L’Hôtellerie restauration : Où en est le marché des transactions aujourd’hui ?
Yves Marchal : Le marché 2009 a été sinistré pour des raisons déjà largement évoquées : plus de dettes du côté des banques et une certaine résistance de la part des vendeurs à tenir leurs prix. Certains actifs ont été retirés du marché en attendant un contexte plus favorable.

Comment voyez-vous l’avenir du marché?
Je ne crois pas que nous assisterons à des ventes importantes de portefeuilles comme par le passé, mais je pense qu’il existe un marché pour la vente d’actifs par unité. 

On dit que les dernières ventes se sont faites très vite pour des besoins de trésorerie avec des coûts très en deçà du marché. Est-ce vrai ?
Certains établissements, comme le Renaissance Trocadéro, vendus et revendus très vite pour des raisons stratégiques, ne reflètent pas la réalité du marché. Ce sont des cas particuliers, car les valeurs sur le marché français n'ont pas dramatiquement baissé par rapport à 2007.

Pourtant, les hôtels n’ont pas connu les mêmes résultats en 2009 à cause de la crise. Cela a-t-il modifié la valeur des actifs?
Oui. Il existe trois paramètres qui peuvent affecter leur valeur : la baisse des ‘cash flows’ [liquidités, NDLR], le niveau de la dette et son coût et, en dernier lieu, les attentes des investisseurs en termes de rendement. Enfin, la crise n’a pas modifié l’attitude des acquéreurs vis-à-vis d’hôtels qui doivent être rénovés. La rénovation lourde des actifs hôteliers haut de gamme fait partie du cycle normal de vie des hôtels de cette catégorie et cela n’impacte pas sa liquidité.

À combien estimez-vous le nombre de transactions sur le marché français en 2010?
Environ 10 à 12 actifs en France, dans les catégories 4 et 5 étoiles.

Et dans l’hôtellerie économique ?
Pas de grandes perspectives sinon celles entrouvertes par Accor, qui a indiqué la continuité de sa politique d’ ‘asset light’, avec probablement des portefeuilles de milieu de gamme.

À combien envisagez-vous la progression du volume de transactions ?
À environ + 45 % par rapport au montant de 2009, et ce pour toute la zone EMEA [Europe Moyen-Orient Afrique, NDLR], ce qui devrait représenter aux alentours de 4 milliards et demi d’euros. Au cours des années 2005-2007, le montant total des transactions réalisées a été de 60 milliards d’euros pour toute la zone EMEA, ce qui représente en moyenne 20 milliards par an sur trois ans, soit un pic de marché. Il est probable que le niveau plus ‘normatif’ se situe plutôt autour d’un montant annuel de 10 millions d’euros. Mais il convient de rappeler que ces transactions ne peuvent s’envisager que s’il existe de nouveau de la dette disponible. En 2009, la France a été leader sur le marché avec 608 millions d’euros, soit plus de 20 % des investissements européens devant le Royaume-Uni, l’Allemagne ou l’Espagne. 

Qui sont aujourd’hui les investisseurs sur le marché français ?
Les difficultés rencontrées sur les marchés financiers ont modifié la donne. Les fonds de ‘private equity’ [capitaux non cotés, NDLR] souvent anglo-saxons sont moins actifs. En revanche, les investisseurs moyen-orientaux demeurent bien présents sur le marché, tout comme ceux d’Asie ou encore d’Allemagne.

Existe-t-il encore des opportunités de développement à Paris?
Outre les quelques hôtels sur le marché, il existe encore des actifs du patrimoine de l’État à vendre dont certains pourraient être adaptés à l’hôtellerie. Enfin, nous croyons au devenir de 6 à 8 projets majeurs de construction et de rénovation lourde de tours de bureaux à la Défense.

En terme de perspective pour 2010, quels sont les pays de la région EMEA prêts à repartir ?
Les marchés les plus actifs seraient le Royaume-Uni, la France et l’Espagne, avec un début d’activité transactionnelle à Dubaï et au Maroc. Un pays comme l’Espagne, qui a été le plus touché par la crise devrait redevenir un marché porteur. Enfin, je pense que le Royaume-Uni, qui a déjà redressé en partie son économie, sera le premier à redémarrer.

NB : les transactions d’actifs individuels s’élèvent à 306 millions d’euros pour la France, dont plus de 100millions effectués par Jones Lang LaSalle Hotels en 2009 dont la vente du Radisson Paris Boulogne, du Renaissance le Parc Paris Trocadéro, et de l’hôtel Forest Hill Paris la Villette.