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Covid -19 : principales aides aux CHR et mesures à respecter
la Rédaction de l'Hôtellerie-Restauration


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Loyer : peut-il faire l'objet d'une adaptation ?

Face à l'épidémie de Covid-19 et les conséquences sanitaires et économiques qu'elle entraîne - confinement, arrêté de fermeture des restaurants et débits de boissons... - l'exploitant d'un fonds de commerce en CHR doit continuer de régler son loyer et charges alors qu'il ne réalise pas ou peu de chiffre d'affaires.


© GettyImages

Les restaurants, cafés, bar et discothèques sont directement visés par les arrêtés gouvernementaux de fermeture depuis le 15 mars 2020 liés à la pandémie de Covid-19. En pratique, les hôtels subissent de plein fouet une baisse ou même absence de clients du fait des mesures gouvernementales.

Les aides gouvernementales permettent de payer certaines charges, mais pas toutes. Ainsi, de nombreux commerçants ne peuvent déjà plus ou ne pourront malheureusement plus payer dans un avenir proche leurs loyers. Ils doivent absolument anticiper.
La survie des entreprises passe donc par la nécessité de faire baisser le loyer, poste comptable clé, afin de l’adapter au chiffre d’affaires réalisé. Cette baisse de loyer vaudra au moins pour la durée du bail et, en principe, pour ses renouvellements.

Certaines mesures gouvernementales liées au Covid-19 concernant les CHR ont été prises pour favoriser les délais de paiement ou les réductions de loyers accordées par les bailleurs (dont le crédit d’impôt à hauteur de 50 % des abandons de créance), mais sont insuffisantes. De plus, elles n’ont pas vocation à durer.

De son côté, le bailleur n’a lui, pas forcément envie de subir une procédure de la part de son locataire demandant des délais de paiement ou une réduction de loyer. Le bailleur n’a pas non plus intérêt à ce que son locataire subisse un dépôt de bilan pouvant aller jusqu’à la liquidation judiciaire ; car il risque de ne pas être payé des loyers.

Les possibilités d’échelonner ou de faire baisser le montant de son loyer

Le plus simple est demander des réductions et délais de paiement à l’amiable à son bailleur. Vous pouvez le faire à tout moment.

S’il n’y a pas d’accord avec votre propriétaire, la révision peut intervenir tous les 3 ans. Mais une clause de votre bail peut très bien prévoir qu’elle se fera avant (au bout de 6 mois, d’un an, deux ans…).

S’il n’y a pas d’accord, ou si le commerçant ne veut pas demander la baisse ou l’échelonnement de son loyer, il peut toujours saisir le juge de l’exécution pour demander des délais de paiement allant jusqu’à 24 mois.

Quels motifs invoquer faire baisser son loyer, voire se dispenser de son paiement ?

Les motifs traditionnels

- Une clause du bail vous permet de voir réduire votre loyer
Il y a souvent des clauses qui permettent aux parties de renégocier une adaptation de leur loyer. Elles fonctionnent aussi à la baisse ! Par exemple, si est prévue au bail :
- une clause d’échelle mobile : si le loyer actuel a été modifié de plus d’un quart par rapport au loyer précédent, il peut baisser ;
- une clause recettes : elle permet de fixer le loyer par rapport à l’évolution du chiffre d’affaires ou des recettes du CHR locataire.

Souvent, les bailleurs invoquent cette clause pour tenter d’obtenir une hausse du loyer en cas d’augmentation du chiffre d’affaires du commerçant, mais cela va dans les deux sens. Ainsi, en cas de diminution très importante ou de non réalisation du chiffre d’affaires, comme c’est le cas suite aux mesures liées à l’épidémie de Covid-19, vous pouvez demander une baisse de loyer qui pourra être importante.

- S’il n’y a pas de clause du bail qui vous permet de voir réduire votre loyer 
Le commerçant peut tout de même demander la baisse de son loyer (révision), à la condition que les facteurs locaux de commercialité se dégradent et que cette baisse ait une incidence directe sur son commerce (article 145-6 du code de commerce).

