Le plafonnement du loyer

Le bailleur de locaux commerciaux cherche bien souvent, lors du renouvellement du bail, à obtenir que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative tandis que le preneur, n’ignorant pas la règle du plafonnement, cherche à bénéficier de cette dernière et ainsi à limiter la hausse du loyer.

Le plafonnement est une disposition introduite par le décret du 3 juillet 1972 et reproduite à l’article L. 145 - 34 du Code de commerce par laquelle il est prévu que "à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145 – 33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré..."

Le plafonnement consiste donc à limiter la hausse ou la baisse du loyer du bail renouvelé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction ; le montant du loyer du bail renouvelé ne pouvant pas, dans tous les cas, excéder la valeur locative si cette dernière est supérieure au dernier loyer et inférieure au plafond constitué par le loyer indexé.

Ainsi, par exemple, si le loyer du bail expiré est de 100, la valeur locative actuelle de 140, le nouveau loyer calculé à partir de l’indice du coût de la construction de 120, alors, sauf modification notable des éléments de l’article L. 145 – 33 du Code de commerce ou durée initiale du bail fixé à plus de neuf ans ou durée effective du bail de plus de douze ans, le loyer du bail renouvelé ne peut pas excéder, sauf accord des parties, 120.

Si, le loyer du bail expiré est de 100, la valeur locative de 120 et le nouveau loyer calculé à partir de l’indice de 140, alors le loyer du bail renouvelé sera de 120 puisqu’il doit correspondre à la valeur locative.

Pour calculer le loyer en fonction des indices, il convient de multiplier le loyer d’origine par le dernier indice publié, le tout divisé par l’indice de référence, soit le dernier publié lors de la signature du bail.

Le montant ainsi obtenu constitue le plafond de la variation du loyer du bail renouvelé et, dans la majorité des renouvellements de baux sauf valeur locative inférieure à la variation de l’indice, c’est à ce montant que le loyer du bail renouvelé sera fixé.

Si le plafonnement est la règle, il existe des exceptions qui seront évoquées ci-dessous et des circonstances dans lesquelles le plafonnement n’a pas lieu de s’appliquer.

Ainsi, l’article L. 145 – 34 du Code de commerce prévoit que le loyer du bail renouvelé n’a pas à être plafonné lorsque la durée contractuellement prévue par le bail est supérieure à neuf ans et également lorsque la durée effective dudit bail excède douze ans.

Un bail d’une durée contractuellement prévue de plus de neuf ans, soit par exemple, neuf ans et deux semaines, neuf ans et six mois, dix ans... ne constitue donc pas nécessairement un avantage pour le locataire puisqu’il ne bénéficie plus de la règle du plafonnement lors du renouvellement du bail.

Un bailleur a au contraire parfois intérêt à stipuler une durée de bail de plus de neuf ans s’il veut, sans difficulté, écarter la règle du plafonnement du loyer renouvelé, tandis que le locataire doit être conscient que l’avantage d’une durée supérieure à neuf ans, l’expose à un loyer fixé à la valeur locative lors du renouvellement.

Le plafonnement n’est également pas applicable lorsque la durée effective du bail, bien que stipulée de neuf ans dans la convention entre les parties, du fait de la tacite prorogation opérée depuis l’expiration du bail, s’est poursuivie pour atteindre plus de douze ans depuis la prise d’effet.

Ainsi, par exemple, un bail est conclu en 1990 pour une durée de neuf ans ; son échéance est donc l’année 1999 et, à défaut pour les parties d’offrir ou de solliciter le renouvellement, il se proroge tacitement. S’il se proroge après l’année 2002, soit plus de douze années depuis 1990, alors la règle du plafonnement n’a plus lieu de s’appliquer, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative.

Parce que le plafonnement du loyer du bail renouvelé constitue donc une limite à la hausse ou à la baisse du loyer, les bailleurs cherchent très souvent à l’écarter en se plaçant dans une position où il ne s’applique pas ou en invoquant une des exceptions audit plafonnement afin d’obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé à sa valeur locative.