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AVANT DE REPRENDRE UNE
AFFAIRE
Ne négligez pas l'examen du règlement
de copropriété
En cas d'achat de droit au bail, vous devez
être particulièrement vigilant sur le contenu du règlement de copropriété
qui peut interdire l'exercice de certaines activités. Dans cette affaire
jugée par la cour d'appel de Paris, le commerçant, qui projetait d'ouvrir un
salon de thé avec petite restauration, a évité le pire de justesse.
Tiphaine Beausseron avec Marc Gaillard,
avocat au barreau de Paris et auteur du Sujet Interactif 'Le bail commercial en
CHR' sur lhotellerie.fr
L'histoire
: Un commerçant ayant pour projet d'ouvrir un salon de thé et café
avec fabrication et vente de salades, sandwiches, viennoiseries, glaces, cocktails
et boissons diverses, signe une promesse d'achat de droit au bail avec la locataire
d'un local qui y exploite un fonds de commerce de vente de vêtements. Il verse
près de 10 % du prix de vente (indemnité d'immobilisation) et dispose
d'un délai de trois mois pour signer l'acte définitif d'achat. Or, deux
jours avant l'expiration de ce délai, il apprend que douze ans plus tôt,
un jugement du tribunal a condamné l'exploitant du même fonds
à stopper son activité de bar-brasserie-restaurant,
à supprimer les travaux concernant l'installation d'une terrasse et
les
conduits de cheminée. Il estime que s'il avait été au courant de
cette interdiction, que la locataire a volontairement dissimulée, il ne se
serait pas porté acquéreur du droit au bail, et qu'il a donc été
trompé sur la chose vendue. Il demande alors au tribunal de prononcer la nullité
de la promesse d'achat de droit au bail pour dol et réclame bien-sûr
la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée.
La difficulté
: La destination des lieux telle que décrite dans la promesse d'achat est-elle
similaire à celle qui avait été interdite quelques années
plus tôt par application des stipulations du règlement de copropriété
? Le silence de la locataire sur l'existence de cette difficulté est-il une
cause de nullité de la promesse ?
Pour
la locataire, un salon de thé n'est pas de la restauration
La locataire estime qu'elle
n'a rien caché dans la mesure où la promesse d'achat de droit au bail
précisait bien que les lieux donnés à bail "devront servir exclusivement
à l'activité de : salon de thé et café, fabrication et vente
de salades, de sandwiches, de viennoiseries, de crèmes glacées, de cocktails
de fruits et de boissons diverses. À l'exclusion de toute autre activité
entraînant une nuisance quelconque à qui que ce soit, telle une nuisance
sonore ou olfactive. L'activité autorisée devra être exercée
dans le respect du règlement de copropriété et de son cahier des
charges dont le preneur reconnaît avoir reçu copies, et qui sont annexées
à la présente". Elle considère que l'activité de salon
de thé, café et sandwiches est différente de l'activité de restauration
qui avait été interdite quelques années plus tôt. Qu'elle est
donc conforme à la destination de l'immeuble et que son acquéreur n'a
rien à craindre de la part du syndicat de copropriétaires.
Les juges annulent la promesse
d'achat
Ce n'est pas l'avis de la
cour d'appel qui estime que dans la mesure où la destination des lieux prévoit
'la fabrication' de sandwiches, viennoiseries, crèmes glacées, cela implique
l'installation d'une cuisine, d'appareils de cuisson et d'un système de ventilation,
de sorte que les nuisances engendrées par cette activité seront identiques
à celles qui furent interdites
douze ans plus tôt en application du règlement de copropriété.
Il considère qu'en s'abstenant volontairement de porter à la connaissance
de l'acquéreur du droit au bail l'existence du jugement interdisant l'activité
de restauration, la locataire s'est rendue coupable de dol. Les juges prononcent donc la nullité de la promesse d'achat
de droit au bail, et condamne la locataire à rembourser l'indemnité
d'immobilisation ainsi qu'à différentes sommes à titre de dommages-intérêts.
zzz62 zzz61 FC0607
(*CA Paris 29.04.2004 16e chambre - section B).
