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Fonds de commerce : création, achat, reprise et vente
Maître Sophie Petroussenko


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Melle Dou    Mardi 03 novembre 2020 16:38
Clause d'imprévision : existe-t-il une jurisprudence ?

Bonjour,

Malheureusement comme beaucoup nous sommes très touchés par la situation sanitaire et pouvant déjà apprécier le CA de 2020 (-50% vs 2019), nous réalisons donc que notre loyer va représenter quasiment 30% de notre CA ce qui est énorme.
Il était déjà élevé (14% du CA de 2019) mais nous étions en progression depuis notre rachat en 2018 cela n'était donc pas un problème. Nous allons mettre des années à nous relever et ces charges incompressibles pèsent sur notre trésorerie.
Malheureusement bis notre bail exclut l'imprévision ...
Savez vous s'il existe une jurisprudence concernant cette clause et si elle a déjà été annulée ? Est ce qu'une crise de cette ampleur ne devrait pas annuler cette clause en raison du déséquilibre financier qu'elle entraine ? Est ce que cela vaudrait le coup d'aller en justice pour tenter de renégocier le montant du loyer ? (sachant que notre bailleur n'a jamais donné suite à nos tentatives de négociation et nous a envoyé l'huissier a peine 4 jours après l'expiration du délai pour récupérer les loyers en retard que nous n'avions pas pu payer lors du 1er confinement... la négociation n'est donc pas une option)

Merci pour vos conseils,

Cordialement

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Sophie Petroussenko Avocate    Vendredi 22 janvier 2021 15:11

Chère Mademoiselle,

Je vous remercie de votre question. En cette période perturbée, les propriétaires bailleurs sont incités à octroyer des révisions à la baisse du loyer ou des abandons de loyers.

Au-delà du crédit d'impôt de 50% accordé par le gouvernement aux bailleurs pour les loyers des entreprises de moins de 250 salariés fermées par arrêté, pour octobre à novembre 2020, qui est une mesure très ponctuelle, il existe plusieurs manières de tenter de faire baisser son loyer.

Je vous renvoie à l'article que j'ai rédigé récemment sur : "Les loyers peuvent ils faire l'objet d'une adaptation?".

https://www.lhotellerie-restauration.fr/journal/fonds-de-commerce/2020-10/les-loyers-peuvent-ils-faire-l-objet-d-une-adaptation.htm?fd=imprevision.

Tout dépend donc d'abord des clauses de votre bail et des circonstances du dossier, ainsi que de la nature de votre activité (restaurant, discothèque, bar, ou hôtel) qui conditionnent les actions spécifiques à entreprendre.

Les restaurants, discothèques et bars font l'objet d'un arrêté de fermeture direct. Il existe des mécanismes de suspension des actions les concernant pour non paiement de loyers jusqu'au 20 mars 2021 dans les conditions et critères déterminés par Décret (article 14 loi n°2020-179 du 14 novembre 2020).

Il convient donc d'analyser votre cas d'espèce , au vu de la nature de votre activité, vos bail, bilans et contexte.

Souvent les bailleurs préfèreront être payés, même avec un loyer moindre, plutôt que de subir des dépôts de bilans de leurs locataires ou assigner leur locataire en liquidation judiciaire.

Parfois aussi, des échelonnements dans le paiement des loyers seront accordés.

Il peut ainsi toujours être possible de demander aux bailleurs ou aux juges un échelonnement sur 24 mois du paiement des loyers, même pour les hôtels.

N'oubliez pas que ces actions viendront en plus, de l'aide octroyée par l'Etat pour le mois de décembre : les entreprises des secteurs faisant l’objet d’une interdiction d’accueil du public, tels que les restaurants, les cafés, les discothèques pourront bénéficier :

-d’une aide allant jusqu’à 10 000 €
-ou d’une indemnisation de 20 % du chiffre d’affaires mensuel dans la limite de 200 000 € par mois.

Mon Cabinet a 22 ans d'expérience dans le domaine des révisions de baux commerciaux des CHR, et est à votre disposition pour envisager ensemble la stratégie et les possibilités de baisse de loyer dans le cadre d 'une consultation

Vous pouvez nous contacter à nos coordonnées habituelles. Très cordialement

SELARL Cabinet d’avocats

Sophie PETROUSSENKO

Avocat à la Cour

72 avenue de WAGRAM

75017 PARIS

Tel : 0156810580

Fax : 0142966492

Email : cabpetroussenko@wanadoo.fr

contact@cabinet-petroussenko.com

Site : http://www.cabinet-petroussenko.com

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Melle    Samedi 23 janvier 2021 11:24

Chère Maitre, bonjour,

Merci pour vos précisions.
Cependant, et sauf erreur de ma part bien sur, vous ne répondez pas à ma question concernant la validité de l'imprévision dans la situation exceptionnelle que nous traversons.
Nous avons un hôtel bureau et notre bailleur n'a fait AUCUN geste (elle est du genre à venir réclamer les 300 € de taxes foncières qui manquaient dans les 2 jours ...). Elle ne compte pas nous offrir de loyer ni proposer un échelonnement.
Nous pensions donc entamer une procédure pour tenter de faire annuler cette clause qui exclut l'imprévision de notre bail et ensuite demander une réduction de loyer.
Du coup ma question était : à votre connaissance est ce que ce genre de procédure a déjà été tentée ?
Merci d'avance



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