Actualités

Normes de sécurité incendie : des gros travaux à la charge du propriétaire sauf clause expresse
jeudi 23 septembre 2010 22:39

Les travaux de mise aux normes sécurité seront-ils à votre charge ou à celle du propriétaire des murs ? Tout dépend du contrat de bail, explique Maître Gaillard, auteur du Blog des Experts ‘Le bail commercial en CHR’ sur lhotellerie-restauration.fr. Illustration à partir d’une affaire récemment jugée par la Cour d’Appel de Toulouse*.

		Des normes qui nécessitent des gros travaux.

L’histoire :
Un hôtelier dirige un établissement classé 2* dans le centre d’une ville de province. Les 38 chambres sont insonorisées, climatisées et équipées de téléphone, télévision et accès Internet wi-fi. Il n’y a pas de restaurant.
L’hôtelier a changé la chaudière pour un montant de 13 000 euros et payé des travaux de mise aux normes de sécurité incendie notamment sur le système électrique et de gaz pour un montant de 7000 euros. Il souhaite en outre entreprendre d’autres travaux de mise aux normes de sécurité liés à l’amiante (500 euros) et à l’ascenseur (33 000 euros). Pour le bailleur, pas question de rembourser ceux déjà effectués, ni de supporter le coût des autres. L’hôtelier saisit alors l’autorité judiciaire pour obtenir le paiement de la totalité de ces sommes.

L’argument de l’hôtelier :
L’hôtelier souhaite que le bailleur rembourse les frais engagés et prenne en charge les travaux à venir. Il considère que l’ensemble de ces travaux lui sont imposés par l’autorité administrative et se fonde sur un rapport du bureau Véritas qui lui-même fait référence à l’arrêté du 24 juillet 2006 sur la mise en conformité des petits hôtels aux normes de sécurité. Il estime que le contrat de bail ne contient aucune clause stipulant expressément que les travaux imposés par l’autorité administrative sont à la charge du locataire. Il en conclut qu’ils doivent être supportés par le bailleur en application de l’article 1719-2° du code civil (selon lequel le bailleur est tenu d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée).

L’argument du bailleur :
Le bail comporte une clause le dispensant de prendre en charge les travaux sauf ceux relatifs à la toiture et aux gros murs. Les travaux en question ne concernent ni l’un ni l’autre, donc il n’est pas tenu de les supporter.

Pour les juges :
Le changement de la chaudière reste à la charge de l’hôtelier. Pour les juges de première instance, le locataire ne peut pas entreprendre de travaux sans autorisation du bailleur. L’hôtelier a bien écrit une lettre pour informer le propriétaire des murs de son intention de changer la chaudière, mais il n’a pas obtenu l’autorisation de celui-ci. Il n’a pas non plus saisi la juridiction judiciaire, préalablement à leur exécution, pour obtenir la condamnation de celui-ci. Pour le tribunal de grande instance et pour la Cour d’Appel, le locataire n’est juridiquement pas fondé à en réclamer le remboursement. Ces frais restent donc à sa charge.

Les travaux de mises aux normes de sécurité incendie sur le système électrique et de gaz. Le locataire n’a ni informé, ni demandé l’autorisation au bailleur de les exécuter, ni obtenu une décision judiciaire en ce sens. En première instance comme en appel, le locataire n’est juridiquement pas fondé à en réclamer le remboursement. Ces frais restent donc à sa charge.

Pour les travaux de mise aux normes à effectuer (amiante et ascenseur), les juges analysent le bail commercial. Celui-ci prévoit que «le locataire des murs, s’oblige à prendre l’immeuble dans son état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles qui seraient ou deviendraient nécessaires à la toiture et aux gros murs (…) à se conformer rigoureusement pour l’exploitation de son commerce aux prescriptions administratives pouvant s’y rapporter ».
Pour les juges de première instance cette clause signifie que seuls les travaux de toitures et sur les gros murs sont à la charge du bailleur. L’hôtelier doit donc supporter les travaux d’amiante et d’ascenseur.

Mais la Cour d’Appel en fait une interprétation différente. Pour elle, la clause selon laquelle « le locataire s’oblige à prendre l’immeuble dans son état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles qui seraient ou deviendraient nécessaires à la toiture et aux gros murs », ne vise pas expressément les travaux prescrits par l’autorité administrative. De même la clause qui oblige le locataire «à se conformer rigoureusement pour l’exploitation de son commerce aux prescriptions administratives pouvant s’y rapporter », ne prévoit pas de façon explicite à qui revient la charge des travaux nécessaires pour satisfaire aux prescriptions administrative.

