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Adeline Desthuilliers et Mahmoud Ali Khodja


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Mesurer la rentabilité de son hôtel avec l'EBE

L'excédent brut d'exploitation (EBE) est un indicateur issu du tableau des soldes intermédiaires de gestion. Il représente les ressources tirées de l'exploitation après le paiement des charges de personnel mais avant l'imputation des dotations aux amortissements. L'EBE est le reflet de la performance opérationnelle de l'hôtel et il mesure sa rentabilité.


© Thinkstock

Si le tableau des soldes intermédiaires de gestion ne vous a pas été fourni avec votre bilan, vous pouvez calculer votre EBE à partir du résultat d'exploitation.

+ Résultat d'exploitation
+ Dotations aux amortissements et aux provisions (compte 68)
– Reprises sur amortissements et provisions (compte 78)
– Autres produits de gestion courante (75)
+ Autres charges de gestion courante (65)
= EBE

Il existe d'autres manières de calculer l'EBE, à partir de la valeur ajoutée ou du résultat net. Mais, généralement et de manière pratique, le calcul se fait de cette manière.

Quand est utilisé l'EBE ?

- Au moment de la création : l'EBE permet au banquier de s'assurer de la rentabilité du projet.
- Lors du bilan annuel de l'hôtel : l'EBE permet de connaître l'évolution par comparaison aux années précédentes. Il est l'indicateur idéal pour détecter les anomalies de l'exploitation.
- Pour valoriser le fonds de commerce de l'hôtel. En effet, pour l'évaluation, l’une des méthodes de valorisation consiste à utiliser un multiple de l'EBE.

Les retraitements nécessaires

L'EBE doit être le reflet d'un fonctionnement normal de l'exploitation de l'hôtel. C'est pourquoi des retraitements peuvent être nécessaires. Pour cela, il faut passer en revue chaque poste, et retraiter de manière extra comptable :
- les charges exceptionnelles incluses dans les charges courantes. Par exemple, des honoraires d'avocats liés à un prud'homme ou un contentieux.
- La rémunération des dirigeants, pour la partie qui ne correspond pas à un poste nécessaire pour le bon fonctionnement de l'hôtel. Par exemple, si le dirigeant est aussi chef de réception à temps partiel, il faudra donc retraiter sa rémunération de manière à conserver un salaire équivalent à ce poste à temps partiel. Le surplus (primes et autres avantages) viendra augmenter l'EBE. À l'inverse, si le dirigeant occupe un poste sans être rémunéré, il faudra diminuer l'EBE du montant du coût du poste occupé.
- De la même manière, les management fees, devront être analysées et retraitées. Les managements fees sont des prestations de services payées par la societé-fille (l’hôtel) à la société-mère (holding) en rémunération de prestations (de gestion par exemple). Elles sont très courantes dans l’hôtellerie lorsqu’il y a un montage en LBO (leverage buy out ou financement par effet de levier). Elles doivent faire l’objet d’une attention particulière pour le retraitement de l’EBE.

Dans le cadre de l'évaluation, on peut également retraiter l'EBE :
- en rajoutant les frais des éléments qui ne seront pas repris par l'acheteur, par exemple le loyer de la voiture du dirigeant et les frais afférents (parking, carburant, assurance, TVS…).
- En diminuant l'EBE de loyers pour les murs, dans le cas où le vendeur est propriétaire des murs et ne vend que le fonds de commerce.
Les retraitements sont propres à chaque exploitation et doivent être analysés de manière objective. Le but des retraitements est d'obtenir la vision la plus juste possible de l'EBE dans le cadre d'une exploitation dite normale, permettant d'apprécier à sa juste valeur l'exploitation et la valeur de l'hôtel.

Comment interpréter le résultat obtenu

Un EBE négatif signifie que la rentabilité de l’hôtel est mauvaise. Il faut alors s’interroger sur les raisons de ces mauvais résultats, afin de mettre en place rapidement des solutions.
Il faut savoir que plus l’EBE est élevé, plus l’hôtel est rentable et plus la valorisation de l’hôtel sera importante. La valorisation se fait en multipliant l’EBE retraité par un coefficient qui peut-être variable.

L'Ebitda
L'Ebitda est une variante de l'EBE. Il s'agit d'un terme anglais signifiant earnings before interest, taxes, depreciation, and amortization que l'on peut traduire par : bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement.

Autre fiche pratique

Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec l’EBE retraité

Mise à jour : novembre 2020

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