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Accompagnement pour l'acquisition et la transmission
Adeline Desthuilliers et Mahmoud Ali Khodja


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v     Lundi 02 septembre 2019 11:07
Loyer trop élevé : est-il possible, via une action en justice, d'en obtenir la révision ?

Il y a deux ans, J ai fait l acquisition d un bar/restaurant, sous la forme juridique d un pas de porte, mon vendeur possédait mur et fond......lors de l acquisition j ai signé un bail 3/6/9 "neuf"...........le loyer est passé de 33000 à 63000 /an.......je m aperçois après un an et demie d exploitation que le loyer est bien au dessus du prix du marché et de mon voisinage et qu il représente 30% de mon CA...... il met en péril l équilibre de ma société......
Ma question
Est il possible via une action en justice d obtenir une révision de loyer ? Sachant qu une négociation à l amiable a déjà échoué?




Adeline Desthuilliers     Jeudi 05 septembre 2019 07:29

Bonjour,
La révision du loyer se fait de façon triennale dans le cadre d’un bail 3,6,9 et est encadrée par le bail et la réglementation. Votre cas est tout autre, vous pensez avoir un conclu un bail avec un loyer trop important en comparaison avec vos voisins, et fonction de votre chiffre d’affaires. Dans votre position et compte tenu que la tentative de conciliation a échoué. Je vous invite à prendre attache avec un avocat afin qu’à la lecture du bail, aux vues de vos résultats d’exploitation, et aux autres éléments, il puisse vous conseiller sur la démarche que vous devrez entamer par rapport au bailleur, et par rapport à votre structure (continuité d’exploitation précaire).
Cordialement


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Pierre MICHON     Lundi 09 septembre 2019 21:56

C'est quelque chose qui m'interpelle que d'avoir à prendre en compte le résultat d'exploitation, entre autres, pour déterminer si le prix du loyer est trop important ou non. Quand le bail a été signé, le preneur, du moins je l'espère, avait, avant de signer fait des prévisions d'exploitation, surtout qu'il savait le loyer, passer de 33.000 à 63.000 euros par an.
Dans cette surface d'exploitation mise à disposition lors de la signature du bail permet forcément de se livrer à différentes formes d'activités et sur des plages de temps complètement différentes. De 3 à 4 jours par semaine, jusqu'à 7 jours par semaine, avec des calculs de marges et de coûts matières et de personnels différents. Qui va pouvoir juger de la bonne adéquation de tous ces paramètres, et surtout ne serait-ce que de la qualité d'accueil du personnel en place ?
La solution pour moi, si le preneur ne peut valoriser son bail dans toutes ses composantes serait qu'il vende son fonds. Le contrat de bail à travers l'acquisition d'un pas de porte et d'un loyer doublé, devait peut-être aussi comporter la mise à disposition d'installations et d'équipements qui n'ont pas été facturés.

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Adeline Desthuilliers     Lundi 09 septembre 2019 23:11

Bonjour
Je parlais de résultat d’exploitation dans le cadre de la continuité d’exploitation et des mesures à prendre en cas de difficulté. Je suis entièrement de votre avis, une installation doit s’accompagner d’un business plan .
Enfin, la valeur d’un fonds s’apprécie également au travers des conditions du bail, si le loyer est trop élevé une cession sera compliquée.

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Pierre MICHON     Mardi 10 septembre 2019 13:29

Avant que de donner un avis vraiment circonstancié, il faut bien sur en avoir tous les tenants et aboutissants.
Ce montage de cession me semble tout à fait préjudiciable à l'acquéreur. Qui n'a pas voulu céder un fonds de commerce ? Pourquoi un pas de porte et pas un simple droit au bail ? Créer ou reprendre un fonds de commerce c'est pour le céder un jour ou l'autre et là, avec une création c'est parti pour une plus value maximale. si toutefois il est vendable avec un tel loyer. C'est le bailleur qui a toutes les cartes en mains, sauf qu'il peut, comme le souhaite le preneur au bout de 18 mois, voir le montant du loyer ramené à la valeur locative, mais là la transaction de départ ne va plus faire le compte ! Bien sur le loyer est un élément déductible versus des actifs non amortissables.
Pas facile de tenir compte de tous les paramètres fiscaux et "à malin, malin et demi". je pense que là il ne va y avoir que des perdants dans un tel montage.
Bonne chance.

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