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Evaluer, acheter et vendre un fonds de commerce en CHR (avec tableur d’estimation)
Jean Castell


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gribouille     Jeudi 22 décembre 2011 19:23
Coût de construction d'un hôtel : existe-t-il des ratios de coût par chambre ?

Bonjour, j'envisage de construire une unité hotelière complémentaire à celle existante. 13 chambres sur 2 niveaux aux normes 4 etoiles, avec salle de reunion et sans restaurant. Existe t-il des ratios de cout par chambre sur lesquels on peut se baser ? Merci de votre réponse.


ECR     Mardi 11 décembre 2012 17:23

J'ai souvent vu 35 à 50 K€ par chambre en construction à neuf, mais je ne sais pas si cela correspond exactement à vos critères.

Cela vous donnera en tout cas une première idée...

Bonne chance dans votre projet !



Jean CASTELL - Auteur     Mardi 11 décembre 2012 22:25

Bonsoir,
La règle du millième: une très vieille règle hôtelière mais qui perdure....
Le prix de vente d'une chambre d'hôtel, pour être rentable, doit correspondre au millième de son coût de construction et être louée avec un taux d'occupation de 60%.
Énoncer une telle règle c'est répondre à votre question en prenant le problème à l'envers: dans votre zone de chalandise, en fonction de votre concurrence et des clientèles disponibles, quelle politique tarifaire pouvez-vous appliquer? et quel taux d'occupation pensez-vous atteindre?
Ahhrr le marketing quand tu nous tiens!
A suivre...



fronie     Mardi 11 décembre 2012 23:33

Merci M. Castell pour cette réponse qui me parait plus correspondre à la réalité. C'est ce que je compte effectivement. Et merci à ECR d'avoir relancé la balle pour cette question qui a été envoyée il y a plus d'un an .... Le tout est de savoir aujourd'hui si la conjoncture du moment risque de faire changer la donne ...


J31     Vendredi 14 décembre 2012 23:29

Brit hotel, pour son programme d'hôtel clés en mains annonce un cout (variable bien sûr selon l'emplacement) d'environ 56 000 euros par chambre pour un hôtel de 45 chambres.


fronie     Samedi 15 décembre 2012 09:43

Je pense que nous parlons uniquement du cout de construction hors foncier n'est ce pas ? Car cela me parait peu autrement. TOut dépend aussi de la catégorie d'établissement et du style de la construction choisi. La règle du millième, si elle s'avère toujours exacte, a le mérite d'être simple et j'espère efficace. En ce qui me concerne, il s'agit d'un hotel de charme qui ressemble plus à une villa qu'à un immeuble, cela fait bien sûr augmenter le cout de construction.


Jean CASTELL - Auteur     Samedi 15 décembre 2012 12:26

Bonjour J31
L'information que vous donnez est certes intéressante mais incomplète pour aider fronie!
Car en fait lorsque ces chaines "franchiseur" annoncent un prix de construction d'un hôtel à l'unité chambre, celui ci est accompagné d'un cahier des charges extrêmement rigide ne laissant aucune place à une quelconque personnalisation puisque c'est par définition le modèle économique de la franchise.

Il faut également mentionner la catégorie de l'hôtel pour bien fixer les esprits.

Enfin et votre réponse sera intéressante également sur ce point: "foncier inclus ou non?" car si le foncier n'est pas inclus je ne vois pas très bien pourquoi le coût de la construction pourrait varier d'une région à l'autre.
A suivre donc.



lam     Lundi 18 mars 2013 14:20

bonjour
je suis sur le point de déposer un dossier de construction d?hôtel restaurant en région parisienne de 40 ch en 3 ou 4 étoiles ..ce projet me tiens a c?ur depuis long temps .mon archi m'a fait une évaluation du cout de ce projet .... et pour cela il a utilisé une règle de construction assez simpliste c est le chiffrage par mettre carré .... il pense que cela va couter environ 2000 eu HT /m2 ..... a savoir que mon projet comprend 1600 m2 ...quand je fait le calcul j arrive au montant suivant : 3,2millions HT soit presque 4 millions d'euros ttc .
ce chiffrage m'a fortement décourager quand a la poursuite de mon projet ... car je me suis rendu compte qu avec le même budget je pouvais tout a fait acheter un hôtel en murs et fond déjà existant......un établissement bien évidemment comparable en terme de capacité , catégorie , situation géographique ...
quand j ai posé le problème a mon archi : il a soutenue le projet construction en me mettant en avant tous les avantages que pouvait apporter le neuf par rapport a l ancien en terme de maintenance et d'entretien ....mais je trouve cet argument un peu léger .... surtout quand je mesure le sacrifice que peut représenter une construction , je pense principalement a :
- délais a peu prés de deux ans alors que il est de deux mois en rachat d'un existant

-le financement bancaire ( beaucoup plus difficile en construction qu'en rachat d'un existant )

j?espère avoir été clair dans l?explication de ma problématique de comparaison entre construction d'un nouvel hôtel ou reprise d'un hôtel existant

merci d'avance pour vos éclaircissements !