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L'avis de l'avocat
Questions
à Marc Gaillard, avocat au barreau de Paris et auteur du sujet interactif
'Le bail commercial en
CHR' sur
lhotellerie.fr
Cette décision souligne l'importance du règlement de
copropriété lors de l'installation d'un commerce de restauration dans
un immeuble. Que doivent particulièrement retenir nos lecteurs sur ce point
?
Certains règlements de copropriété comportent des clauses qui
interdisent expressément les restaurants ou les commerces de bouche, ce
qui a pour conséquence d'empêcher l'installation de tels
établissements. Il
convient de prendre connaissance du règlement de copropriété de l'immeuble, avant d'envisager l'installation de son activité, sauf à prendre
le risque de se trouver dans l'impossibilité de l'exercer ou d'être limité
dans son exercice.
De manière générale, à quelles clauses
du règlement de copropriété doivent-ils être attentifs
lors de l'acquisition d'un fonds de commerce de restauration ?
Il existe
quasiment toujours une clause de destination des parties privatives et communes
qui fixent les droits des copropriétaires. C'est à
cette clause, entre autres (celles relatives à la répartition des charges, par exemple), qu'il convient d'être attentif. Il importe de s'assurer
de la compatibilité de l'exploitation envisagée avec les droits concurrents
des autres copropriétaires de l'immeuble.
Dans cette affaire, il s'agissait de l'achat d'un droit au
bail. Le problème aurait-il été identique en cas de cession de fonds
de commerce ? Quelle différence entre ces deux actes ?
L'acquisition
du droit au bail emportait un changement d'activité dans les lieux, de sorte
qu'elle impliquait une plus grande vigilance entre l'exploitation envisagée
et celle autorisée par le règlement de copropriété. À
l'inverse, s'il s'était agi d'une cession de fonds de commerce, le cédant
aurait été obligé de déclarer le litige existant avec la
copropriété, et, de toute manière, le cédant aurait été
tenu vis-à-vis du cessionnaire d'une garantie quant à
la possibilité d'exploiter régulièrement, dans les lieux, le fonds vendu.
Cette affaire montre également que, dans les transactions
de fonds de commerce ou de droit au bail, le vendeur a intérêt à
ne rien dissimuler sous peine de voir l'acte de cession annulé pour dol. Une
condamnation pourrait-elle avoir lieu si le cédant dissimulait des travaux
de mises aux normes ? Et de manière générale, dans quel cas
peut-il y avoir dol et nullité de l'acte de cession ?
De manière
générale, toute dissimulation d'information, ou toute manoeuvre pratiquée par l'une des parties, qui sont telles que sans celles-ci l'autre partie
n'aurait pas contracté, sont constitutives d'un dol, de nature à
entraîner la nullité de l'acte passé. Ainsi, si le cédant
d'un fonds de commerce dissimule le fait d'avoir reçu une injonction de
réaliser des travaux importants de mise aux normes de son établissement,
alors le cessionnaire qui en est ultérieurement informé, est bien fondé
à introduire une action en nullité ou en réduction du prix de vente, sur le fondement du dol.
Néanmoins,
les tribunaux sont parfois réticents à admettre le dol qui doit être prouvé, de sorte
qu'il appartiendra à celui qui s'en prévaut de justifier que son
cocontractant a dissimulé des informations ou à pratiquer des manoeuvres
destinées à le tromper.
La preuve du dol est très souvent bien
difficile à établir car certains tribunaux reprochent quelquefois
à l'acquéreur de ne pas avoir procédé à des recherches
suffisantes ou de n'avoir pas sollicité certaines informations. Une procédure
judiciaire, quels que soient son fondement et la pertinence des éléments
produits, n'est jamais certaine quant à son issue. |
Notre
conseilQue vous soyez propriétaire de murs
sur le point de conclure un bail commercial, créateur ou repreneur d'un
fonds de commerce de CHR, ne négligez pas les conseils de spécialistes
en baux commerciaux ou en transmission d'entreprise (avocat, expert en évaluation de fonds de commerce de CHR).
Même si cela peut vous sembler coûteux et inutile au premier abord, il s'agit pourtant d'un investissement
qui peut vous prémunir contre de bien mauvaises surprises.
zzz62
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L'Hôtellerie Restauration n° 3031 Hebdo 31 mai 2007 Copyright © - REPRODUCTION
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