La Cour d’appel en conclut que le bail ne contient pas de clause mettant explicitement à la charge du locataire les travaux prescrits par l’administration. Le bailleur ne peut donc pas s’appuyer sur cette clause du bail pour mettre à la charge de l’hôtelier les travaux litigieux. La Cour d’appel estime donc que ces travaux doivent être mis à la charge du bailleur et donne raison sur le principe au locataire. Cependant, elle ne condamne pas tout de suite le bailleur à payer ces travaux. Elle demande en effet une expertise pour en déterminer précisément la nature et s’assurer que les travaux projetés sont bien imposés par l’autorité administrative.

Tiphaine Beausseron

L’avis de Maître Gaillard, avocat et auteur du Blog des Experts ‘Le bail commercial en CHR’

Dans cette affaire, la Cour d’Appel donne raison au locataire, pourquoi ? Est-ce conforme à la jurisprudence en vigueur ?
Maître Gaillard : Cette décision illustre en effet parfaitement les litiges qui opposent actuellement de nombreux locataires d’hôtels à leurs bailleurs, concernant les travaux prescrits par l’administration, et est dans la droite ligne de la position de la Cour de cassation.
En l’absence de clause expresse mettant à la charge du locataire les travaux prescrits par l’administration, il appartient au bailleur d’en supporter le coût au titre de son obligation de délivrance (article 1719 du Code civil) lui imposant de maintenir les lieux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés.

Cela signifie-t-il que tous les travaux de mise aux normes de sécurité incendie auxquels les hôteliers doivent se conformer (en principe en 2011), peuvent être mise à la charge du bailleur ?
Oui, les travaux pourront être à la charge du bailleur à défaut de clause expresse dans le bail les mettant explicitement à la charge du preneur (hôtelier locataire).

S’agissant des travaux entrepris par le locataire sans autorisation du bailleur, cet arrêt est-il conforme à la jurisprudence en vigueur alors que l’hôtelier les a effectués pour se mettre au plus vite aux normes de sécurité incendie ?
Oui, compte-tenu des termes de l’article 1144 du Code civil, le locataire qui effectue des travaux incombant au bailleur ne peut pas en obtenir le remboursement, s’il n’a pas mis en demeure préalablement le bailleur et obtenu une autorisation judiciaire de les exécuter. La Cour de cassation avait déjà statué en ce sens, dans un arrêt rendu le 11 janvier 2006 qui opposait l’exploitant d’un café situé au pied d’un immeuble à son bailleur.

Un conseil pour les hôteliers qui vont devoir entreprendre des travaux de mises aux normes de sécurité incendie ?
En premier lieu, bien examiner leur bail commercial pour savoir à qui incombe les travaux.
Ensuite, si les hôteliers doivent en supporter le coût, veiller à demander au bailleur l’autorisation de les réaliser, si le bail exige une telle autorisation, avant de débuter leur exécution.
Si c’est au bailleur d’en supporter le coût, le mettre en demeure de les réaliser en lui envoyant le descriptif des travaux et en lui donnant un délai pour confirmer qu’il les réalise, puis, à défaut, saisir les tribunaux. Trop souvent, les locataires se préoccupent tardivement des travaux et se retrouvent acculés par les délais fixés par l’administration, alors qu’il faut envisager une carence du bailleur et le recours au tribunal pour, soit obtenir la condamnation du bailleur à les réaliser, soit l’autorisation au bénéfice du locataire de les réaliser aux frais du bailleur.

Et pour ceux (hôteliers et restaurateurs) qui vont devoir se mettre aux normes d’accessibilité des personnes handicapées ?
Une fois encore, ce sont les clauses du bail qui permettent de savoir à qui incombent les travaux prescrits par l’administration, de sorte que c’est au bail qu’il convient de se référer pour savoir qui doit réaliser les travaux et en supporter le coût.

Exemples de clause, qui, en l’état de la jurisprudence, mettent clairement à la charge du locataire les travaux imposés par l’autorité administrative :

«le preneur devra se conformer à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes, et exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués ».

«le preneur exécutera les travaux qui pourraient être exigés par le service de salubrité et les inspecteurs du travail, pour la ventilation, l’aération, la sécurité, et toutes autres prescriptions ainsi que tous les travaux déterminés par les règlements administratifs ».

Notre conseil :
Que vous soyez propriétaire de murs sur le point de conclure un bail commercial, créateur ou repreneur d’un fonds de commerce de CHR, ne négligez pas les conseils de spécialistes en baux commerciaux ou en transmission d’entreprise (avocat, expert en évaluation de fonds de commerce de CHR). Même si cela peut vous sembler coûteux et inutile au premier abord, il s’agit pourtant d’un investissement qui peut vous prémunir contre de bien mauvaises surprises.

Article 1144 du code civil : « Le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution ».

Article 1719 du code civil « : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
(…) 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; »

*Arrêt n°390 rendu par la Cour d’Appel de Toulouse le 30 septembre 2009

A lire aussi :