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Bars-tabac, bars-brasserie avec terrasse, hôtels-bureau : tiercé gagnant en 2011-2012
mercredi 2 mai 2012 10:12

Brest (29) Pour Philippe Raguenes , directeur des agences Century 21 Ouest Commerces de Brest et Quimper, une légère baisse des prix est attendue en 2012 malgré un marché dynamique et soutenu.

Philippe Raguenes est le directeur des agences Century21 Ouest Commerces à Brest et Quimper.

Quelles sont les activités qui se vendent le plus actuellement et pourquoi ?
Depuis un an, le bar-tabac est redevenu le produit phare. D'une part, cette activité ne nécessite pas de formation spécifique. D'autre part, le côté multi-produits avec une fréquentation de la clientèle toute la journée rassure les acquéreurs, notamment les primo-accédants qui représentent un tiers de nos acheteurs sur cette catégorie.

Quelles sont les activités les plus demandées ?
Le bar-tabac, le bar-brasserie avec terrasse, l'hôtel-bureau constituent le tiercé gagnant en 2011. Ces activités devraient rester en pôle position en 2012.

Quelle est la différence entre le marché de Brest et celui de Quimper ?
À Brest, le marché s'adresse davantage à une clientèle citadine, tandis que celui de Quimper est un marché plus 'bord de mer' avec une saisonnalité marquée, peu de grosses affaires, beaucoup de petits fonds de restauration, des crêperies, des pizzerias…

Selon vous, la baisse de la TVA a-t-elle eu un impact positif pour le vendeur d'un fonds de commerce CHR ?
Oui, l'impact a été positif pour l'ensemble de la profession et de la clientèle à plusieurs titres : baisse des prix en moyenne de 5 %, amélioration de la qualité du service rendu à la clientèle, investissement dans l'outil de travail, mutuelle obligatoire pour l'ensemble des salariés, augmentation de salaires, sauvegarde des emplois, augmentation de la rentabilité des fonds, redynamisation des transactions de fonds.
Les fonds qui semblent en avoir tiré le plus profit en termes financiers sont les grosses brasseries et, dans une moindre mesure, l'ensemble des cafés-restaurants.
Pour les petites affaires, cela leur a permis de conserver du personnel ou d'assurer une rémunération décente à l'exploitant, lui redonnant le moral et lui permettant de croire de nouveau à un avenir. Cela a conduit à la revalorisation du fonds de ces petites affaires. Apparaissant de fait finançables par les banques, elles sont revenues en force en 2011 en alimentant nos stocks d'affaires 'vendables'.

Les prix du marché vont-ils évoluer à la baisse ou à la hausse en 2012 ?
Au premier trimestre 2012, le rythme des transactions a été très soutenu avec une tendance à une légère baisse des prix. Cette baisse des prix devrait se confirmer au cours des prochains mois en raison du climat économique. Si le passage de la TVA de 5,5 à 7 % en janvier n'a pas été répercuté sur les prix de vente, le coût des achats et des matières premières qui ne cesse d'augmenter et de rogner les marges, les mises aux normes, l'érosion de la fréquentation - notamment dans les petites communes -, sont autant de facteurs qui tirent le Perf * à la baisse et donc la valeur estimée de l'affaire lors de notre évaluation.

Propos recueillis par Tiphaine Beausseron

* Perf = Potentialité de l'entreprise et de rentabilité financière. Il s'agit de l'excédent brut d'exploitation + économies réalisables (revenu du dirigeant et de son conjoint et les charges sociales correspondantes, leasing d'une voiture de fonction…) - recettes exceptionnelles (reprise sur amortissements, subvention unique…)

Prix moyens de vente de fonds CHR dans le Finistère en 2011-2012

Selon Century 21 Ouest Commerces , implanté dans le Finistère depuis 1974 et spécialisé à 80 % dans l'activité CHR.

Restauration

Bar-brasserie : 72 % du CA hors taxes

Restaurant traditionnel : 50% CA hors taxes

Restaurants gastronomiques : 30 % du CA hors taxes.

Fast-food : 70% du CA hors taxes

Crêperie pure : 100% du CA hors taxes.

Moyenne des prix de ventes toutes ces catégories confondues s'élève à 228 000 €, 3.36 fois le perf

Débits de boissons :
Bars-tabac : 2.5 fois le Perf dans les petites communes, 4.7 fois le perf * avec une demande plus importante pour les moyennes et grosses affaires.

Bar pur ouvert le soir : 60% du CA HT (a subit une décote importante en 2011)

Bars à thème : 80-100 % du CA HT selon l'emplacement, la surface et la qualité des agencements.

Moyenne des prix de vente pour les bars et bars –tabac : 243 000 €, 3.6 fois le perf

Hôtels :
Le prix de vente moyen en 2011 ce groupe d'activité d'un fonds est de 470 000 € valorisé 4.5 fois le perf.

Nous avons une forte demande pour l'hôtel bureau, l'offre est faible, la plupart des hôtels bureau ayant une capacité supérieure à 40 chambres appartiennent à des groupes financiers ou des chaînes succursalistes.

L'hôtel-restaurant est en grosse difficulté dans notre région, malgré des valorisations à moins de 3 fois le perf , nous avons des grosses affaires où le coût de mise aux normes 2015, le poids de l'immobilier et le volume de travail fait par les exploitants font fuir les plus téméraires.

N.B : Les estimations ci-dessus varient selon les retraitements de la valeur de l'affaire par le conseiller Century21 lors de l'élaboration de l'AVP (Avis de Valeur Professionnel ). Le conseiller tient compte au-delà du perf* de la qualité de l'affaire en terme d'emplacement, de terrasse, de surface, du respect de normes d'hygiène, de sécurité et d'accessibilité, les conditions du bail commercial, la terrasse, des horaires d'ouverture et s'il existe des congés.