Les hôtels, à l’instar des cinémas, des garages,
répondent parfaitement à cette description et il est d’usage de calculer le loyer
du bail renouvelé de ce type de commerce à partir d’une méthode particulière
(présentée ci-dessous) fondée sur le nombre de chambres, leur prix, le taux de
fréquentation de l’établissement.
Il importe néanmoins de noter que certains tribunaux jugent
aujourd’hui, ce qui réjouira les locataires et attristera les bailleurs, que la
monovalence n’existe pas lorsque, dans un immeuble pris à bail intégralement par un
locataire unique, une partie est à usage d’hôtel et une autre à usage de
restaurant ou affectée à un autre commerce et que chaque commerce a une exploitation
autonome et distincte.
Il y a donc lieu de considérer que, sauf exploitation indivisible du
bâtiment, l’affectation de celui-ci à plusieurs activités lui fait perdre son
caractère monovalent et le soumet aux règles générales énoncées ci-dessus relatives
à la fixation du loyer du bail renouvelé.
Pour les hôtels, locaux monovalents, il convient de rappeler
qu’une règle particulière énoncée par les articles 1er à 3 de la loi
du 1er juillet 1964 modifiant les rapports entre bailleurs et locataires des
immeubles affectés à l’hôtellerie, déjà évoquée dans cet ouvrage, prévoit les
conditions dans lesquelles il doit être tenu compte des travaux d’amélioration
réalisés par le preneur, de nature à influer sur la fixation de la valeur locative,
montant du loyer du bail renouvelé.
Ainsi, l’article 1er de cette loi énumère les travaux
qui peuvent être entrepris par le locataire d’un immeuble dans lequel est exploité
un hôtel, sans que le propriétaire de celui-ci ne puisse s’y opposer, à
l’exception des travaux affectant le gros œuvre dudit immeuble.
L’article 2 mentionne, pour sa part, les formalités que le
locataire doit mettre en œuvre pour informer le bailleur desdits travaux
d’améliorations qu’il envisage et l’article 3 indique les conséquences de
la réalisation, après information du bailleur, desdits travaux.
En effet, cet article précise que "pendant la durée du bail
en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze
années à compter de l’expiration du délai d’exécution visé à
l’article 2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du
fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de
l’exécution des travaux mentionnés à l’article 1er".
Il
est donc, par les dispositions de cette loi du 1er juillet 1964, si les
conditions d’application en sont respectées par le locataire, fait interdiction au
bailleur de se prévaloir de l’accession à l’immeuble des améliorations
résultant des travaux entrepris, pour obtenir une majoration du loyer, pendant une durée
de douze ans à compter de l’autorisation qu’il aura donné de réaliser lesdits
travaux.
Si cette règle vient tempérer les conditions dans lesquelles seront
prises en compte les améliorations apportées à l’immeuble et de ce fait, les
caractéristiques du local considéré au sens de l’article L. 145
– 33 du Code de commerce relatif à la détermination de la valeur locative, il
n’en demeure pas moins que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur
locative qu’il convient de déterminer.
La valeur locative d’un hôtel est généralement calculée, par
un expert judiciaire, dans le cadre d’une procédure, selon une équation qui
diffère en fonction des droits et obligations stipulés dans le bail à la charge de
chacune des parties, de la catégorie de classement de l’hôtel, de son
environnement... mais qui peut se résumer globalement de la sorte :
Prix moyen par chambre x Nombre de
chambres
= Recette journalière théorique
Recette journalière théorique x 365 jour
= Recette annuelle théorique
(Recette annuelle théorique – Taxe
de séjour) – TVA
= Recette annuelle théorique HT
(auquel est parfois appliqué un pourcentage de remise en fonction de la catégorie de
clientèle de l’établissement)
[Recette an/théorique HT x Coefficient
d’occupation (exprimé en %)]
x (% sur recette) = Loyer |
Exemple :
- pour un hôtel de
catégorie deux étoiles doté de 33 chambres dont le prix moyen par chambre est de 40
euros HT et hors taxe de séjour ;
- recette journalière
théorique : (33 x 40) = 1 320 euros ;
- recette annuelle
théorique : (1 320 x 365) = 481 800 euros ;
- LOYER : [481 800
x 75 %] x (14,5 %) = Prix moyen par chambre.
Le prix moyen par chambre retenu par l’expert peut l’être à
un montant supérieur à celui affiché dans l’établissement si l’expert estime
que les prix pratiqués par l’hôtelier ne correspondent pas à la catégorie de son
établissement ou à ses caractéristiques propres.
Le coefficient d’occupation retenu de 75 % varie également
selon l’emplacement, la catégorie de l’hôtel, à l’instar du pourcentage
sur recette qui dépend également de la catégorie à laquelle appartient l’hôtel,
objet de l’étude.
Enfin, il est parfois appliqué un abattement supplémentaire sur la
valeur locative obtenue (loyer) afin de tenir compte des charges exorbitantes pesant sur
le locataire telles que les grosses réparations.
Le loyer d’un local monovalent tel qu’un hôtel est donc
fixé, sauf accord différent intervenu entre les parties, à la valeur locative calculée
selon la méthode ci-dessus exposée, par un expert judiciaire lorsqu’il existe un
litige porté devant les instances judiciaires sur le montant du loyer, mais il appartient
toujours, en dernier lieu, au Tribunal, de fixer le montant du loyer, l’expertise
n’ayant pour seule fin que d’apporter au juge les éléments
d’appréciation nécessaire à la prise d’une décision.
Bailleur et locataire ne doivent nullement négliger l’expertise
et ne pas hésiter à se faire, à cette occasion, assister par des avocats pratiquant
habituellement la matière parce que le rapport d’expertise conditionne bien souvent
le montant du loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé et donc pour au moins les neuf
prochaines années à compter du renouvellement.
Si les aspects financiers du bail, que ce soit la fixation du loyer
lors de la signature du bail, l’application de l’indexation annuelle au loyer,
la révision triennale ou la détermination du loyer du bail renouvelé revêtent une
grande importance pour chacune des parties cocontractantes à un bail commercial, il est
également une période qui nécessite la plus grande attention du bailleur et du
locataire, à savoir, la fin du bail.
