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Covid -19 : principales aides aux CHR et mesures à respecter
la Rédaction de l'Hôtellerie-Restauration


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Loyer commercial et impayés : comment se défendre auprès de son bailleur ?


© GettyImages

 

Alors que les restrictions sanitaires mettent les exploitants CHR en grande difficulté financière, les mesures gouvernementales n'exonèrent pas les locataires de leur obligation contractuelle de payer leur loyer commercial. Il est toutefois recommandé d'informer le bailleur de ses difficultés et de négocier avec lui. Explications et exemple de lettre avec Baptiste Robelin, avocat spécialiste dans les CHR au sein du cabinet Novlaw.

L’Hôtellerie Restauration : Quand un CHR est confronté à des difficultés pour le paiement de son loyer, que peut-il demander à son bailleur ? 
Baptiste Robelin : Il est essentiel pour le locataire d’être proactif et de faire le maximum pour tenter d’obtenir un arrangement avec son bailleur. Il est également impératif de garder une trace écrite de ces échanges, avec les lettres exposant au bailleur la nature des difficultés rencontrées et les demandes d’aménagement du loyer. Concrètement, le locataire peut solliciter une exonération totale du loyer pendant la période de fermeture, même si, depuis que la crise s’inscrit dans la durée, il est de plus en plus rare de voir les bailleurs accepter des annulations pures et simples. On peut également demander une diminution temporaire du montant du loyer, en arguant par exemple que l’utilisation du local de manière partielle uniquement - avec la seule possibilité de réalisation de vente à emporter - n’est pas suffisante pour permettre un règlement total du loyer. On peut enfin négocier une clause de retour à meilleure fortune : l’idée est de permettre au locataire de reprendre ses règlements après la crise, lorsque les restaurants seront rouverts, grâce à un échéancier différé.

Sur quelles dispositions légales peuvent-ils s’appuyer pour tenter de convaincre leur bailleur d’accéder à leur demande ? 
On sait que les ordonnances* prises par le Gouvernement n’exonèrent pas le locataire de son obligation de règlement des loyers. Les sanctions sont simplement suspendues s’agissant des loyers liés à la période de fermeture : pas de pénalités de paiement et pas de possibilité pour le bailleur de solliciter la clause résolutoire pour demander l’expulsion du locataire. 
S’agissant des décisions de jurisprudence rendues à ce jour, il est difficile de s’y retrouver, car beaucoup de décisions sont contradictoires : certaines paraissant plutôt favorables aux bailleurs, lorsque d’autres sont clairement en faveur du locataire. Les fondements invoqués par les magistrats diffèrent également : force majeure, imprévision, exception d’inexécution, etc.
Ces décisions contradictoires s’expliquent en outre par la diversité des situations : tous les locataires ne sont pas impactés de la même manière, tout dépend de leurs capitaux propres, trésorerie disponible, des aides auxquelles ils ont pu avoir droit, etc.
Les juges ne traitent pas non plus forcément de la même manière les périodes concernées, selon qu’il s’agissait d’un confinement strict - comme le premier confinement -, ou d’un couvre-feu avec aménagement des horaires. De même, certains établissements peuvent faire de la vente à emporter, alors que cela est plus difficile, voire impossible pour d’autres, comme les bars.
Au milieu de cette cacophonie de jurisprudences contradictoires, un mouvement semble tout de même se dessiner de manière claire. Les juges semblent en effet de plus en plus nombreux à se fonder sur l’exigence de bonne foi posée par l’article 1104 du Code civil, obligeant les parties à faire leurs meilleurs efforts pour tenter de trouver un arrangement et une adaptation temporaire du contrat de bail, face aux “circonstances exceptionnelles” liées à l’épidémie de covid-19 et aux restrictions sanitaires. Dans deux décisions en référés, le président du tribunal judiciaire de Paris a ainsi jugé que : “Les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.”
C’est pourquoi il est essentiel pour les locataires de se ménager des preuves écrites de leurs négociations avec les bailleurs. 
* Notamment l’ord. n°2020-316 du 25 mars 2020.
** TJ de 20.53713 et 20.55901 du 26/10/2020.

Modele Courrier Bailleur Robelin Hotellerie Restauration.pdf (version PDF)

Modele Courrier Bailleur Robelin Hotellerie Restauration.docx (version Word)

Mise à jour : 15 février 2021

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