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Evaluer, acheter et vendre un fonds de commerce en CHR (avec tableur d’estimation)
Jean Castell


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Pierre MICHON    Vendredi 15 avril 2016 10:43
Évaluer une affaire : comment le faire sans aucun chiffre ?

Je possède un fonds de commerce de Bar-Restaurant en banlieue sud de Paris.
Je l'ai donné en location gérance le 21 février 2013 pour un an renouvelable, mais j'ai dénoncé cette option au bout de 6 mois, le locataire ne me payant pas. Attaquant ce contrat en nullité, il fait durer le moment de passer en jugement, mais c'est fini après plus de 3 ans et demi et je vais donc pouvoir retrouver la propriété de mon fonds d'ici quelques mois.
Je vais donc chercher à le vendre, mais je n'ai aucun chiffre. Si ce n'est son premier exercice de 9 mois en 2013 dont le CA redressé par 2 experts était de 300.000 euros. Il serait de 450.000 à 500.000 euros actuellement vu l'augmentation de la fréquentation avec 50-50 entre la restauration et le Bar.
Comment évaluer cette affaire bénéficiant d'un emplacement premium ?
Elle est détenue par une sarl et donc je peux céder les parts sociales contre mon CCT.
Merci pour votre aide.

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jean CASTELL    Vendredi 15 avril 2016 17:59

Bonjour Pierre
L'affaire a-t-elle toujours été exploitée durant la période des 3 ans et demi? Si oui sous quelle forme? Si elle l'a été en SARL au minimum, ils avaient l'obligation de déposer leur compte. A défaut l'évaluation du fonds sera plus compliquée car pour le vendre il faut pouvoir apporter la preuve d'un chiffre d'affaires sur trois ans!
La meilleure solution est de le gérer ou de le faire gérer pendant au moins une année pour apporter cette preuve. Pourquoi dites vous que son CA a été redressé par 2 experts?
A réfléchir et à suivre

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Pierre MICHON    Vendredi 15 avril 2016 18:17

Le tenancier actuel a remis en juin 2014, auprès du TGI d'Evry un bilan pour les 9 mois de l'année 2013 qui était manifestement faux pour "apitoyer" les juges. Bien que le règlement du loyer ne soit pas dépendant de la réussite de leur affaire. L'analyse de ce bilan dont la sincérité n'avait pas été certifié en fin d'exercice par l'Expert-Comptable désigné dans le contrat de location-gérance a été reprise par mon expert-comptable et d'après les ratios et achats apparaissant au bilan, c'était plus de 50% de la recette qui n'avait pas été déclaré. Devant un tel état de fait, je l'ai fait analyser par un expert-comptable judiciaire agrée par la Cour d'appel. Qui a confirmé la première analyse. Ceci m'a conduit à déposer une plainte avec constitution de partie civile pour émission de faux-bilan et escroquerie au jugement et la commission rogatoire de la police judiciaire vient de rentrer son rapport qui sera disponible à la fin du mois d'avril. L'affaire passant en jugement le 16 juin prochain.
Il n'empêche que cette affaire tourne de mieux en mieux et que bien sur le tenancier ne me donne aucun chiffre ni ne m'en donnera jamais. D'ailleurs ses chiffres sont-ils pertinents, puisque ce n'est pas lui qui va vendre mais moi, puisque tout m'a toujours appartenu.
Le faire gérer durant une année ou deux par un tiers c'est justement ce que j'avais voulu faire avec cette personne qui me doit maintenant plus de 300.000 euro de redevance locative et loyers des murs. Je suis aussi et heureusement le propriétaire des murs. Mais, avec une telle leçon, je ne suis pas prêt de de louer une nouvelle fois. C'est la raison pour laquelle je ne sais pas évaluer cette affaire pour la vendre hors de ses agencements et installations sur 250 m2 en parfait état et sur un emplacement premium. D'ailleurs en 2013, au bilan en question le montant des investissements fait par le tenancier et sa publicité d'ouverture sont inférieurs à 1.500 euro en tout et pour tout.
Ai-je répondu à votre question ? Cette affaire va rester en l'état dans l'attente de la plaidoirie et du jugement à intervenir encore pendant quelques mois. Y a-t-il un moyen d'évaluer sa valeur sans des chiffres que je ne pourrais avoir ?
Merci d'avance.

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Pierre MICHON    Vendredi 22 avril 2016 03:34

Ma question était donc embarrassante et sans réponse pour le moment.
Est-ce que faire appel à quelqu'un comme Philippe Maître de la FNAIM est une solution ? Ou bien ces gens là eux-aussi auraient besoin des CA d'affaires des trois dernières années ?
Pourtant, le passé, s'il peut donner des indications, n'est pas gage de réussite pour l'avenir. La valeur ne devrait dépendre que des installations, dans leur adéquation à remplir un office particulier et leur vétusté éventuelle, mais surtout c'est l'emplacement et la pérennité de la zone de chalandise qui devraient être pris en compte.

