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L'Hôtellerie Restauration : Quel est, dans votre secteur géographique, le profil des cédants ?
Jérome Jarniac : Sur le segment de l'hôtellerie, et au regard de notre portefeuille d'affaires, on peut distinguer deux types de cédants : ceux qui partent à la retraite (60 %) et les professionnels qui souhaitent vendre pour s'agrandir.
Quelle est la typologie des hôtels en vente dans votre portefeuille ?
Deux catégories : les 10 à 30 chambres et les 30 à 80 chambres. Dans les Alpes du Sud, les 10 à 30 chambres sont nombreux. Ce sont souvent de petits hôtels familiaux, avec parfois des petits travaux à réaliser, mais peu de personnel, idéal pour un couple. Depuis l'ouverture de l'agence, il y a quinze ans, ce segment constitue l'essentiel de nos ventes.
La catégorie des 30-80 chambres séduit plus les professionnels ou les chaînes hôtelières. Ils ont souvent besoin d'un grand rafraîchissement. Ces dernières années, nous avons transmis trois hôtels de plus de trente chambres sur les stations de Serre-Chevalier/Vallée : le Grand Hôtel, un 3 étoiles de 88 chambres, Le Roc noir, un 2 étoiles transformé en 4 étoiles, et Le Vauban, un 40 chambres classé 3 étoiles aujourd'hui. Tous ont été rénovés et sont de vraies réussites.
Quelle est leur valorisation moyenne ?
Les petits hôtels-bureau dont le CA est compris entre 150 000 et 300 000 € se vendent en général entre 3 et 4 fois l'EBE et 100 à 190 % du chiffre d'affaires.
C'est presque du simple au double ?
En effet, cela est propre à la valorisation des hôtels-bureau : plus le chiffre d'affaires est important, plus la valorisation par rapport au chiffre d'affaires est haute. Par exemple, un hôtel-bureau avec un chiffre d'affaires de 100 000 € peut se vendre à 150 % du CA. Par contre, un hôtel avec 450 000 € de CA avec un loyer au prix du marché peut se vendre presque deux fois le CA.
Quels sont, selon vous, les éléments de pondération les plus influents ?
Le loyer est un élément au coeur de l'évaluation. Un loyer trop élevé peut bloquer une vente. En hôtel-bureau, il ne doit pas dépasser 20 % du CA. Ce ratio tombe à 12 % en hôtel-restaurant. S'il est trop élevé, il faut que cela soit compensé par d'autres éléments tels que le prix des chambres et un taux d'occupation particulièrement stable, un environnement concurrentiel sans risque et un bâtiment neuf et aux normes.
S'agissant des hôtels-restaurants ?
Pour les petits établissements [moins de 400 000 € de CA], le coefficient EBE est plutôt de deux en moyenne alors qu'on peut tabler sur trois pour ceux ayant un chiffre d'affaires supérieur à 400 000 €. Par contre, le rapport au chiffre d'affaires est extrêmement variable en fonction des travaux à réaliser, de mise aux normes par exemple, et de la partie restauration. Il m'est impossible de vous donner une moyenne. En revanche, ce qui est sûr, c'est que la tendance du marché est à la baisse.
Quels sont les fonds de restauration les mieux valorisés dans votre secteur ?
Les restaurants d'altitude ou en coeur de station restent des valeurs sûres et bien valorisées.
Quels sont ceux les plus recherchés ?
Les petits restaurants permettant à un couple de réaliser 150 000 à 200 000 € de chiffre d'affaires, avec un recours ponctuel aux extras, sont assez recherchés. Quand il s'agit de restauration traditionnelle authentique, ce genre de fonds de commerce est valorisé entre 65 et 75 % du CA, sachant que les éléments de pondération clés sont le loyer, qui ne doit pas dépasser 12 % du CA, et un logement à proximité.
Les acheteurs ont-ils tendance à vous confier leur dossier de financement ou préfèrent-ils rechercher indépendamment le crédit qui financera leur acquisition ?
Depuis quelques années, nous avons ajouté à notre activité d'agence spécialisée en transaction de fonds de commerce notre compétence en courtage de crédit professionnel. Ainsi, nos clients peuvent opter pour ce service supplémentaire, s'ils le souhaitent. Et, en 2014, à chaque fois que nous avons conclu un compromis de vente, l'acquéreur a fait le choix d'obtenir son crédit professionnel par le biais de notre service de courtage.
Les y incitez-vous ?
Les acheteurs sont entièrement libres de passer par notre biais ou non. Mais, en général, ils apprécient le gain de temps que nous leur offrons. Pour qu'une acquisition se concrétise, il faut que le projet du repreneur soit finançable. En tant qu'agence spécialisée dans la transaction et cabinet de courtage en crédit professionnel, nous offrons un véritable accompagnement : nous vérifions que la capacité financière de nos clients et leur profil soient adaptés à l'affaire qu'ils veulent reprendre. Puis nous constituons avec eux un dossier complet - statuts et bilan prévisionnels, historique des exploitants et de l'entreprise, description du projet et de son financement. Ceci nous permet d'être prêts, dès le lendemain de la signature du compromis, à oeuvrer en tant que courtier et à présenter leur dossier à nos différents partenaires bancaires. C'est un gain de temps considérable.
Publié par Tiphaine BEAUSSERON
