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Adeline Desthuilliers et Mahmoud Ali Khodja


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Bien préparer la vente de son hôtel

La cession d’un hôtel se prépare et s’organise. Pour que tout se passe bien, vous devez avoir toutes les cartes en main. Il est donc indispensable de préparer votre cession en avançant par étapes.


© GettyImages

1. Évaluation

Première étape : à combien est estimé votre hôtel sur le marché ? Ou plus directement, est-ce que l’estimation de la valeur de votre hôtel est en adéquation avec le prix auquel vous souhaitez le vendre ? Faites appel à un expert afin qu’il vous donne un avis de valeur pour votre bien.
En effet, mettre en vente un hôtel sans l’avis d’un expert en évaluation hôtelière peut vous exposer à des déconvenues, avec un prix de vente trop bas ou trop haut, ce qui vous fera perdre de l’argent ou du temps.
Attention également de ne pas confondre valeur du fonds et valeur des titres. L’estimation sera celle du fonds et/ou des murs pas celle des titres.
Si la fourchette d’évaluation est conforme à votre attente, alors vous pouvez passer à la phase suivante.

2. Fiscalité

Deuxième étape, prenez rendez-vous avec votre avocat et/ou votre expert-comptable afin de faire le point sur la fiscalité de la cession. Il serait dommage de consacrer du temps à la vente pour s’apercevoir après coup que l’option fiscale choisie n’était pas la meilleure.
Quand on parle de la vente d’un hôtel, il peut s’agir de la vente du fonds de commerce, des murs, ou les deux.
- Vous pouvez vendre directement soit le fonds et/ou les murs, soit vendre les titres de la société qui détient le fonds et/ou les murs. En général, au-dessus d’un certain montant, les cessions des titres de société sont privilégiées au regard du coût des droits d’enregistrement. Mais chaque situation étant différente, vos particularités doivent être prises en compte.
Vous êtes propriétaire d’un hôtel que vous avez-vous-même acquis, vous avez donc une expérience de la transaction en tant qu’acheteur. Mais le temps passe et la fiscalité change. Ce rendez-vous vous permettra une mise à jour de vos connaissances, et de valider le schéma de cession.

3. Rassembler les documents

Vous avez fixé une fourchette de prix, vous savez comment vous souhaitez vendre votre hôtel, il est temps de collecter et de rassembler la montagne de documents qui va vous être demandée.
Pour gagner du temps, scannez et rassemblez l’ensemble de la documentation dans un fichier prêt à être partagé.
De quels documents parle-t-on ? Il s’agit principalement des statuts, bilans, plans, baux ou actes de propriété, contrats clients et fournisseurs, liste des salariés (salaires, contrats, fonctions…) … Ils sont nombreux et votre avocat pourra vous en fournir une liste exhaustive et adaptée à votre situation.
Par expérience, c’est en collectant ces documents qu’un certain nombre de questions peuvent apparaître : par exemple, des problématiques de bail, l’absence de contrats, des travaux de conformité à réaliser… Nous vous recommandons de purger ces points au fur et à mesure et préalablement à la mise en vente.

4. Faire appel à un spécialiste

Si toutes les conditions sont réunies, votre hôtel peut être mis en vente. Compte-tenu de la complexité de la vente d’une société et notamment des particularités de l’hôtellerie, nous vous recommandons de faire appel à un expert de la transaction hôtelière, avec qui vous pourrez avoir un échange entre professionnels. N’oubliez pas que votre cession doit se faire en toute discrétion afin de préserver toutes vos chances pour mener à terme votre cession.

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Mise à jour : janvier 2022


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