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Evaluer, acheter et vendre un fonds de commerce en CHR (avec tableur d’estimation)
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brigitte delahaut    Samedi 26 septembre 2020 09:14
Bail commercial : dans quel cas le propriétaire peut-il le dénoncer pour augmenter le loyer ?

Bonjour
Dans quel cas un propriétaire peut il dénoncer un bail pour augmenter le loyer ?
Je souhaite vendre mon restaurant ,ayant un petit loyer ,la propriétaire m'informe qu'elle peut dénoncer le bail pour les acheteurs,car le loyer n'est pas dans les prix du quartier et de ce fait elle augmente le montant du loyer
merci

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jean CASTELL    Vendredi 02 octobre 2020 11:06

Bonjour Brigitte,

N'étant pas juriste de métier je vous conseille de suivre ce lien qui explique d'une façon très claire dans quel cas le bailleur peut augmenter le loyer de votre local commercial.

https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F31925
Ainsi en résumé: il y a deux possibilité pour un bailleur d'augmenter le loyer en cours de bail
A) La révision triennale: à l'issu de chaque période de trois ans le bailleur peut demander une réévaluation du loyer basée sur l'Indice Trimestriel de Référence. Celui-ci se calcule à partir de l'Indice trimestriel des Loyer Commerciaux (ILC). A noter que pour les contrats conclus ou renouvelés depuis 2014 la variation du loyer ne peut excéder, par année, 10% du loyer payé l'année précédente.

B) La clause d'échelle mobile: qui permet au bailleur de réviser le loyer en fonction de la variation de L'Indice de référence. La périodicité est librement déterminée entre les parties au contrat. En général la périodicité est annuelle. De la même manière que pour la révision triennale les loyers des baux conclus ou renouvelés depuis 2014, l'augmentation ne peut être supérieure à 10%.

C) En cas de cession du bail le bail ne peut pas être augmenté en dehors des points évoqués plus haut sauf dans les cas suivant:

- Déspécialisation du bail c’est-à-dire modification par le nouveau preneur des activités autorisées dans le local. C'est un avantage que consent le bailleur au nouveau locataire et qui se traduit par une hausse de loyer.

- Modification des clauses du bail, par exemple suite à une négociation entre bailleur et preneur pour autoriser à la demande du preneur de pouvoir sou louer une partie des locaux.

D) En fin même si le bailleur ne peut décider arbitrairement d'augmenter le loyer il existe, comme pour le preneur, chacun dans son intérêt, la possibilité de saisir le juge des loyers pour faire valoir des arguments qui généralement tournent autour de modification notable des facteurs de commercialité. Cela signifie que la partie diligente veut faire valoir que certains conditions matérielles liées à l'environnement du local se sont modifiés en mieux ou en plus mal depuis la signature initiale du bail. Ici on fait référence à la valeur locative du local que l'on demande au juge de fixer.

Ces facteurs locaux de commercialité dépendent généralement :
• de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé;
• du lieu de son implantation;
• de la répartition des diverses activités dans le voisinage;
• des moyens de transport;
• de l’attrait particulier ou des sujétions que peut représenter l’emplacement pour l’activité considérée;
• des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Je pense qu'il faudra donc que votre propriétaire passe par cette voie.

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