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Fonds de commerce : création, achat, reprise et vente
Maître Sophie Petroussenko


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Baisser son loyer : les différentes possibilités

Le régime du bail commercial a été modifié par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, sur la question du loyer, de la répartition des charges et de la cession. Ces dispositions s’appliquent pour les baux renouvelés ou conclus à partir du 1er septembre 2014.

Le loyer d’un bail commercial 3-6-9 est le fruit d’un accord entre le propriétaire et le locataire. Son montant peut toutefois baisser en cours de bail, tous les trois ans (révision) ou à son terme, au bout de neuf ans (renouvellement). Des clauses initialement prévues peuvent également faire baisser le loyer annuellement.

Une révision indexée sur l’ILC

Tous les trois ans, le locataire peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer. En principe, celle-ci est indexée sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) et éventuellement l’indice des activités du tertiaire (Ilat). Ces deux indices remplacent l’indice du coût de la construction (ICC), qui était trop fluctuant et au détriment du locataire. Si l’ILC est en baisse, alors le locataire pourra demander la diminution de l’augmentation de son loyer. La demande de révision peut être faite dès le lendemain de l’expiration de la période triennale par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Déduction du pas-de-porte dans ses bénéfices

Souvent, un pas-de-porte est demandé par le propriétaire à l’entrée du locataire dans les lieux. Le bailleur souhaite parfois se prémunir contre le risque de décalage entre le montant indexé du loyer et la valeur locative réelle des locaux. Il s’agit donc en pratique d’un supplément de loyer versé par avance par le locataire. Dans ce cas, le locataire peut le déduire de ses bénéfices.

Les facteurs locaux de commercialité

Il est aussi possible de faire baisser le loyer tous les trois ans si les facteurs locaux de commercialité se dégradent. Ce sont des éléments commerciaux tels que la baisse substantielle du nombre d’habitants autour du local ou du nombre de bureaux, la disparition d’un commerce de grande notoriété, d’un service administratif, d’une grande entreprise ou encore la suppression de lignes de transports publics.

Cette dégradation doit entraîner une baisse de fréquentation et avoir un impact direct sur l’activité du locataire, pour qu’il puisse s’en servir afin de faire baisser son loyer. Il n’existe pas de limite légale quant à la baisse du loyer susceptible d’intervenir. Dans le cas inverse, la hausse du loyer résultant de l’amélioration des facteurs locaux de commercialité est plafonnée et ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Toutefois, dans un avis récent de la Cour de cassation, celle-ci a estimé que ce lissage prévu par la loi Pinel n’est pas d’ordre public (Cour de cassation, 3e civ. Avis n° 15004 du 9 mars 2018, n° 17-70.040). Il n’appartient pas au juge de fixer un échéancier des loyers exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de cette hausse du loyer. Il conviendra de voir si la future jurisprudence suit cet avis.

Le locataire commercial devra en tout état de cause être vigilant quant à la tentative du bailleur de prévoir des dérogations expresses (clauses du bail) ou déguisées (fixation d’un loyer augmenté à la conclusion incluant une augmentation à 10 % par an sur 9 ans) pour contourner la règle des 10 % maximum par an.
Pour fixer le montant du loyer d’un bail renouvelé, le juge doit prendre en compte le loyer initialement convenu entre les parties lors de la signature, et non celui révisé trois ans avant par décision judiciaire (au cours du précédent bail). Ce loyer révisé au cours du bail précédent et fixé par le juge ne justifie pas le déplafonnement du loyer à la valeur locative (Cass. 3e civ, 11 avril 2019, n° 18-14,252).

Par ailleurs, le locataire commercial ne peut obtenir la baisse de son loyer auprès du juge du seul fait que les commerces voisins aient renégocié à la baisse leurs loyers avec le même bailleur (Ccass. 3e civ. 25 octobre 2018 n° 17-22129).

La clause d’échelle mobile et la clause recettes

Une clause d’échelle mobile ainsi qu’une clause recettes peuvent être conclues avec le propriétaire des murs afin de réviser le loyer à tout moment. Cette révision peut être demandée si le loyer actuel a été modifié de plus d’un quart par rapport à celui précédemment fixé contractuellement. La hausse est néanmoins en principe limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La clause recettes est basée sur le chiffre d’affaires ou les recettes du locataire exploitant.
Dans ces deux situations, le locataire peut demander la baisse de son loyer, soit parce son montant réel a augmenté ou diminué de plus d’un quart (clause d’échelle mobile), soit parce qu’il a subi une diminution de ses recettes (clause recettes). Le contexte économique actuel favorise ce type de clauses, qui peuvent néanmoins se retourner contre le locataire en cas d’augmentation des recettes, car elles agissent à la hausse comme à la baisse.

Lorsque la durée du bail commercial excède douze ans, par tacite reconduction, ou qu’il a été déspécialisé par le propriétaire, la loi prévoit également un déplafonnement possible du montant du loyer aussi bien à la hausse qu’à la baisse. 

Une clause d’indexation du bail ne peut interdire la révision à la baisse du loyer, dans le cas où l’indice deviendrait négatif (Ccass. 3e civ. 14 janvier 2016, n° 14-24.681 rappelé par CA Paris, 7 février 2018, n° 16-07.034).

Pour aller plus loin

La branche hôtelière connaît une spécificité due au local d’affectation de l’hôtel. En effet, l’hôtel peut être considéré comme monovalent, c’est-à-dire que le local ne peut pas être affecté à un autre usage sans des travaux importants et coûteux au sein de l’immeuble. Lors du renouvellement du bail, le montant du loyer sera calculé en fonction du chiffre d’affaires théorique de l’hôtel, soit par la méthode hôtelière (utilisée par le juge) associant le taux d’occupation maximal puis réel de l’hôtel avec les valeurs locatives brutes et nettes, soit par la méthode immobilière associant le chiffre d’affaires avec le coût d’investissement pour le locataire. Le montant du loyer des baux hôteliers est soumis à des hausses qui peuvent être importantes. Il sera alors dans l’intérêt du locataire commercial de démontrer le caractère polyvalent de son local, afin d’éviter les hausses de loyer, voire pour en demander la baisse.

La polyvalence des locaux sera notamment caractérisée lorsque les deux activités seront importantes et autonomes. Par exemple, un hôtel et un restaurant disposant d’entrées distinctes dans l’immeuble. Le restaurant avait sa clientèle propre et les locaux pouvaient tout à fait servir à l’exploitation d’un bar ou d’une boutique (CA Aix-en-Provence, 25 avril 2019, n° 15/18290).
Le locataire doit demander le renouvellement de son bail au propriétaire six mois avant son terme, soit huit ans et demi après sa conclusion par acte d’huissier. Il faut donc bien faire attention à cette date afin d’éviter le déplafonnement du loyer à la valeur locative quand le bail atteint douze ans sans avoir été renouvelé.

Mise à jour : mai 2019

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