c’est-à-dire que l’on applique un taux sur la recette théorique maximale déterminée à partir d'un prix moyen praticable (rappel du TJ Paris, 23 janvier 2020, n° 17/10268).

Il sera alors dans l’intérêt du locataire commercial de démontrer le caractère polyvalent de son local, afin de ne pas subir d’augmentation de loyer automatiquement fondée sur la valeur locative. La polyvalence des locaux sera notamment caractérisée lorsque les deux activités seront importantes et autonomes. Par exemple, un hôtel et un restaurant disposant d’entrées distinctes dans l’immeuble. Le restaurant avait sa clientèle propre et les locaux pouvaient tout à fait servir à l’exploitation d’un bar ou d’une boutique (CA Aix-en-Provence, 25 avril 2019, n° 15/18290).

En tout état de cause, compte-tenu de la crise sanitaire liée au Covid-19 et des mesures en découlant, l’hôtel peut demander la baisse de son loyer du fait de l’absence d’occupation des chambres (suite aux mesures gouvernementales), puisque le calcul du loyer sera basé sur ce taux d’occupation souvent quasiment inexistant.

Mise à jour : avril 2021


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