La demande de renouvellement émise par le titulaire d’un bail
commercial a nécessairement, de fait, pour objet de solliciter le renouvellement et a des
effets identiques au congé avec offre de renouvellement adressé par le bailleur dudit
local.
Bien
évidemment, si le bailleur délivre au preneur une offre de renouvellement avant
l’expiration du bail, il n’est alors plus nécessaire pour le preneur de
solliciter le renouvellement.
Si le bailleur lorsqu’il reçoit la demande de renouvellement
l’accepte et que les parties s’entendent sur le montant du loyer du bail
renouvelé en signant un avenant de renouvellement, alors il n’y a pas de litige sur
le renouvellement et le nouveau bail prend effet, la relation contractuelle se poursuivant
alors selon ses conditions.
En application de l’article L. 145 – 10 du
Code de commerce, il est prévu que "dans les trois mois de la signification de
la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître
au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A
défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est
réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent..."
En conséquence, le bailleur peut, à réception de la demande de
renouvellement, ne pas répondre ce qui équivaudra alors à son acceptation du principe
du renouvellement du bail, sauf à ce qu’il exerce ultérieurement la faculté
d’option dont il bénéficie, mais ne vaudra pas accord sur le montant du loyer du
bail renouvelé.
En
effet, l’acceptation du principe du renouvellement ne signifie pas accord du bailleur
sur le montant du bail renouvelé.
Le bailleur peut également, par acte extra-judiciaire, indiquer au
preneur qu’il refuse le renouvellement et lui offre ou non une indemnité
d’éviction.
Le locataire a alors intérêt, s’il veut contester le refus de
renouvellement et/ou obtenir une indemnité d’éviction, d’introduire une
procédure judiciaire dans le délai de deux ans à compter de la date de la réponse du
bailleur, sauf à ce que son action soit forclose, ainsi qu’il sera expliqué
ci-dessous dans le chapitre relatif à "la
prescription" et à "la forclusion".
Le
preneur à bail d’un local commercial ne doit donc, parfois, pas hésiter à
lui-même solliciter le renouvellement de son bail s’il souhaite bénéficier dès à
présent d’un nouveau titre locatif ou s’il a intérêt à éviter la tacite
prorogation du bail expiré.
Certains commerçants ont bien évidemment plus intérêt que
d’autres à solliciter le renouvellement.
Ainsi, les hôteliers dont le local commercial est monovalent sont
moins intéressés par une telle demande puisque le loyer du bail renouvelé est
nécessairement fixé à la valeur locative.
A l’inverse, le loyer des exploitants de café, bar, tabac,
restaurants étant en principe plafonné, il n’est pas opportun pour eux
d’attendre que la durée du bail atteigne douze ans, pas plus qu’il ne serait
judicieux d’attendre que des modifications notables des éléments de fixation de la
valeur locative interviennent, pour solliciter le renouvellement du bail dont le loyer
serait alors fixé à la valeur locative.
Une fois encore, la formulation d’une demande de
renouvellement par le locataire est une question d’opportunité qui s’apprécie
à partir des données particulières d’une affaire en prenant en compte les divers
paramètres de celle-ci (environnement commercial, attitude du bailleur, attentes
du locataire, événements intervenus en cours de bail, montant du loyer actuel, montant
éventuel du loyer du bail renouvelé...)
La fin du bail est donc une période charnière pour le bailleur et
pour le locataire en raison du fait que si le locataire remplit les conditions pour
bénéficier du droit à la propriété commerciale et de fait, du droit au renouvellement
de son bail, celui-ci n’est pas automatique.
Le bailleur peut offrir le renouvellement du bail ou, au contraire, le
refuser en proposant alors ou non le paiement d’une indemnité d’éviction
destinée à compenser le préjudice causé par le non-renouvellement du bail.
Le preneur peut également entreprendre les diligences nécessaires
pour obtenir le renouvellement de son bail ou, situation plus rare, s’il ne souhaite
plus poursuivre sa jouissance des locaux, délivrer un congé afin d’être dégagé
du rapport juridique qui le liait à son bailleur pour les locaux, objet du congé.
Si le principe d’un accord sur le renouvellement du bail se
concrétise généralement par la signature d’un nouveau bail ou d’un avenant de
renouvellement, il convient néanmoins de connaître les règles de procédure relative
aux baux commerciaux parce que c’est parfois, suite à une procédure, qu’un
nouveau bail est signé, qu’une indemnité d’indemnité d’éviction est
versée, qu’un accord est trouvé.
Le contentieux du bail commercial est d’autant plus important à
connaître, pour chaque cocontractant, qu’il arrive que soit mise en jeu, par le
bailleur, la clause résolutoire du bail et/ou qu’une procédure doive être
introduite pour que les clauses du bail soient respectées par les parties signataires.
