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Evaluer, acheter et vendre un fonds de commerce en CHR (avec tableur d’estimation)
Jean Castell


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Question posée sur la fiche pratique
Combien vaut votre hôtel-bureau ? (avec tableur d’estimation) (05/17)

CALOU     Mardi 14 novembre 2017 16:19
Hôtel-bureau : comment l'estimer par rapport au CA ?

Bonsoir
Locataire des murs de l'hotel bureau que j'exploite et que j'ai acquis en parts sociales, je souhaite aujourd'hui revendre l'hotel en parts sociales (cette affaire depuis plus de 20 ans a toujours été vendue en parts sociales).
Une agence l'estime à 2,5 x chiffres d'affaires et une autre agence me dit qu'aujourd'hui le prix se situe entre 150 et 175% du CA HT.
Qui croire ?
Dans l'attente de vous lire
Merci
Bien cordialement



jean CASTELL     Mercredi 15 novembre 2017 19:59

Bonjour Calou,

Je ne peux pas vous répondre car vous ne me donnez pas suffisamment d’informations.
Je vous conseille de lire ce blog et de me poser ensuite une question plus précise. Je redis une fois encore que pour déterminer la valeur d’une affaire il faut étudier plusieurs critères en dehors du CA comme par exemple
L’EBE, la capacité d’emprunt, L’etat de l’outil de travail,
Le respect des normes etc.....
A très vite donc

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CALOU     Jeudi 08 août 2019 18:44

Bonjour
Je reprends le fil de la conversation d'il y a 2 ans ...Mon projet futur se concrétise dans 2 ans. Du coup je souhaite vendre mon hotel bureau.
Je ne le vendrai pas en parts sociales mais en vente fonds de commerce
Ma banque a besoin d'une estimation de la valeur de notre de mon fonds de commerce
Vers qui dois-je me tourner ?
Est-ce que mon expert comptable peut le faire ?
Vaut-il mieux le demander à des agences ?
Merci d'avance
Calou



jean CASTELL     Jeudi 08 août 2019 20:54

Bonjour Calou,

La question que vous me posez et que bon nombre de professionnel dans votre cas se pose est vers qui se tourner pour estimer la valeur de son fonds de commerce. Naturellement votre expert-comptable peut évaluer la valeur de votre fonds mais il le fera avec ses outils: le bilan, le compte de résultat, les soldes intermédiaires de gestion, la capacité d'emprunt. Vous me direz c'est déjà pas mal, effectivement. Mais manquera dans son approche la méthode hôtelière en prenant pour base le CA, et en évaluant le management, le matériel et le mobilier, l'approche marketing et commerciale qui peut montrer les opportunités à développer tant du point de vue de la concurrence que du marché et qui pourrait créer une survaleur qu'on appelle également le Goodwill.

L'approche de l'agence spécialisée utilisera davantage ces dernières et mettra un peu moins en avant celles de l'expert comptable. Mais ellesera devant le futur acquéreur et devra justifier et argumenter son prix. Le comptable non ! Et ça fait bien souvent la différence .

Là nous discutons du fonds. Mais il y a la forme ! Quelle est exactement l'attente de votre banquier ? A quoi doit servir cette évaluation ? Nous rentrons maintenant dans le domaine de l'incorporel, l'impalpable.... de l'influence. Sera-t-il plus sensible, pour prendre sa décision, au rapport du comptable ou d'une agence connue ?

Ce qui est certain c'est que pour vous, l’appréciation de la valeur de votre fonds sera un mix de ces différentes approches qui, tour à tour, avantageront le vendeur ou l'acheteur et c'est pour cette raison qu'elle sera la plus proche de la valeur réelle. J'ai pas dit du prix car il vous le fixerez à partir de données différentes et plus personnelles.

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CALOU     Vendredi 09 août 2019 08:37

Bonjour et merci de votre réponse
En fait mon projet nécessite un financement
Mon banquier a la possibilité de me garantir un taux (comme vous le savez, les taux sont bas en ce moment et l'on ne sait pas comment ils vont évoluer ...) a condition d'obtenir une évaluation écrite du fonds de commerce. Il peut le faire car je n'ai plus de dettes sur l'affaire et cela permettrait au pire de faire un relais par rapport à ma future affaire.
Du coup je pense d'après vos conseils d'obtenir une estimation à la fois de mon expert comptable et à la fois de 2 agences spécialisées dans les ventes/achats d'hotel bureau
Qu'en pensez-vous ?
Merci
Calou



jean CASTELL     Vendredi 09 août 2019 13:58

@calou
Bonjour,
Effectivement cela me parait être une bonne solution étant donné que vous communiquerez au banquier celle qui vous conviendra.
On y croit et y’a pluska

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CALOU     Vendredi 09 août 2019 17:19

Oui
Merci à vous
Calou



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