Monsieur Dupont veut vendre son l'hôtel Lambda.
Monsieur Dupont est propriétaire directement de 100 % des actions de la SAS Hôtel Lambda.
Deux solutions s'offrent à Monsieur Dupont.

/ Vente avec impôt sur les plus-values

// Vente par un individu

Lorsque l'on vend des parts ou actions de sociétés (quelle que soit leur forme), la plus-value est la suivante : 19 % depuis le 1er janvier 2011, majorée de 13,50 % (CSG-RDS), soit 32,50 %, calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat des dites actions ou parts.

On rappelle qu'il n'y a pas d'abattement lié à la durée de détention pour les calculs de plus-value contrairement aux plus-values immobilières. Il n'existe aucun abattement en fonction de la durée de détention des titres. Cependant, une loi de 2005 permet d'atténuer cette plus-value : après 5 ans de détention des titres, la plus-value doit être réduite d'un tiers par année pendant 3 ans, donc au bout de 8 ans : plus de plus-value, seulement la CSG-RDS, actuellement : 13,50 %, et cela à partir 2014. Suivant la politique actuelle de réduction des niches fiscales, cette date pourrait être portée à 2017 (amendement de nombreux députés).

Monsieur Dupont vend les titres de la SAS Dupont, paye l'imposition sur les plus values (environ 292 500 €), il lui reste environ 707 500 €.

Exemple d'une vente des titres de la SAS Valeur du bien il y a 30 ans : 100 000 € Valeur du bien aujourd'hui : 1 000 000 € Le calcul de la plus-value s'évalue ainsi : Prix de vente des titres – prix d'achat des titres = plus value Il n'y a pas de correctif d'inflation sur les sociétés qui détiennent les fonds de commerce. 1 000 000 € - 100 000 = 900 000 € On multiplie la plus value par 32,50 % pour obtenir l'imposition 900 000 x 32,50 % = 292 500 € 1 000 000 – 292 500 = 707 500 € Reste net à Monsieur Dupont 707 500 €

Note 1 : Il ne sera pas question ici des affaires valant moins de 300 000 € théoriquement exonérées de plus-values ni des vendeurs prenant leur retraite également exonérés de plus-values mais pas de CSG-RDS.

// Vente par une société

Il ne s'agit pas de Monsieur Dupont mais de la SARL Dupont qui vend. Si la SARL Dupont vend son fond de commerce, elle sera imposée sur son bénéfice exceptionnel donc soumise à l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 38 120 € de bénéfices, 33,33 % au-delà), puis, elle sera imposée une seconde fois si la société est dissoute.

Seule une quote-part de 10 % de la plus-value est imposée à l'IS (donc, impôt d'environ 3,30 % de la plus-value nette).

Là également, ce dispositif est considéré comme une niche fiscale, mais, on peut douter que ce dispositif disparaisse car, d'essence européenne, il existerait un risque que de nombreuses holdings déménagent dans d'autres pays européens (Benelux principalement).

Il est probable que la quote-part de 5 % passe à 10 % et la CSG/RDS passe à 13,50 %.

/ Vente sans impôt sur les plus-values

Monsieur Dupont veut éviter de payer 292 500 de plus-value…
Monsieur Dupont, propriétaire de 100 % des actions de la SAS Hôtel Lambda va créer une nouvelle société que l'on va appeler SARL Dupont. Il va apporter la SAS Hôtel Lambda à la SARL Dupont.

Les apports ne sont pas soumis à un droit d'enregistrement contrairement aux ventes (sauf les SPI – Société à Prépondérance Immobilière) Pour reprendre l'exemple précèdent, supposons que l'Hôtel Lambda vaille 1 000 000 d'euros et trouve un acquéreur à ce prix-là, Monsieur Durand. La SAS Hôtel Lambda sera apporté à la SARL Dupont pour une valeur de 1 000 000 d'euros. Le capital de la SARL Dupont sera donc de 1 000 000 d'euros. Donc la SARL Dupont vendra la SAS Hôtel Lambda à Monsieur Durand (ou à la société holding de Monsieur Durand) à la valeur de 1 000 000 €.. La SARL Dupont ne paiera donc pas de plus value La holding a donc 1 000 000 € à investir.

Mais, il y a plusieurs réserves : la nouvelle filiale ne doit pas être à prépondérance immobilière, donc ses actifs et revenus mobiliers doivent être supérieurs à ses actifs et revenus immobiliers. La holding devra réemployer ses fonds dans le commerce ou l'industrie.

Le législateur veut, grâce à un sursis d'imposition des plus values, que les chefs d'entreprises réinvestissent dans une activité commerciale ou industrielle afin de favoriser les créations d'emploi.
Il faut donc que ces Sociétés soient en SAS, EURL ou SARL.
Une SARL est souvent suffisante, car, en plus, elle est compatible avec le droit européen.
Il faut donc éviter les Sociétés Civiles pour 2 raisons majeures :
- responsabilité personnelle des actionnaires
- activité pas forcément commerciale donc non compatible avec l'esprit de la loi.
Toutefois, il semblerait, d'après un récent arrêt du conseil d'état, que l'activité commerciale soit comprise comme une activité soumise à TVA, ce qui permettrait à une SARL d'investir dans des murs commerciaux soumis à TVA.
Cela peut paraître étrange car contraire à l'esprit de la loi.
Il sera donc beaucoup prudent que la future activité mobilière soit nettement supérieure à l'activité immobilière, même soumise à TVA.

Dans quels délais réinvestir : on ne sait pas ; une certitude : il faut conserver soigneusement les dossiers des nouvelles affaires que vous visitez, en cas de contrôle, vous pourrez prouver que vous recherchez activement une nouvelle affaire.

Dans la grande majorité des cas, un capital cantonné dans une structure de type holding ne pose aucun problème, la holding pouvant investir dans des activités diverses, même dans l'immobilier mais minoritairement.

• On l'a déjà vu, la SARL Dupont ne doit pas être à prépondérance immobilière ;
• Elle n'est pas dispensée d'imposition des plus-values mais en sursis d'imposition ;
• La SARL ne peut pas être dissoute et son capital ne pourra pas être diminué ;

L'objection évidente du vendeur sera que le produit de la vente ne va plus sur les comptes personnels. Et c'est exact. Mais, comme dans n'importe quelle société, cette holding pourra vous fournir un véhicule et/ou un appartement de fonction (avec réintégration des avantages en nature sur vos revenus).

Il faut savoir que, récemment, l'abus de droit fiscal a été renforcé (amendes majorées de 80 %). L'abus de droit fiscal sanctionne les montages uniquement destinés à éluder l'impôt.

Le montage de nouvelles holdings permet certes de ne pas payer de plus-values, mais, comme il y a obligation de réinvestir tout ou partie des fonds dans le commerce ou l'industrie, et, que cela fait fonctionner l'économie et créé des emplois, le montage est pérenne. Par contre, il peut être complexe. Il est donc conseillé de faire établir le montage par un avocat fiscaliste.