L'exercice du droit de repentir dans le bail HCR

L'exercice du droit de repentir dans le bail HCR
lundi 23 janvier 2012 11:50

Du bon usage du droit de repentir…Ou comment négocier avec ses locataires efficacement.

La situation est connue : le bailleur propose au preneur, lors du renouvellement du bail, un loyer déplafonné. Au cours de la négociation, chacun joue de ses armes, le preneur menace de partir et le bailleur de le remplacer mais il existe pour lui un va-tout : le droit de repentir.

Le bailleur tient de la loi la faculté d'exercer un droit de repentir et de consentir au renouvellement du bail en revenant sur son refus. Lorsqu'il refuse le renouvellement, le bailleur ignore à quel montant l'indemnité d'éviction sera fixée par le juge. Si l'évaluation judiciaire s'écarte trop des prévisions du propriétaire, il peut renoncer à l'indemnité d'éviction et offrir le renouvellement du bail. Il peut d'ailleurs se repentir antérieurement à la décision judiciaire.

Jusqu'à quand peut-on se 'repentir' ?

Après fixation de l'indemnité d'éviction par le tribunal, le bailleur a 15 jours pour exercer son droit de repentir "à compter de la date à laquelle la décision sera passée en force de chose jugée", soit en tout, après jugement, un mois et demi.

Quelles sont les conséquences du 'repentir' ?

Le repentir permet au bailleur de se soustraire ainsi au paiement de l'indemnité, en revenant sur son refus et en offrant de renouveler le bail. Dans ce cas, le bailleur ne peut pas revenir sur son choix et s'engage à payer les frais de l'instance.

Reste que le locataire n'est pas tenu d'accepter l'offre de renouvellement et peut quitter les lieux.

Quels sont les obstacles au repentir ?

Le droit de repentir n'est pas possible dans tous les cas. En effet, lorsque le preneur a engagé un processus irréversible de départ des lieux ou qu'il n'est plus dans les lieux, il n'est plus possible d'exercer le droit de repentir.

C'est donc un conseil que nous adressons aux propriétaires : pour ne pas se retrouver à devoir payer une indemnité trop élevée, vérifiez bien que le locataire n'est pas parti ou n'est pas sur le point de le faire.

Si le locataire prétend partir, il faut qu'il justifie, par la production d'un acte ayant date certaine, qu'il a effectivement pris à bail ou acheté de nouveaux locaux.

Le cas où le locataire a quitté les lieux

Le locataire peut toujours quitter les lieux. Le seul fait pour le locataire d'avoir annoncé son départ n'est pas suffisant pour faire échec au droit de repentir du bailleur. Le droit de repentir ne peut plus être exercé si le locataire n'a plus d'activité commerciale, a licencié son personnel et a remis les clefs à l'échéance du bail. Pour les tribunaux, le critère du départ véritable du locataire est celui dans lequel des décisions irréversibles ont été prises comme par exemple la liquidation du stock.

Le bailleur peut encore se repentir s'il subsiste des marchandises dans les locaux ; si le locataire y a laissé du matériel. Mais si le locataire a évacué le matériel et les marchandises, peu importe qu'il ait laissé dans les lieux quelques meubles : le repentir ne peut avoir lieu.

La réinstallation du locataire

Le contrat de bail ou l'acte d'achat doivent être fermes. Pour faire obstacle au droit de repentir du bailleur, le contrat de bail doit être définitif. Une simple promesse de bail ou une promesse de vente ne répondent pas aux exigences légales. En revanche, un compromis de vente sous condition suspensive fait obstacle à l'exercice du droit de repentir, dès lors que la condition s'est réalisée et que, de ce fait, la vente rétroagit avant l'exercice du droit de repentir. Mais il n'y a pas de réinstallation effective si le locataire a signé une promesse de vente dont les conditions suspensives ne sont pas réalisées à la date d'exercice de son droit de repentir par le bailleur.

Pour conclure, nous conseillons à tout bailleur de garder à l'esprit ce droit de repentir lorsqu'il négocie avec ses locataires, ce loquet de sécurité face à la décision judiciaire permettant de résoudre bien des conflits.

Me Lucie Bruneau, Cabinet Menant et Associés