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Fonds de commerce : création, achat, reprise et vente
Maître Sophie Petroussenko


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L’activité autorisée par le bail

Les formalités

Un accord du bailleur doit toujours être demandé pour sous-louer pour une activité non autorisée par le bail. Il ne faut pas commencer cette activité sans son accord. Le bailleur devra donner son accord pour l’insertion de cette nouvelle activité dans le bail principal et dans l’acte de sous-location. Souvent, il faudra aussi l’autorisation d’une assemblée générale de copropriétaires pour autoriser une nouvelle affectation des locaux. 

Par exemple, il n’est pas possible de sous-louer : 
- des locaux, ou une partie, pour l’exploitation d’une discothèque (au sens de la règlementation Sacem), alors que le bail autorise uniquement l’activité d’hôtellerie ou de restauration ; 
- le local d’habitation accessoire au premier étage pour y exploiter une activité commerciale (par exemple, installer une cuisine annexe d’un restaurant ou une piste de danse annexe d’un hôtel). Cela ne concerne pas la mise à disposition de la partie habitation à un salarié ; 
- une pièce indiquée comme réserve par le règlement de copropriété pour être transformée en cuisine : dans ce cas, le sous-locataire devra demander au propriétaire des murs son accord express (ou un accord tacite) et qu’il fasse, le cas échéant, convoquer une assemblée générale de copropriétaires en vue de la modification du règlement de copropriété et obtienne les autorisations administratives. 

Le locataire hérite souvent d’une situation illégale due au précédent exploitant (activité non autorisée par le bail). Avant de sous-louer, il est obligatoire qu’il régularise la situation avec son bailleur. Dans le cas contraire, il s’expose à un procès en résiliation du bail - donc celle aussi de la sous-location - sans indemnité et donc à la perte de son affaire. 
Un accord ultérieur explicite du bailleur permet de mettre un terme à la discussion, mais cette solution n’est pas à privilégier, sauf si le CHR a hérité de cette situation. Le locataire a donc tout intérêt à la régulariser. 

En vue d’être autorisé à exploiter une activité juridiquement nouvelle, le locataire qui veut sous-louer subira souvent de la part du propriétaire des murs une demande d’augmentation du montant du loyer. Afin de l’éviter, il est recommandé au locataire de prévoir une clause d’autorisation de sous-location dès la conclusion du bail commercial.

Ainsi, même s’il y a une clause autorisant la sous-location, si la nouvelle activité exercée par le locataire n’est ni annexe, ni complémentaire à l’activité d’origine, cela peut constituer une modification notable de la destination des lieux. Le locataire s’expose alors à une éventuelle demande du bailleur en fixation du loyer avec déplafonnement à la valeur locative. Cette demande est possible quand bien même l’activité principale du locataire se poursuivrait (Ccass. 3e civ. 11 avril 2019, n° 18-13.668).

Si le locataire sous-loue pour que le sous-locataire exerce une activité nouvelle, il devra non seulement recueillir l’autorisation du bailleur mais il s’expose également à une augmentation de loyer avec déplafonnement à la valeur locative ou, à défaut, à une demande de résiliation du bail et éventuellement des dommages et intérêts de la part du bailleur.

Les obligations issues du bail principal et des règlementations administratives d’hygiène et de sécurité s’imposent au sous-locataire

Le locataire doit imposer à son sous-locataire le respect de toutes les obligations qu’il a lui-même en tant que CHR. Le contrat de sous-location doit donc contenir ces obligations. Un état des lieux doit être effectué dès avant ou en même temps que la signature du contrat de sous-location. 

Le locataire doit également faire respecter par son sous-locataire la destination des locaux établie dans le bail principal mais aussi toutes les lois et tous les règlements administratifs ainsi que toute décision administrative concernant le CHR (par exemple : horaires de fermeture, autorisations de terrasse….). Aucun travaux ni transformation ne pourront être effectués sans l’accord du locataire et du propriétaire. 

Le sous-locataire doit payer les charges du local sous-loué lui incombant au prorata de la surface à sa disposition. Il doit évidemment assumer seul ses propres charges. Il devra également souscrire une assurance pour l’exploitation de son activité contre les risques locatifs et ceux liés à son activité professionnelle.

Il est donc conseillé au locataire de bien s’assurer de l’activité réelle de son sous-locataire, et du respect par celui-ci de l’ensemble de ses obligations prévues au bail, sous peine de voir le bailleur engager une action aux fins de résilier le bail commercial sans indemnité d’éviction.

Mise à jour : juillet 2019

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