Création d'entreprise et remise aux normes : que peut financer le bailleur ?
15/06/11
MADELENAT
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bonjour, je vais louer un local commercial pour créer une crêperie. Le local était, jusqu'en mars, un bar. Je suis en train de faire établir des devis pour travaux car tout est ancien. Je demande une mise aux normes pour l'électricité, la plomberie, l'accès aux handicapés (ouverture de porte et nouveaux sanitaires). Je souhaite savoir, avant la négociation pour la signature du bail commercial, ce que je peux demander au bailleur de financer. J'ai lu que le bailleur devait supporter les frais de travaux de mise aux normes selon l'activité pour le local est loué. Est-ce vrai ? Si oui, puis-je négocier s'il le souhaite un report du montant du loyer correspondant au montant des travaux ?
Merci pour votre aide
Cordialement
Laurence MADELENAT
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| | GAILLARD
| Madame,
A quelques exceptions près, les rapports entre les parties qui sont fixés dans le bail, le sont librement, de sorte que celles-ci peuvent convenir des clauses, charges et conditions du bail, dont, entre autres, la répartition de la charge des travaux au cours du bail et de ses renouvellements, étant rappelé que le bail se renouvelle, sauf accord des parties, aux mêmes charges et conditions que le précédent, à l'exception du loyer que le juge des loyers commerciaux peut modifier.
Dès lors, il est très important, lors de la conclusion du bail, de bien apprécier l'ampleur et la nature des engagements souscrits.
Le bailleur n'est pas tenu d'exécuter les travaux de mise aux normes si une clause du bail en transfert la charge sur le preneur.
C'est une clause à négocier...
Je vous encourage, dans vos discussions, si les lieux sont demeurés vides plusieurs mois, et donc que l'intérêt commercial du local est relatif, à négocier, outre le loyer le plus intéressant possible, une franchise de loyer en considération des travaux à intervenir, ou une participation du bailleur, en prévoyant que ledit bailleur ne pourra pas se prévaloir des travaux entrepris lors des renouvellements.
En effet, la franchise de loyers que vous consentirait le bailleur, est susceptible de constituer un motif de déplafonnement du loyer par la suite, d'où l'intérêt de le faire renoncer à se prévaloir desdits travaux...
Bien évidemment, vous pouvez également négocier que le bailleur réalise, préalablement à l'entrée dans les lieux, des travaux... mais ceux-ci ne correspondront pas nécessairement à vos attentes, d'où l'intérêt que vous bénéficiez d'une franchise de loyer pour les réaliser.
Je vous incite, enfin, à obtenir, dès à présent, de votre architecte des descriptifs des travaux, de sorte que, à la signature du bail, vous recueillez l'accord du bailleur sur ceux-ci et, ainsi, gagnez du temps. |
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| | JFB
| Dans le bail de mon restaurant il est précisé pièces sinistrées ( suite Incendie )et suite à un contrôle de mon électricien il est constaté qu'un boitier électrique est carbonisé et a toujours des fils électriques avec du courant électrique,
Je suis propriétaire que du fonds de commerce et le bailleur que des murs QUI DOIT PRENDRE A SA CHARGE LES TRAVAUX ? y a t-il un risque de la fermeture de mon restaurant en cas d'un contrôle inopiné d'une commission de sécurité.
La commission de sécurité est-elle obligatoire après un incendie si OUI puis-je en demander une copie au bailleur ?
Merci pour votre réponse |
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| | Thalie
| Bonjour JFB,
Que dit votre bail ?
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| | GAILLARD
| Monsieur,
Votre bail prévoit, peut-être, une clause relative à une destruction partielle ou totale de la chose louée...
Par ailleurs, il convient de s'interroger sur l'origine de l'incendie et la responsabilité des parties.
Si vos installations sont à l'origine, votre compagnie d'assurance devraient intervenir et prendre en charge une partie des travaux.
Il existe, bien évidemment, un risque de fermeture administrative de votre restaurant, dans l'hypothèse d'une visite de la Commission de Sécurité, s'il existe un risque important pour vous ou pour la clientèle...
Je vous recommande, sans délai, de vous rapprocher d'un conseil, afin, d'une part, d'étudier le bail et, d'autre part, les circonstances de l'incendie et les suites à donner.
Im importe, peut-petre, d'ores et déjà de mettre en demeure le bailleur ou votre compagnie d'assurance de prendre position sur les travaux de mise en sécurité des installations... |
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| | mcc
| que vaux un conges donnes par le proprietaire d un local commercial pour un retard de paiement de six mois de loyer . le conges n etant donnes que par lettre recommandes accuses de reception par le proprietaire |
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| | GAILLARD
| Monsieur,
Un congé donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou non, est nul, puisqu'il ne respecte pas les dispositions de l'article L. 145-9 du Code de commerce.
Dès lors, un tel congé ne produira pas d'effet.
Pour autant, j'attire votre attention sur le fait qu'un retard de paiement de six mois constitue une infraction grave aux clauses, charges et conditions du bail, et est de de nature à justifier une action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail (si le bailleur vous délivre un commandement) ou une action en résiliation judiciaire du bail, après l'envoi d'une mise en demeure. |
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