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Comment se porte l’activité CHR dans la région de Lorient ?
Dans notre secteur, l’interdiction de fumer, le ralentissement économique et les conditions météorologiques défavorables depuis 2 ans, ont entraîné une baisse de 20% en moyenne sur le chiffre d’affaires en bar et restaurant. En revanche, les produits commissionnés sont restés stables. Dans ce contexte, la visibilité économique de certaines stations très touristiques reste floue et il convient pour les acquéreurs d’être prudent sur la qualité de l’emplacement.

Quelles sont les activités qui se vendent le plus et pourquoi ?
Les restaurants à concept, et les points de vente à emporter, ainsi que le tabac-presse et les hôtels bureaux, attirent toujours autant les acquéreurs. Cela s’explique notamment par le fait que le Morbihan est réputé pour sa qualité de vie, que l’attractivité touristique y est forte en particulier entre Pâques et le 15 août, que la région dispose de structures d’accueil en phase avec la demande.

Parmi les bars-brasseries, quels sont ceux dont le prix se situe dans le haut de la fourchette ?
Les bars brasseries avec terrasse avec emplacement touristique (vue mer, au bord des plages) ou proche des villes. Ceux qui ont situés dans des centres commerciaux, autour des nouvelles zones commerciales ou les nouveaux pôles tertiaires où la garantie d’une fréquentation de clientèle est acquise, sont aussi vendus un prix élevé.


Les hôtels-bureau se vendent-il toujours aussi chers malgré la crise ?
Les hôtels-bureau avec ou sans murs (sans restaurant) de 25 à 40 chambres, demeurent un produit rare dans notre secteur. Sous réserve d’être aux normes, ils se vendent 5 à 6 fois le PERF*, le plus souvent à un acquéreur ayant un apport conséquent au double objectif : faire un placement immobilier tout en ayant une activité commerciale de qualité dans un cadre de vie très agréable.
A noter que de nombreux hôtels de petite capacité ou ouverts 6 mois par an, ont dû fermer à cause d’un coût de mise aux normes excluant un retour sur investissement. Ils ont le plus souvent été transformés en appartements dans le cadre d’une promotion immobilière. Malgré cela, la région dispose d’une offre hôtelière honorable (voir article Headlight ci-contre).

Les hôtels-bureaux sont-ils le seul produit plébiscité de la sorte ?
Non, les cafés - salon de thé – sandwicheries (en galerie commerciale ou complexe commerciaux et sous franchise), sont aussi très demandés. Nous sommes d’ailleurs à la recherche de locaux pour de nouvelles créations.

Les nouvelles normes hôtelières ont-elles un effet sur le prix de vente ou le comportement des acquéreurs et lequel ?
C’est indéniable. En tant que professionnels de la transaction, nous attirons l’attention des vendeurs sur les nouvelles normes 2011 et 2015 et conseillons d’effectuer préalablement à la décision de vente un audit estimatif des travaux de mise aux normes.
A noter que la mise sur le marché d’un bien aux normes, simplifie énormément la vente et rassure l’acquéreur qui prend rapidement une décision.

Avez-vous ressenti un ralentissement du nombre de transactions depuis septembre 2008 ?
Oui, celui-ci a chuté entre septembre 2008 et février 2009, en particulier parce que les vendeurs ont conservé un prix de vente surcoté par rapport à la rentabilité de leur affaire, et que le nombre d’acquéreurs primo-accédants a diminué. Nous remarquons des signes de reprise depuis mars 2009, tendance, reprise sans doute due aux premières vagues de reconversion et à l’effet psychologique positif de la TVA à 5.5 % à compter du 1er juillet. Aux commerçants, il ne reste plus qu’à retrouver le sourire et de se remotiver pour faire venir de nouveaux clients, rendre plus agréable leur commerce afin d’être attractif lors de la mise en vente du fonds de commerce.

L’exigence accrue des banques en termes d’apport et de garantie personnelle de l’acquéreur, s’est-elle accompagnée d’une baisse du taux de crédit professionnel ?
Oui. Ainsi, pour un financement sur 7 ans d’un fonds de commerce, l’acquéreur peut désormais décrocher un taux de 3,80%, et je pense que ces taux pourront atteindre 3,60% dans quelques mois. En contrepartie, la banque accorde plus d’importance qu’auparavant au profil de l’acheteur : expérience professionnelle, capacité personnelle à attirer et fidéliser la clientèle...