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jean CASTELL    Vendredi 22 avril 2016 10:03

Bonjour Monsieur Michon,
Votre question n'est pas embarrassante et elle a une réponse de mon point de vue vous ne pouvez pas légalement vendre un fonds de commerce pour les raisons que je vous ai exposé dans mon premier post. Par contre vous pourrez toujours vendre le droit au bail d'un local à usage de restaurant, avec du matériel et des aménagements. Le droit au bail pouvant parfaitement valoriser un excellent emplacement dans son montant. Je comprends parfaitement votre raisonnement mais la seule chose que vous ne pourrez pas vendre c'est la clientèle parce que vous êtes dans l'incapacité d'apporter une preuve, indispensable le jour de la rédaction de l'acte de cession, de la réalité et du montant des chiffres d'affaires réalisés. Or même si le niveau de chiffre d'affaires n'est pas un critère suffisant pour évaluer la valeur d'un fonds de commerce il n'en demeure pas moins un critère indispensable. je ne connais pas la personne que vous mentionnez dans votre mail donc je m’abstiendrai de tout jugement. Si c'est un professionnel rencontrez le et vous vous ferez une opinion.
Je me permet d'ajouter qu'il ne faut pas mêler à votre situation la notion de pérennité de la zone de chalandise sur laquelle vous n'avez aucun pouvoir!

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Pierre MICHON    Vendredi 22 avril 2016 11:13

Je vois le début de votre réponse mais pas votre avis.
Est-ce que les échanges entre nous se limitent à 3 posts ?
Comment faire pour voir votre réponse de 10h02
Cordialement

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Pierre MICHON    Vendredi 22 avril 2016 11:23

Merci, je viens de la voir.
Le professionnel de la FNAIM que je cite a justement fait un article en ce sens cette semaine dans l'hôtellerie.
J'en retire que, pour l'évaluation d'un fonds de commerce, seule la clientèle semble pertinente, alors que celle-ci et surtout en CHR, est directement liée à la qualité de l'exploitant et encore plus variable qu'une zone de chalandise qui peut évoluer dans le temps.
Par contre je pense que la valorisation du fonds de commerce donc du CA passé, peut atteindre des montants que n'atteindront jamais droit de bail ou pas de porte.
Merci encore pour vos éclaircissements.

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FREDERIQUE    Vendredi 22 avril 2016 14:44

Location gérance
Bonjour j'aimerai avoir des renseignements concernant la location gérance. en effet, je suis propriétaire d'un fonds de commerce que j'aimerai aujourd'hui en location gérance. J'exploite l'établissement depuis moins de deux ans, mais je souhaite mettre en locataire la soeur de mon associée. J'ai vu qu'il y avait des possibilités de dérogation dans le cadre familial. est-ce que cela fonctionne entre frère et soeur.
Merci pour votre réponse



jean CASTELL    Vendredi 22 avril 2016 20:31

Bonjour Frederique

l'article L144-3 du code de commerce Modifié par Ordonnance n°2004-274 du 25 mars 2004 - art. 10 JORF 27 mars 2004 stipule à propos de la location gérance:

"Les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance"

L'Article L144-5 du même code de commerce stipule: L'article L. 144-3 n'est pas applicable :

1° A l'Etat ;

2° Aux collectivités territoriales ;

3° Aux établissements de crédit ;

4° Aux majeurs faisant l'objet d'une mesure de protection légale ou aux personnes faisant l'objet de soins psychiatriques en raison de troubles mentaux dans les conditions fixées par les articles L. 3211-2 et L. 3212-1 à L. 3212-12 du code de la santé publique, en ce qui concerne le fonds dont ils étaient propriétaires avant la mesure de protection légale ou avant la survenance de l'hospitalisation ;

5° Aux héritiers ou légataires d'un commerçant ou d'un artisan décédé, ainsi qu'aux bénéficiaires d'un partage d'ascendant, en ce qui concerne le fonds recueilli ;

6° A l'établissement public créé par l'article L. 325-1 du code de l'urbanisme ;

7° Au conjoint attributaire du fonds de commerce ou du fonds artisanal à la suite de la dissolution du régime matrimonial, lorsque ce conjoint a participé à son exploitation pendant au moins deux ans avant la dissolution du régime matrimonial ou son partage. ;

8° Au loueur de fonds de commerce, lorsque la location-gérance a pour objet principal d'assurer, sous contrat d'exclusivité, l'écoulement au détail des produits fabriqués ou distribués par lui-même ;

9° Aux loueurs de fonds de commerce de cinéma, théâtres et music-halls.

En conséquence cela ne me semble pas possible dans ce qui précède mais je vous recommande d'aller consulter un avocat spécialisé qui vous délivrera un avis autorisé et adapté à votre situation.

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Pierre MICHON    Vendredi 22 avril 2016 21:24

Une dérogation peut être accordée à ce délai de 2 ans par le Président du YGI après avis du Procureur de la République.
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Hotel    Mercredi 13 janvier 2021 14:57

Bonjour,
Je possède un café bar à Paris 11ème rue du Chemin Vert de 33,72 m2 pondéré non exploité actuellement. Je souhaite connaître sa valeur locative en vue d’un renouvellement de bail, sachant qu’il est relié à un hôtel de 48 chambres qui est ouvert.
La valeur locative avant renouvellement du bail de l’ensemble hôtel et du bar est de 36 000 €/an, l’estimation actuelle du loyer de la partie hôtel est de 39 600 €/an. À combien estimeriez-vous la partie café sachant qu’il se situe face à un établissement de réinsertion de jeunes délinquants.
Merci d’avance



jean CASTELL    Lundi 18 janvier 2021 17:17

Bonjour,

Je souhaiterai vraiment vous aider mais la question que vous me posez est trop spécifique. Je vous conseille donc de contacter un agent immobilier si possible dans votre quartier, spécialisé dans les fonds de commerce. Il pourra vous dire en fonction de l'environnement son évaluation.

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