Compte-tenu de la pandémie de Covid-19, et des mesures prises par les pouvoirs publics, le commerçant situé dans une ville touristique pourra donc voir son loyer baisser pour l’avenir de manière très importante du fait de l’absence actuelle de tourisme et donc de la baisse drastique ou de l’absence de chiffre d’affaires.

Pour les hôtels, la situation est particulière et la demande de baisse de loyer sera facilitée : la valeur locative de l’hôtel (considéré comme monovalent) est calculée en fonction des prix praticables dans le quartier, auquel on multiplie le nombre de chambres et le nombre de jours d’ouverture. On applique ensuite un pourcentage de taux d’occupation correspondant à la catégorie et à l’emplacement de l’hôtel. Ainsi, étant donné que les chambres d’hôtels sont très peu occupées, l’hôtelier pourra demander à l’amiable ou devant le juge une baisse de loyers à l’avenir de façon très importante.
Les fondements juridiques qui peuvent être invoqués varient en fonction de votre cas.

Les motifs liés à la force majeure et à l’imprévision sont-ils efficaces ?

- L’imprévision
L’imprévision résulte de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat et qui rendent son exécution excessivement onéreuse (mais non impossible) pour une partie. Il doit donc y avoir un déséquilibre économique.

Elle permet de demander au bailleur, et en cas d’échec au juge, une adaptation du montant du loyer. Il peut être demandé une réduction ou une autre adaptation, telle une franchise ou baisse de loyer pour la durée du bail ou pour un ou deux ans, le temps de retrouver un équilibre. Le commerçant peut aussi demander une adaptation des autres conditions du bail.
L’épidémie de Covid-19 constitue une circonstance imprévisible lors de la conclusion du bail. Il faudra que le CHR prouve que ces circonstances ont provoqué un déséquilibre rendant excessivement onéreux le paiement de certains loyers.
L’appréciation se fera donc au cas par cas par le juge en fonction des éléments financiers de l’établissement (bilans, prévisionnel...) et des circonstances.
Dans un exemple récent, le propriétaire demandait en justice en référé la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et le paiement du 3e trimestre 2020 de loyer à son locataire. Le restaurant étant fermé (en raison des mesures administratives liées au Covid-19), le commerçant, qui venait de l’acquérir, ne pouvait l’exploiter correctement et réaliser son chiffre d’affaires conformément à ses prévisions ni amortir le coût de lourds travaux d’aménagement du local engagés en 2020. Cela constitue des circonstances imprévisibles.
Le locataire avait demandé une renégociation du montant des loyers, acceptée par le bailleur sur les périodes de fermeture et refusée sur les périodes de réouverture.

Le juge a rejeté l’acquisition de la clause résolutoire. Suite à la demande de paiement formulée par le propriétaire, il a indiqué qu’il appartient au juge du fond, et non des référés, de déterminer si le propriétaire avait l’obligation de renégocier avec son locataire en vue d’adapter le loyer à la situation financière de celui-ci (ordonnance de référés du tribunal judiciaire de Paris du 21 janvier 2021 RG 20/55750 se fondant sur le code civil et ses articles 1104 : obligation d’exécuter le contrat de bail de bonne foi, 1195 : imprévision et 1722 : perte partielle de la chose louée).
Le juge des référés a donc rejeté la demande du propriétaire en l’invitant à mieux se pourvoir.

- Le CHR peut-il invoquer la force majeure ?
Elle permet d’obtenir la suspension du paiement des loyers ou même l'annulation du paiement de certains mois de loyers. Il est possible de l’invoquer, mais sous certaines conditions. Il faut que l’événement qui empêche une partie d’exécuter son obligation soit imprévisible, extérieur et irrésistible.

L’épidémie de Covid-19 est un événement imprévisible et extérieur, mais la question est de savoir si elle est de nature à empêcher le CHR de payer certains mois de loyer.
Il faut que le paiement des loyers soit rendu totalement impossible (et non pas excessivement difficile).

