Les divers motifs de congé

Le bailleur, avant l’expiration du bail ou postérieurement à celle-ci si le locataire ne s’est pas manifesté, dispose d’une grande liberté quant à la poursuite ou non de la relation contractuelle qui le liait au preneur du local commercial dont il est propriétaire.

En effet, il peut, dans le congé qu’il fait délivrer à son locataire, lui offrir le renouvellement de son bail, ou, le lui refuser.

Dans tous les cas, le congé donné par le bailleur doit respecter certaines conditions de forme.

Le congé donné par le bailleur doit être signifié au locataire "suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance, par acte extra-judiciaire, et préciser les motifs pour lesquels il est donné..."

Le bailleur d’un local utilisé par un cafetier, un hôtelier ou un restaurateur, doit donc bien veiller, lorsqu’il souhaite donner congé avec ou sans offre de renouvellement du bail, de délivrer celui-ci par acte d’huissier, soit pour la date d’expiration du bail en prenant soin de le faire au moins six mois à l’avance, soit, passé la fin du bail, selon les usages locaux et au moins six mois à l’avance.

Ainsi, si le bail expire le 31 décembre, le congé doit être délivré avant le 30 juin ; à défaut, le congé ne pourra être donné que, selon les usages locaux, et au moins six mois à l’avance.

Les usages locaux sont en général connus des huissiers et diffèrent selon les régions.

Ainsi, à Paris, l’usage est le dernier jour du trimestre civil tandis qu’à Reims, l’usage est de délivrer congé avant le 24 décembre de l’année n, pour le 24 juin de l’année n+1.

Si certaines règles sont communes à tous les congés que peuvent délivrer les bailleurs, en revanche, l’objet du congé est d’offrir ou de refuser le renouvellement du bail.

Si le bailleur offre le renouvellement du bail dans le congé qu’il fait délivrer à son locataire, il doit alors indiquer le montant du loyer qu’il sollicite pour le nouveau bail à intervenir.

En effet, l’article L. 145 – 11 du Code de commerce dispose que "le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145 – 9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145 – 10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État".

Le bailleur doit donc, dans son congé, préciser le montant du loyer du bail renouvelé et, à défaut de le mentionner dans cet acte, s’il veut en bénéficier, dès la prise d’effet du bail renouvelé, il doit le notifier avant la fin dudit bail.

Si le bailleur ne respecte pas cette condition, le montant du loyer qu’il sollicitera ne sera alors dû qu’à compter du jour où il émettra une telle demande par acte d’huissier ou par lettre recommandée, étant entendu qu’il existe une prescription biennale à une telle demande.

Le bailleur qui, au contraire, ne souhaite pas poursuivre la relation contractuelle qui le liait au preneur de son local commercial, délivrera alors à ce dernier, un congé avec refus de renouvellement, ainsi que le prévoit l’article L. 145 – 14 du Code de commerce.

Le congé avec refus de renouvellement est assorti ou non, selon la volonté du bailleur et la motivation de son congé, de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction qui doit correspondre au préjudice subi par le locataire résultant du défaut de renouvellement.

L’article L. 145 – 14 du Code de commerce dispose en effet que "le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145 – 17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement".

L’article L. 145 - 17 du Code de commerce prévoit pour sa part que "le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1°) s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ;

2°) s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état..."

Le bailleur dispose donc de la liberté d’offrir ou non le renouvellement de son bail au locataire.