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n MONTANT D'UNE CAUTION

Nous sommes en train de signer une promesse de vente pour un bar-restaurant. Nous sommes d'accord sur tout. Mais à présent, c'est le propriétaire des murs qui exige un chèque de caution de huit mois de loyer, alors que nous devons déjà régler six mois de dépôt de garantie. Est-ce normal ? D'où vient ce montant ? Madeleine

Marc Gaillard : Il convient de se référer aux clauses de votre bail et, en particulier, à celle relative à la cession du fonds de commerce afin de savoir ce que le bailleur peut exiger. Je suis néanmoins surpris qu'il exige un tel montant de caution, alors qu'en général, il est prévu que le cédant reste garant solidaire avec le cessionnaire du paiement des loyers et charges (clause de garantie de passif). Si la demande du bailleur est la contrepartie de sa renonciation à une telle garantie (qui doit être prévue dans le bail), vous n'avez pas, à mon sens, de fondement juridique pour vous y opposer, et vous devez négocier. À l'inverse, si la clause n'existe pas dans le bail ou si vous acceptez de demeurer garant, il n'existe alors pas de fondement à la demande du bailleur…

n CONSTRUCTION D'UN HÔTEL ET ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGES

Nous allons très prochainement construire un hôtel, mais nous rencontrons des difficultés pour souscrire une assurance dommages-ouvrages en tant que maître d'ouvrage. Notre architecte nous dit que c'est obligatoire, même si nous n'envisageons pas de revendre notre bien dans les dix ans à venir. Comment faire ? Isabelle

Pascale Carbillet sur le blog 'Le bail commercial en CHR' : Effectivement, en tant que maître d'ouvrage (la personne faisant réaliser des travaux de construction par une entreprise), la loi 78.12 du 4 janvier 1978 vous oblige à contracter une assurance dommages-ouvrages. Elle a pour but de procéder aux remboursements ou à l'exécution de toutes les réparations faisant l'objet de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice. La compagnie fournissant cette prestation se retournera par la suite contre le responsable des désordres. L'assurance dommages-ouvrages s'applique pour tous les désordres relevant de la garantie décennale (c'est-à-dire ceux afférents à la solidité ou à l'étanchéité d'un édifice, qui le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné). Cette assurance débute au terme de la 1^ere année suivant la réception des travaux, prenant ainsi le relais de la garantie de parfait achèvement, et expire en même temps que la garantie décennale, soit une durée totale de neuf années. Il est difficile de trouver une compagnie qui accepte de vous fournir cette assurance, car les abus des clients et le manque de sérieux de bon nombre de professionnels du bâtiment les ont découragés. Soit les tarifs sont devenus exorbitants, soit vous rencontrerez des refus purs et simples (est considéré comme refus tout silence de plus de 45 jours suivant une demande par LR avec AR à une compagnie d'assurance). Dans de tels cas, saisissez le Bureau central de tarification, et adressez-lui un dossier complet au 11 rue de la Rochefoucault - 75424 Paris Cedex 9. Il imposera à un assureur de vous fournir cette prestation selon un tarif établi par ses services. Il arrive que certaines entreprises proposent de souscrire pour vous l'assurance dommages-ouvrages, mais alors, la compagnie dont vous devenez ainsi client devra se retourner pour votre compte, contre l'un de ses clients : l'entrepreneur… avec toutes les difficultés que cela peut engendrer. Cette assurance dommages-ouvrages doit être antérieure à l'ouverture du chantier.
Il faut compter trois mois minimum avant l'ouverture du chantier pour réaliser vos recherches et aboutir dans le domaine de l'assurance dommages-ouvrages.

n DIFFÉRENCE ENTRE CAUTION ET DÉPÔT DE GARANTIE

Quelle est la différence entre caution pour le loyer et dépôt de garantie ? Silvia

Marc Gaillard : Le dépôt de garantie est une somme versée au bailleur par le locataire. Quant à la caution, elle est souvent confondue avec le montant du dépôt de garantie, c'est l'engagement souscrit par une personne de garantir une autre, pour le cas où celle qui s'est engagée serait défaillante. La caution peut être donnée par une banque, par le gérant de la société locataire, par un associé… et ne conduit pas à une sortie de fonds lors de sa signature, à l'inverse du dépôt de garantie qui est versé entre les mains du bailleur. FC0607

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