La prescription biennale

L’article L. 145 – 60 du Code de commerce prévoit que "toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans".

En application de ce texte, bailleur et locataire doivent bien noter que lorsque s’est écoulé un délai de deux ans, celui qui bénéficiait de la possibilité d’introduire l’action, a définitivement perdu le droit de l’exercer.

Bien évidemment il convient d’apprécier le point de départ du délai de prescription qui commence à courir le jour où naît l’action que la prescription sanctionne.

Ainsi, le délai de deux ans court de la date pour laquelle le congé a été donné lorsque c’est le bailleur qui a pris l’initiative de donner congé tandis que c’est à la date à laquelle le refus de renouvellement est notifié par le bailleur au locataire si c’est ce dernier qui a pris l’initiative de solliciter le renouvellement.

Concernant l’action en révision du loyer, la prescription ne commence à courir qu’à compter de la notification de la révision, c’est-à-dire du jour où la lettre recommandée comportant le montant du loyer révisé est envoyée.

D’une manière générale, la prescription des actions judiciaires relatives au statut du bail commercial est biennale, mais il ne faut pas oublier pour autant que certaines actions judiciaires qui sont en rapport avec le bail commercial mais non relatives au statut du bail commercial, sont prescrites selon les règles du droit commun.

En conséquence, sont soumises à la prescription trentenaire les actions en répétition de loyers ou de charges indus, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en résiliation pour inexécution des obligations contractuelles... et à la prescription quinquennale les actions en paiement des loyers.

Le bailleur et le locataire ont donc intérêt, lorsqu’il convient d’apprécier la prescription ou non d’une action, de prendre, une fois encore, l’attache de leur avocat qui, habitué à de telles opérations, appréciera leur situation et leur donnera, en fonction de celle-ci, une réponse appropriée et précise.