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Covid -19 : principales aides aux CHR et mesures à respecter
la Rédaction de l'Hôtellerie-Restauration


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Loyer commercial : que faire face à une demande d'expulsion ?

Par Tiphaine Beausseron

Les mesures gouvernementales n'exonèrent pas les locataires de leur obligation de payer leur loyer commercial. Toutefois, des mesures interdisent certaines sanctions en cas de retard ou non-paiement du loyer et donnent les moyens de se défendre face à un bailleur qui demande l'expulsion. Explications avec Baptiste Robelin, avocat spécialiste en CHR au sein du cabinet Novlaw.


© GettyImages

L’Hôtellerie Restauration : Quelles sont les mesures qui interdisent les sanctions en cas de retard ou non-paiement du loyer commercial ? 
Baptiste Robelin : Il s’agit de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 pour les loyers de la première période de confinement, et de la loi 2020-1379 du 14 novembre pour la période postérieure. Ces textes protègent les exploitants en cas de défaut de paiement du loyer commercial, en paralysant le pouvoir de sanction des bailleurs. En effet, ils interdisent l’application : d’intérêts, pénalités, de toute mesure financière, d’actions, sanctions ou voies d’exécution forcée, ou encore des mesures conservatoires, en raison du retard ou défaut de paiement de loyers ou charges locatives du fait d’une mesure de police administrative prise dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire ou de sortie de l’état d’urgence sanitaire. Et ce, jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par cette mesure.

Dès lors, comment peut-on réagir face à une demande d’expulsion de son bailleur ?
Il ne faut surtout pas être paralysé si le bailleur initie une demande d’expulsion. Cela ne veut pas dire que vous serez expulsé demain, bien au contraire. Dans un premier temps, tentez de vous rapprocher du bailleur pour trouver un arrangement. Si cela n’est pas possible, il faut impérativement écrire au bailleur pour démontrer les preuves de votre bonne foi : expliquer que vous n’êtes pas en mesure de régler le loyer à ce stade, mais que vous êtes éventuellement prêt à proposer un règlement partiel pour démontrer votre bonne volonté. 
Si le bailleur se montre sourd à toute approche, il ne faut pas hésiter à contre-attaquer. Vous pouvez par exemple assigner le bailleur en nullité du commandement de payer, afin de l’entraîner dans une procédure au fond qui sera plus longue qu’une procédure en référé. 
Surtout, quelle que soit la procédure, n’oubliez pas que vous pouvez solliciter des délais de paiement, jusqu’à deux ans - 1343-5 du Code civil. Face à la crise traversée par le secteur CHR - gilets jaunes, Covid-19, etc. - les juges sont généralement enclins à allouer ces délais de paiement.
Dernière possibilité : pensez à demander au juge l’instauration d’une médiation judiciaire. Indépendamment du fait que cela permet de gagner du temps, l’expérience montre que ces procédures de médiation sont généralement couronnées de succès. Elles sont souvent l’occasion de retrouver le chemin du dialogue avec son bailleur.

Votre entreprise est-elle éligible ?

1. Le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 accorde certains avantages aux entreprises réalisant moins d’un million d’euros de chiffre d’affaires, moins de 60 000 € de bénéfices imposables et ayant un effectif inférieur ou égal à 10 salariés. Ces aides concernent les loyers dus du 12 mars 2020 au 11 juillet 2020 (11 septembre pour les entreprises éligibles au fonds de solidarité).
2. Le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020, qui définit les critères d’éligibilité aux mesures relatives aux loyers prévues à l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, dispose que cet article s’applique aux entreprises de moins de 250 salariés avec un chiffre d’affaires inférieur à 50 M€ et une perte de chiffre d’affaires de plus de 50 % au titre du mois de novembre 2020 par rapport au chiffre d’affaires de référence. Ce chiffre d'affaires de référence est déterminé en fonction de la date de création de l'entreprise :
- pour les entreprises créées avant le 1er juin 2019 : chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ;
- pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020 : chiffre d'affaires mensuel moyen réalisé entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 ;
- pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020 : chiffre d'affaires de février 2020 ramené sur un mois ;
- pour les entreprises créées après le 1er mars 2020 : chiffre d'affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020 ou à défaut de la date de création de l'entreprise et le 30 septembre 2020.
Pour les entreprises ayant fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public, le chiffre d'affaires de novembre n'intègre pas les ventes à distance avec retrait en magasin ou livraison.

Ordonnance no 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période

Décret no 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation

LOI no 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire

Décret no 2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l’article 14 de la loi no 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et portant sur les loyers et charges locatives

Mise à jour : 17 février 2021


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