L'hôtellerie, un secteur qui séduit toujours

Dans un climat morose où l'hôtellerie ne sait pas si le pire est derrière elle, les experts invités par Deloitte, réunis au palais Brongniart à Paris le 15 février, ont confirmé la bonne tenue des investissements dans le secteur en 2012. L'hôtellerie totalise en effet 10 % de l'ensemble des investissements en Europe, ce qui suppose que c'est un investissement rentable. "L'hôtellerie présente systématiquement de bonnes performances, supérieures à toutes les catégories d'investissements - bureaux, commerces, entreprises -, sauf en France où les commerces sont leaders", détaille Stéphanie Galiègue, directrice générale France et Europe du Sud du cabinet d'analyse en immobilier IPD.

Pourtant, si l'l'hôtellerie représente un investissement attractif, le secteur demeure fragile et menacé par les agences en ligne. Car, certes, les RevPAR augmentent mais les résultats sont grignotés par les commissions. Entre 2008 et 2012 celles-ci ont augmenté de 27,5 % en France (70 % en province), alors que les taux d'occupation n'augmentaient que de 0,9 % (- 9 % en province). De même les chiffre d'affaires augmentaient de + 3,5 % en France (mais - 4,4 % en province). De quoi s'inquiéter. Malgré tout, selon Deloitte, le parc hôtelier aurait accueilli 240 nouveaux établissements entre 2011 et 2012 (soit 11 650 nouvelles chambres), dont 95 appartenant à des groupes intégrés et les autres à des indépendants. Les groupes comme Accor, Louvre Hotels, B & B Hôtels et Best Western représentent 48 % des chambres créées, le reste étant réalisé par des indépendants ou des petits réseaux volontaires ou familiaux. Plus d'un tiers des chambres ouvrent en hors des grandes agglomérations, preuve que la disparition de l'hôtellerie en milieu rural n'est pas non plus pour demain.

Évolution des coûts de construction

Pour aborder la question de l'évolution des coûts de construction qui, d'après Deloitte, augmentent plus vite que les chiffres d'affaires, quatre professionnels, chacun engagé à sa manière dans des projets hôteliers, étaient invités : Pascal Donat, fondateur de Valotel et membre du conseil d'administration de la Fédération des franchisés Accor, Brice Marguet, directeur du développement d'IHG, Jean-Luc Guermonprez, directeur de Vinci immobilier, et Vincent Revault d'Allones, responsable du pôle hôtellerie de Bouygues bâtiment Île-de-France. Pour Jean-Luc Guermonprez, il est essentiel de parler de prix à la chambre car il faut inclure les charges foncières qui pèsent sur le coût de construction, une position dont se démarque Brice Marguet, qui préfère se référer au prix au mètre carré. Pascal Donat, déclarait quant à lui que pour tous ses projets, il s'appuie sur la méthode du 1 000e, "sachant que l'on a de plus en plus de mal à tenir ce 1 000e". L'appréciation des intervenants sur les éventuels leviers permettant d'optimiser l'investissement était très variée. Pour Jean-Luc Guermonprez, il en existe quatre : le foncier, les collectivités locales, le coût de construction et la conception - et la maîtrise - du ratio m²/chambres. "Le nombre de chambres est souvent maximisé dans chaque projet", rappelait-il. Selon Brice Marguet, l'un des leviers les plus importants se situe dans la maîtrise du processus de construction : "Dans certains pays, il faut douze à quatorze mois pour construire un hôtel, alors qu'en France il en faut seize à vingt-quatre." Vincent Revault d'Allones, apportait sa solution à la maîtrise des coûts : "Il faut impliquer l'entreprise dès le début du projet, et proposer des prix garantis", expliquait-il. Enfin, Pascal Donat proposait de créer des projets mixtes, en y ajoutant des logements "qui rentabiliseront le projet".

Vincent Revault d'Allones est revenu sur les rénovations, "qui sont en progression principalement en raison de la rareté du foncier à Paris, mais aussi parce qu'un certain nombre d'investisseurs estiment que l'hôtel est plus rentable que des bureaux. Il existe également une volonté forte de la part des administrations et de la ville de créer des hôtels. L'intérêt principal pour ces transformations de bâtiments réside dans la création d'un fonds de commerce." Jean-Luc Guermonprez ajoutait que ces projets sont la plupart du temps plus onéreux que du neuf.

Des méthodes d'évaluation complexes

Une deuxième table ronde avait pour thème : de la valeur d'expertise au prix du marché : négociation ou spéculation ? Frédéric de Brem pour Algonquin, Christian Gillet, Real Estate Advisory Deloitte Finance, Philippe Malaquin, expert immobilier agréé auprès de la Cour de cassation, et Lahlou Khelifi, directeur de Mercialys, étaient invités à débattre de ce sujet complexe.  Lahlou Khelifi circonscrivait ainsi le problème : "Les gens qui postulent pour acquérir un bien savent parfaitement la valeur de ce bien. C'est ce qu'on appelle la malédiction du vainqueur qui veut que ce soit celui qui paye le plus qui remporte la mise." Une façon de rassurer les investisseurs en affirmant que toutes les méthodes sont bonnes, à partir du moment où, dès qu'un bien se retrouve sur le marché, sa valeur est immédiatement identifiée.