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Reprendre un hôtel : évitez les embûches
Stéphane Corre


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chapo.tu    Mercredi 03 juillet 2013 12:38
Reprise d'un hôtel bureau pour 400 000 € : est-ce raisonnable ?

Bonjour à tous,
Je souhaite reprendre un fonds de commerce d'un hôtel bureau de 15-20 chambres à Toulouse. S'agissant de ma 1ère affaire, j'aimerais avoir vos avis concernant :
le prix : 400 000 euros (pensez-vous que ce prix soit réaliste?)
la rentabilité : pensez vous qu'un hôtel de 15 chambres puisse être rentable?
Merci d'avance pour vos conseils précieux.



Stéphane C.    Mercredi 03 juillet 2013 14:48

Bonjour,

Je viens de prendre connaissance de votre message et je vous remercie pour votre question pertinente.
Sur les bases de ces informations on ne peut pas répondre précisément car la "juste valeur" d'une affaire s'apprécie en fonction de :
- son chiffre d'affaires ;
- son emplacement ;
- la qualité de ses équipements ;
- son Excédent Brut d'Exploitation (EBE) retraité ;
- la nature du bail commercial ;
- ?
Cependant, je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire, n?hésitez pas à me contacter par E-mail. stephanecorre @wanadoo.fr.

Cordialement.
Stéphane C.




Rafa313    Mercredi 10 juillet 2013 19:02

Bonjour,

J ai un hôtel de 15 chambres à Tarascon sur Ariège depuis 2007.
La rentabilité dépendra beaucoup de votre apport et du loyer que vous allez avoir à payer.
Pourquoi ne pas acheter les murs?



chapo.tu    Dimanche 28 juillet 2013 12:45


Merci Rafa313 pour votre réponse, mais l'achat des murs n'est pas encore d'actualité pour moi, car c'est ma première affaire, et je préfère me roder un peu avant. Votre question est pertinente cependant. Concernant le loyer, avez-vous des conseils à me suggérer? Je suis en pleine recherche, et la plupart du temps, les loyers de ce type de fonds sont inférieurs à 2000 euros mensuels (sauf en centre ville).
Le loyer dépend bien-sûr de plusieurs facteurs, mais devant établir un cahier des charges pour mes recherches, il me parait primordial de mentionner le loyer et la surface de l'établissement.
N'hésitez pas à me donner vos impressions de professionnel expérimenté.



Rafa313    Dimanche 28 juillet 2013 13:39

Le loyer est souvent lié au CA du fond. 2000 € me parait très peu comme loyer (normes incendie et PMR ok?).
Pour vous donner une idée, je fais 230KE de Ca et mon "loyer" (les murs m appartiennent) est env de 3200 €. Connaissant un peu le marché sur Toulouse, je vous conseille vivement l'hyper centre même si c est plus cher. La concurence est très féroce actuellement. Après si cela vous dit de vous installer en ariège (beaucoup d'avantages fiscaux), je viens de me mettre en vente... ;)



chapo.tu    Jeudi 01 août 2013 12:10

Merci encore Rafa313 pour les infos que vous avez bien voulu me transmettre. J'ai peut-être sous estimé le loyer, effectivement, mais c'est plus ou moins ce que j'ai vu dans les diverses annonces. Concernant l'hyper centre de Toulouse, ce serait l'idéal !!!! Mais il faut déjà trouver le FDC et je dispose d'un budget de 450000 euros, alors j'en doute...
Je ne connais pas l'Ariège, mais merci pour la proposition! Votre hôtel me semble avoir un bon CA, et vu votre loyer, j'en déduis que vous êtes aux normes. Vous devez avoir une très bonne gestion, et c'est plutôt rassurant de savoir qu'une petite structure tourne bien. J'ai une dernière question : offrez-vous un service haut de gamme? ou pensez-vous qu'un hôtel 2* puisse également faire un bon CA s'il est bien géré et commercialisé?



Rafa313    Jeudi 01 août 2013 13:12

Ce sont 2 stratégies différentes. En ce qui me concerne, j ai un 2 étoiles (se remplit plus facilement) et cela me suffit amplement. N'oubliez pas que plus vous montez dans les étoiles et plus vous devez rester ouvert longtemps (réception ouverte 24/24). L'important, c est de ne pas avoir à se lancer dans des gros travaux avant même d'ouvrir. Ensuite, les clients cherchent surtout le meilleur rapport qualité prix. N'hésitez pas si vous avez d'autres questions


ECR    Lundi 05 août 2013 18:59

Je suis bien d'accord avec Rafa313, quelque soit votre stratégie, le rapport qualité/prix est bien souvent un facteur clef et déterminant.

Il vaut mieux être un bon 2* qu'un mauvais 3*

On entend souvent qu'un petit hôtel (moins de 20 chambres) est plus difficile à gérer. Je ne suis pas tout à fait d'accord. Effectivement, le CA est plus faible, on a donc beaucoup moins de moyens. Mais avec une bonne gestion et une bonne organisation (il faut être partout) on peut être très performant.

Si je devais reprendre un hôtel aujourd'hui, c'est dans cette direction que je m'orienterai en priorité.

Essayer de viser un établissement dans les 150-200 k€ de CA au moins et faite un sérieux business-plan en vous appuyant sur les bilans du prédécesseur.

Bonne chance dans votre projet



chapo.tu    Mardi 06 août 2013 06:14

Merci à vous 2 pour vos conseils. Je recherche effectivement un hôtel 2* (ou pouvant y prétendre). Je tiendrai compte de votre remarque, ECR, pour le CA. Vos commentaires me rassurent dans ma démarche. Merci mille fois !!!


Rafa313    Mercredi 07 août 2013 17:39

Si cela vous tente, je vous invite à venir, au sein de mon établissement afin de vous enrichir de mon expérience vécue et de vous aider dans votre démarche de réflexion.
Vous rendre ainsi sur le terrain vous fera ainsi une excellente approche sur le sujet!
Vous pouvez me joindre au 05.61.05.61.90 ou au 06.80.95.63.36.
Cordialement, Raphaêl



chapo.tu    Mercredi 14 août 2013 21:16

Je vous remercie Rafa313 pour cette délicate attention, et votre gentillesse. Je suis actuellement en Région Parisienne, mais j'aurai prochainement l'occasion de me déplacer vers Toulouse. Je garde vos contacts, et c'est avec plaisir que j'accèpte votre proposition.
A très bientôt :)



Gerard PROVOST    Mercredi 26 juillet 2017 10:19

tout d' abord on parle d' un hotel 2 étoiles aux normes (accés PMR ,installations électriques aux normes avec diagnostic de - 12 mois ,concernant les régles de calcul
CA HT ANNUEL X 2 (l'ebe comprend le résultat de d'éxploitation et les amortissements hors rénumération des dirigeants ) EBE X4, le loyer ne devant pas dépassé
10 % du CAHT
Si exploitation par un couple apport financier 35 % du prix du fonds de commerce ,prix des murs 10 fois le loyer annuel

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Stéphane C.    Jeudi 27 juillet 2017 14:35

Bonjour monsieur Provost, nous prenons note de votre commentaire et vos règles de calculs qui sont des raccourcis succincts.
Cependant, il convient pour être plus précis et très prudent dans la reprise d'un établissement hôtelier, d'analyser attentivement tous les éléments financiers, l'aspect juridiques, les qualités intrinsèques de l'affaire, l'expérience des repreneurs et des cédants, l'aspect commercial et marking, la mise en conformité de l'hôtel, le marché local et national... et en n'aucun cas nous ne pouvons répondre de façon catégorique sur les chiffres que vous évoquez!
Cordialement.



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