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Fonds de commerce : création, achat, reprise et vente
Maître Sophie Petroussenko


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Loyer, durée et résiliation

Le loyer

La sous-location ne peut aboutir à ce que le sous-locataire paie davantage de loyer que le locataire initial, sinon le bailleur peut demander un réajustement de loyers. De même, le bailleur peut agir contre le sous-locataire en cas de non-paiement des loyers dans la limite de celui versé par le locataire.

Durée de la sous-location et renouvellement

La durée de la sous-location ne peut pas dépasser la durée du bail principal. Le propriétaire doit être informé de la demande de renouvellement de la sous-location au locataire. La sous-location (ou la cession) à un tiers des locaux sont pas autorisées au sous-locataire.

Deux cas de figure 
- L’existence d’une sous-location totale : le sous-locataire peut demander directement au bailleur le renouvellement du bail, même si le bail principal est résilié. 
- Une sous-location partielle : un établissement sous-loue une partie de ses locaux avec accord du bailleur. Dans les deux cas, le locataire devra autoriser ou non le renouvellement de la sous-location et s’assurer de la durée du bail principal, car il ne peut sous-louer pour une durée plus longue à celle prévue dans son propre bail. 

C’est au moment du renouvellement du bail commercial que le prix du loyer est également révisé.
Le sous-locataire ne peut obtenir le renouvellement du bail commercial que s’il répond aux conditions légales et notamment la condition d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Autrement, il ne peut pas invoquer un droit à renouvellement du bail ni prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, et le bailleur, à l’inverse, pourra obtenir son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation (CA Aix-en-Provence, 11 janvier 2018, n° 16/22278).

Non-renouvellement et résiliation

La sous-location suit le sort du bail principal en cas de non-renouvellement ou de résiliation.

L’absence de renouvellement

Si le locataire principal renouvelle son contrat de bail, il doit accepter le renouvellement de celui de sous-location. En cas de non-renouvellement, il doit verser une indemnité d’éviction au sous-locataire, sauf motif légitime prévu par la loi au terme d’une procédure judiciaire (exemple : non-paiement des sous-loyers ou exercice d’une activité non autorisée par le bail). Le sous-locataire peut demander directement au propriétaire le renouvellement en cas de carence du locataire.

La résiliation du bail

Même si le contrat de sous-location est en principe conclu pour une durée de 9 ans (3 ans ou 6 ans), il prend fin en principe en même temps que le bail principal lorsque celui-ci est en cours mais résilié soit amiablement soit suite d’une décision judiciaire à l’encontre du locataire. 

Le sous-locataire doit soigneusement choisir son locataire et bien lire le bail concédé à celui-ci. Si le locataire exerce une activité non autorisée ou sous-loue ses locaux pour une activité non prévue ou non autorisée, le sous-locataire pourra subir les conséquences d’une demande d’augmentation de loyer importante si le bailleur entend augmenter celui du locataire. Il pourra également subir une action en résiliation du bail initiée par le bailleur à l’encontre du locataire et donc à son encontre. En revanche, si le locataire voit son bail résilié, le sous-locataire peut le cas échéant se prévaloir d’un bail à son profit si le bailleur a manifesté son intention de le considérer comme un locataire, par exemple s’il lui a délivré des quittances de loyer après la procédure de résiliation du locataire. Il peut pour cela le solliciter amiablement auprès du bailleur ou intenter une procédure judiciaire.

Inversement, le locataire doit aussi contrôler régulièrement l’activité de son sous-locataire car s’il exerce une activité illégale, il s’expose à ces risques.

Les locataires ou sous-locataires doivent ainsi s’entourer d’avocats conseils spécialisés en CHRD dès la rédaction des contrats de sous-location commerciale afin de sécuriser leurs baux commerciaux.

Mise à jour : juillet 2019

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