Résiliation du bail pour une ouverture d'un mur : le propriétaire peut-il le faire sans indemnité d'éviction ?
17/11/10
VIGNE
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Bonjour,
je suis locataire d'un restaurant en centre ville, Notre activité commerciale nous a permis de récupérer un local touchant notre restaurant. Ce local communiqué avec la salle principale de notre restaurant et augmente notre nombre de couverts mais la porte était fermée par du placo plâtre. Nous avons fait la demande par courrier recommandée au propriétaire de la salle principale pour rouvrir cette porte existante et enlever le placo. Celui-ci nous a répondu en nous disant qu'il n'était pas opposé à l'ouverture du local situé dans l'immeuble voisin, sous réserve de respecter les conditions suivantes:
Augmentation de 78% du loyer
et divers point abusif
il faillait renvoyer ce recommandée avec bon pour accord. Nous avons répondu en lui disant que ces points étaient abusifs et que l'agrandissement de notre restaurant était vital pour notre activité et que nous n'étions pas d'accords sur les conditions (Chantage) pour ouvrir cette porte.
Nous avons ouvert cette porte, car nous avions assez de refuser des tables.
Et la nous avons reçu un recommandée qui dit: "Nous apprenons ce jour que vous avez procédé sans notre autorisation à une ouverture dans un mur de l'immeuble pour communiquer avec l'immeuble voisin. Nous vous demandons de refermer SANS DELAI cette ouverture faite sans notre accord à défaut de quoi nous engagerons sans autre avis une procédure de référé pour obtenir satisfaction et le cas échéant la résiliation du bail."
Dans notre activité nous avons toujours payer les loyer en date et nous respectons les clauses du bail.
Le propriétaire, peut il nous résilier le bail sans indemnité d'éviction ?
Quel sont nos recours?
Merci de vos réponses
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| | Gourmandise
| je ne suis pas experte pour vous répondre, votre propriétaire a un sacré culot s'il vous a donné une précision par écrit pour augmentaton de loyer de 78 % et vous dites divers points abusifs (chantage)
ouvrir cette porte sans son accord lui donne un point pour lui, je l'enverrais sur les roses ce propriétaire, il profite de (chantage) pour augmenter loyer mais les experts vont vous répondre et vous donnez des précisions
bon courage |
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| | Percepteur
| Tendre la joue quand on vous promet une claque ...
Le plus évident était quand même de négocier avant de faire l'ouverture, voire même avant de louer le 2ème local, d'autant plus que vous avez été prévenu des conditions demandées par le proprio.
Vous êtes difficilement excusable, même avec l'argument un peu fallacieux de l'ouverture "vitale"...
Si vous voulez continuer, cherchez vite un bon avocat pour éplucher votre bail, mais pas pour faire un miracle.
C'est pas du chantage mais de la légitime défense ! |
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| | GAILLARD
| Monsieur,
Il importe de connaître les stipulations de votre bail et, en particulier, d'examiner celles liées aux travaux, percement de mur, amélioration.
En effet, votre bail comprend très certainement une clause qui vous interdit de procéder à des percements et autres travaux, sans autorisation préalable et expresse du bailleur.
En fonction des stipulations de votre bail, il sera possible de savoir si vous avez ou non commis une infraction, étant précisé que je vous recommande de faire venir l'avocat auquel vous confierez vos intérêts et l'étude de votre bail, dans vos locaux, de sorte qu'il apprécie, de visu, la nature des travaux.
En particulier, il est indispensable de savoir si vous avez ou non touché à la structure de l'immeuble.
Il sera peut-être également opportun, dès à présent ou ultérieurement, de solliciter un huissier afin qu'il dresse un procès-verbal de constat des lieux.
J'attire votre attention sur le fait que si vous avez violé les stipulations du bail, votre bailleur est susceptible de vous poursuivre de ce chef et de demander la résiliation du bail, donc il importe de prendre au sérieux ses demandes.
En revanche, et si le bail conditionne les travaux à une autorisation préalable du bailleur qui exerce un ''chantage'', vous avez la possibilité de le poursuivre pour abus de droit.
En effet, le refus d'autorisation doit être légitime et justifié, faute de quoi, il constitue un abus de droit, qui est judiciairement sanctionné.
Je demeure à votre disposition si vous souhaitez des précisions complémentaires. |
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| | VIGNE
| Le propriétaire nous assigne au tribunal de grande Instance pour avoir validé une porte exitante sans avoir eu leur accord (malgré notre demande).
Il demande la résilation de notre Bail commercial, sans édemnité d'éviction.
La Porte étant mitoyenne, il n'y avait pas de cloison du coté de la sci qui nous assigne au Tribunal.
Nous avons eu l'autorisation du Propriétaire de notre nouveau local d'enlever les 10 cm de briques de son coté.
Cette validation est très facilement réversible. Et en aucun cas il y a un préjudice financier ou scructurel pour le bailleur de la salle principale.
Bien au contraire cette ouverture nous permet d'augmenter notre chiffre d'affaire et d'assurer les paiements mensuels des loyers.
Nous n'avons fait que valider une porte existante sans toucher à la structure de l'immeuble, sous le controle d'un ingenieur Architecte.
Nous avons toujours payé nos loyer.
La propriétaire de la salle principale se sert de cette clause afin d'augmenter scrupuleusement nos loyers et de nous mettre dehors sans nous payer.
Nous avions pris rendez vous avec le bailleur et nous étions meme tombé d'accord pour l'augmentation régulé des loyers, nous avions demandé que la porte soit validé. Suite à ça le bailleur nous a envoyé un contrat de de renouvellement de bail qui ne mentionne pas l'autorisation de
validation de la porte et en plus il y a une augmentation excessive des loyers, donc nous ne l'avions pas signé
Nous avons à faire à des escros en puissance.
Nous avons pris un avocat afin qu'il défende nos intérêts. Quels sont nos chances dans ce procé? |
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| | GAILLARD
| Monsieur,
Le bailleur, dans votre affaire, a, semble-t-il, initié une action en résiliation de bail, et non pas une action en acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance d'une sommation d'avoir à remettre en état.
Si l'action est bien en résiliation judiciaire de bail, alors c'est en fonction de la gravité de la faute commise qu'il pourra être décidé, ou non, par le tribunal, la résiliation judiciaire du bail.
La gravité de la faute commise (à savoir l'ouverture créée en infraction aux clauses du bail) est à l'appréciation souveraine du tribunal.
Il est donc difficile de faire un pronostic quant à vos chances de succès, mais votre avocat, compétent dans le ressort du tribunal saisi, pourra sans doute vous renseigner quant à a clémence ou la sévérité du magistrat chargé du dossier.
Vous aurez, bien évidemment, intérêt à démontrer que la porte existait, et donc qu'il n'y a pas eu de percement dans le local du bailleur qui vous attaque.
De surcroît, vous aurez intérêt à démontrer que le bailleur était informé de l'ouverture, et l'a accepté en vous adressant un projet de renouvellement qui, s'il ne mentionne pas ladite ouverture, matérialise tout de même ledit renouvellement du bail avec leur nouvelle configuration.
En effet, vous pourrez arguer que l'augmentation du loyer que vous acceptiez, était la contrepartie de l'autorisation d'ouverture et de la modification consécutive de la configuration des lieux.
Dans tous les cas, je vous encourage à vous batre, d'autant que l'action entreprise par votre bailleur n'a, peut-être, comme intérêt pour lui que de mieux négocier, les conditions du renouvellement... |
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