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La transmission de la terrasse et le déplafonnement du loyer
jeudi 13 octobre 2011 11:36

Depuis le 1er janvier 2008, il est interdit de fumer dans tous les lieux fermés et couverts accueillant du public. Il est néanmoins possible de fumer sur les terrasses, pourvu qu'elles soient ouvertes ou pas entièrement couvertes.

L'exploitation d'une terrasse fait partie des éléments à apprécier lors du renouvellement du bail.

Pour se conformer à la loi, beaucoup de professionnels des CHR ont décidé de développer l'exploitation de terrasse.

Que faire de la terrasse lorsqu'on transmet son fonds de commerce ?

Il y a deux éléments à prendre en compte : d'une part, la valeur de l'autorisation d'exploitation de la terrasse et, d'autre part, la valorisation que l'on peut tirer de l'exploitation de la terrasse vis-à-vis d'un acquéreur potentiel.

Concernant l'autorisation d'exploitation de la terrasse, celle-ci est soumise à une autorisation administrative personnelle qui ne peut pas être cédée. En cas de cessation d'activité, l'autorisation est automatiquement abrogée. Le repreneur d'un commerce dont le précédent propriétaire bénéficiait d'une permission de voirie doit présenter une nouvelle demande, l'administration n'étant en rien liée par les décisions antérieures.

Concernant les acquéreurs potentiels du fonds de commerce, la possession d'une terrasse peut être un avantage comparatif pour les commerces alentour et renforcer leur valeur. Un cédant de fonds de commerce peut, dans l'évaluation de celui-ci et sans considérer pour autant posséder de droits acquis sur le domaine public, présenter son autorisation d'occupation comme un élément valorisant.

L'hôtelier, le cafetier ou le restaurateur qui vend doit mettre en avant les investissements éventuellement réalisés, la valorisation de son établissement, l'exploitation devant être appréciée comme faisant partie du fonds de commerce.

Que faire lorsqu'on renouvelle son bail ?

Après étude des jurisprudences les plus récentes, on peut considérer que l'exploitation d'une terrasse fait partie des éléments à apprécier lors du renouvellement du bail. En effet, celle-ci constitue une modification notable de la valeur locative.

Lors du renouvellement du bail, il s'agit d'apprécier en quoi la terrasse justifie ou non un déplafonnement. L'appréciation de chaque terrasse se fait in situ par les experts et les magistrats.

Il en va de même lorsque vous négociez, que ce soit en tant que bailleur ou en tant que preneur à bail.

Si la jouissance de la terrasse est concédée à titre onéreux par la mairie, elle procède aussi d'une autorisation implicite du bailleur : son installation implique en effet l'adossement d'éléments d'armature sur les murs des locaux, ou à tout le moins d'un store, et la présence d'une terrasse valorise le commerce.

Il est d'usage courant de retenir un taux de 2 à 10 % de déplafonnement du loyer pour la jouissance d'une terrasse. Ce taux doit correspondre à plusieurs critères d'évaluation. Ceux-ci, à l'aune des derniers jugements rendus, sont :

- la taille de la terrasse : quelle est l'emprise de la terrasse sur le trottoir et quel est le nombre de tables que l'on peut y mettre ?

- la situation de la terrasse : si l'on est à l'angle de deux rues ou si la terrasse est visible depuis une grande artère, elle sera plus valorisée car elle constitue alors un appel de clientèle ;

- la capacité d'accueil : en fonction de la période d'utilisation annuelle, semestrielle ou trimestrielle, la majoration ne peut pas être la même.

En cas de renouvellement du bail, il convient de se renseigner auprès d'autres établissements du quartier ou de même gamme, de manière à avoir une estimation du déplafonnement possible.

Me Lucie Bruneau (Cabinet Menant et Associés)