JJEM     Lundi 10 juin 2013 11:57

Bonjour,
J'envisage construire 8 à 12 chambres en complément au déjà existantes dans mon hôtel.
A combien peut-on chiffrer une décoration aujourd'hui?



Jean CASTELL - Auteur     Mercredi 12 juin 2013 09:29

Bonjour Lam,
Effectivement cela peut se réfléchir.... mais à plusieurs conditions:
Une principale:
1°) Qu'il existe à la vente un établissement ayant des caractéristiques similaires à celles de votre projet.

Des secondaires:
2°) Que vous ayez le coup de c?ur pour cette affaire car je pense que vous n'aurez pas beaucoup de choix.
3°) Que vous n'ayez pas de travaux de mise aux normes trop importants à réaliser.
4°) Qu'elle soit finançable c'est à dire que ses résultats permettent de dégager une capacité d'emprunt compatible avec votre apport personnel.

Je ne veux pas rajouter aux difficultés en empilant d'autres suppositions mais mon sentiment est que tant que vous n'avez pas fait la démarche de recherche pour vous assurer que vous avez bien un choix vous devez considérer que vous n'avez pas de choix.

A suivre.....

Réponse pour JJEM
Je ne connais pas précisément le prix d'une décoration et encore faut-il s'entendre sur le contenu du mot. En ce qui concerne le mobilier et fournitures diverses d'équipement pour une chambre et en fonction de la catégorie vous pouvez compter entre 5.000 € et 8.000 € (moquette, mobilier, aménagements de chambre, luminaire, voilage, décoration, serrure électronique etc...)




J31     Mercredi 12 juin 2013 15:51

Bonjour,
Il me semble qu'il y a une différence très importante entre un rachat et une création.
En effet, à moins d'un marché local très dynamique, quand vous rachetez un hôtel, vous rachetez en même temps une clientèle, une part du marché local.
Lors d'une création, vous devez, sauf à créer une nouvelle offre, "piquer" une partie de la clientèle de vos confrères pour fonctionner. Cela peut ne pas être évident ni pour vous ni pour vos confrères d'où peut-être la réticence des banques.



RTS     Vendredi 21 mars 2014 10:55

Bonjour ,
actuellement quel est le cout de la creation/construction de chambres neuves en 2* (voire 3*) hors foncier .
les banques suivent elles vraiment et a partir de combien en % d'apport personnel?
merci des retours de ceux qui sont dans cette situation depuis 2/3 ans



JM     Vendredi 21 mars 2014 20:42

Bonsoir,
Il ne faut pas hésiter à contacter des réseaux d'hôtels en franchise.
Un article récent de l'Hotellerie-Restauration sur les hôtels Eklo indique un coût par chambre de 30 000 euros pour un prix de vente de 24 euros la nuit.
Cordialement.



Malfois Marie Jeanne     Mercredi 04 février 2015 19:54

Bonsoir,
je souhaiterais connaître le prix moyen de construction pour un hotel de luxe ***** 100 ch - restaurants- salles de séminaires - etc...coût moyen soit au m2 soit par chambre
Remerciements et salutations



Jean CASTELL - Auteur     Mercredi 04 février 2015 21:47

@Malfois Marie Jeanne
Bonjour Madame,
Malgré l'excellence de nos blogueurs et la compétence de l'animateur ce n'est certainement pas dans notre blog que vous trouverez une réponse satisfaisante pour un tel projet que l'on pourrait qualifier de Pharaonique (100 ch en catégorie 5*!). Pour avoir malgré tout une idée, relisez les différents post et faites chauffer la calculette après avoir vérifié qu'elle a assez de cases pour contenir les 0 qui vont se succéder!



JM     Mercredi 04 février 2015 22:15

Pour un calcul à la louche :
- en appliquant la règle du millième, qui vaut ce qu'elle vaut, et inclue-t-elle les restaurants, salles de séminaires et autres équipements ?
- en supposant un prix de la chambre de 400 euros (prix médian d'une chambre 5*, rapport KPMG 2013).
- 100 chambres
On arrive à un prix de 40 000 000 euros.

Ce sera sans moi !!!



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