C’est là que se fera l’analyse au cas par cas. Dans le cas d’une maladie, la Cour de cassation a rejeté la force majeure car l’exploitation du fonds restait possible sous formes diverses, telle la location-gérance ou l’embauche d’un salarié.
Cependant, dans le cas de la crise sanitaire liée au Covid-19, un restaurant peut indiquer que le paiement des loyers est rendu impossible du fait de l’absence de chiffre d’affaires, de trésorerie et d’occupation locative réelle des locaux, dues aux mesures gouvernementales de fermeture.

Ce sera donc une analyse à chaque cas soumis au juge.
Il a d’ailleurs été jugé récemment que la fermeture totale du commerce dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire et du confinement peut être considérée comme un événement de force majeure, si bien qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des loyers dus à compter du 11 mars 2020, début de la période de fermeture (cour d’appel de Paris, Référés pole 1, chambre 39, décembre 2020 20/05041).
Cette décision admet que la pandémie de Covid-19 constitue un événement de force majeure, justifiant en pratique que le locataire ait pu suspendre le paiement des loyers jusqu’à accord amiable ou une décision du juge sur le fond, qui peut intervenir plusieurs mois plus tard.

- Le cas fortuit semble être un argument efficace
Les commerces frappés par des mesures de fermeture administrative peuvent demander la résiliation du bail ou même une diminution de loyer dus pendant ces périodes, car ils ont été empêchés d’exploiter, ce qui s’assimile à une perte partielle de la chose louée (article 1722 du code civil).

Dans une affaire, suite à une saisie-attribution sur ses comptes pour le règlement de loyers pour la période du deuxième trimestre 2020, le locataire (d’un magasin de commerce non alimentaire) a saisi le juge, pour notamment constater que les loyers n’étaient pas dus pour la période du 16 mars au 11 mai 2020 compte tenu de la fermeture administrative imposée. Le locataire a demandé en conséquence la main-levée de la saisie pour les loyers correspondant à cette période. Le 20 janvier 2021, le juge a considéré que les loyers dus pendant les périodes de fermeture administrative du 16 mars au 11 mai 2020, n’étaient pas dus (JEX TJ de Paris, 20 janvier 2021RG 20/80923). Il juge a procédé à la main-levée de la saisie-attribution pour les loyers correspondant à cette période.

De même, il a considéré que le paiement des loyers pour les périodes de fermeture administrative du 16 mars au 22 juin et du 30 octobre à la date de réouvertures des restaurants, pouvait être suspendu compte-tenu de l’impossibilité pour le commerçant d’exploiter le restaurant et du danger de cessation des paiements du locataire (article 1104 et 1722 code civil).
Le paiement des loyers a été suspendu jusqu’à un accord amiable des parties, car celles-ci doivent exécuter de bonne foi le contrat (donc adapter le loyer à la situation), ou jusqu’à décision du juge.
Ces décisions font gagner du temps au locataire et lui ouvrent une possibilité de négocier avec son bailleur ou d’obtenir du juge une baisse de loyer.

Le cas de la location-gérance

Au regard de la situation actuelle, certains contrats de location-gérance peuvent se retrouver sans objet, puisqu’il y a disparition d’un élément essentiel du contrat : l’exploitation d’un fonds de commerce.

Le problème est surtout fréquent pour les locations-gérances saisonnières de courte durée, par exemple d’avril à fin septembre, pour lesquelles la saison hivernale ne représente aucune possibilité de chiffre d’affaires car ces établissements ne sont pas ouverts.

D’une façon générale, les conditions de sortie ou de révision dépendent de ce que les parties ont prévu dans leur contrat.

S’il n’y a aucune stipulation au contrat, les mêmes arguments que ceux évoqués à propos du loyer du bail peuvent être invoqués à propos de la baisse de la part de loyer inclus dans la redevance.
Ainsi, un locataire-gérant pourrait invoquer qu’il y a disparition partielle de la chose louée pour tenter de négocier une baisse de loyer avec son propre bailleur, le propriétaire du fonds de commerce.

Il existe donc de nombreuses possibilités pour les commerçants d’obtenir une baisse de leur loyer, nécessaire voire indispensable pour la survie de certains commerces compte-tenu de la crise sanitaire et de ses répercussions financières sur l’avenir des CHR.

Mise à jour : 28 avril 2021

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