La fin du bail : expiration ou renouvellement

Un bail commercial, ainsi qu’il a été indiqué ci-dessus, sauf cas particuliers, est en général conclu pour une période de neuf ans.

A l’expiration du bail, celui-ci, contrairement aux baux du Code civil soumis aux articles 1737 et suivants dudit Code, ne prend pas fin mais, sauf manifestation des parties, se proroge tacitement.

Ainsi, un bail conclu par exemple le 5 janvier 1990, pour une durée de neuf ans, expire le 4 janvier 1999 à 24 heures et, à défaut pour le bailleur ou le locataire d’avoir entrepris certaines diligences, le bail se proroge alors tacitement à compter du 5 janvier 1999 pour une durée indéfinie, interrompue par les diligences de l’une ou l’autre des parties cocontractantes.

Il importe de bien noter qu’il s’agit d’une tacite prorogation et non pas, comme bon nombre de bailleurs ou de locataires peuvent l’imaginer, d’un renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions.

La tacite prorogation, ainsi qu’il sera précisé ci-dessous, n’est que la poursuite du bail, non son renouvellement ou sa reconduction.

Au cours de cette tacite prorogation, bailleur et locataire disposent bien évidemment de la faculté d’entreprendre certains actes afin, selon leur volonté, de renouveler le bail ou de donner congé des lieux.

Le locataire d’un local commercial bénéficie, ce qui fait la spécificité du statut du bail commercial, de ce qui est couramment appelé la propriété commerciale et qui se manifeste par le droit au renouvellement de son bail énoncé aux articles L. 145 – 8 et suivants du Code de commerce.

Le titulaire d’un bail commercial a ainsi, s’il remplit certaines conditions, lors du renouvellement, le droit d’obtenir du bailleur que ce dernier lui consente un nouveau bail pour le local commercial, objet de la précédente convention, ou qu’il lui soit versé une indemnité, appelée indemnité d’éviction, destinée à compenser le préjudice que cause au locataire le non-renouvellement du bail.

Néanmoins, pour que le locataire d’un local commercial bénéficie du droit au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction, encore faut-il qu’il respecte certaines conditions.

Bailleur et locataire ont donc intérêt, chacun de leur côté, plusieurs années à l’avance, à envisager l’expiration du bail et à préparer leur stratégie en vue de celle-ci, puisque de multiples possibilités s’offrent à eux.

En effet, il n’est pas forcément de l’intérêt du bailleur ou du locataire de se manifester lors de l’expiration du bail, comme il peut l’être, au contraire, de solliciter le renouvellement du bail à un montant de loyer identique ou à un montant de loyer déplafonné, ou encore de donner congé.

Les conditions du droit au renouvellement du bail seront abordées dans un premier temps parce qu’elles sont indispensables pour que le locataire prétende bénéficier du droit à ce que le bailleur lui consente un nouveau bail pour les locaux précédemment loués, ou lui verse une indemnité d’éviction compensatrice du préjudice causé par le non-renouvellement.

Sera ensuite envisagée l’hypothèse où le bail est venu à expiration sans que le bailleur ou le locataire n’entreprennent de diligences en vue de son renouvellement ou de son extinction, le bail se prorogeant alors tacitement.

Enfin, seront successivement abordées les différentes attitudes que peuvent adopter, lors de l’expiration du bail, le bailleur et le preneur, c’est-à-dire la délivrance d’un congé ou d’une demande de renouvellement, et les suites de ces actes.