La valeur locative, ses éléments constitutifs

L’article L. 145 – 33 du Code de commerce dispose que la valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Si les parties peuvent convenir d’autres éléments pour fixer la valeur locative, elles ont cependant rarement recours à cette faculté et considèrent, à juste titre, que la valeur locative d’un local commercial correspond simplement au prix qu’un locataire offrirait pour le prendre à bail.

La valeur locative d’un bien est évidemment fonction de ses caractéristiques, ces dernières étant énoncées par l’article 23 – 1 du décret du 30 septembre 1953.

Il s’agit de "sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès au public, de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; des rapports entre ses différentes dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et, le cas échéant, de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ; les caractéristiques propres du local peuvent être affectées par des éléments intrinsèques, constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, loués par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux..."

Les caractéristiques d’un local commercial sont donc des données factuelles, étant néanmoins précisé que la superficie d’un local fait généralement l’objet d’une pondération selon son utilisation et sa localisation par rapport à la rue (on appliquera ainsi à la surface d’un café ou d’un restaurant installé à l’angle de deux rues et bénéficiant de ce fait de deux vitrines, un coefficient de 1,2 pour la zone d’angle).

Outre les caractéristiques propres du local, la valeur locative d’un bien dépend bien évidemment de la destination des lieux qui, selon l’article 23-2 du décret du 30 septembre 1953 "est celle effectivement autorisée par le bail et ses avenants ou, dans les cas prévus au Titre VII, par le Tribunal".

La valeur locative d’un local pour lequel le titulaire du bail bénéficie d’une destination "tous commerces" sera bien évidemment majorée tandis qu’une minoration interviendra si la destination est extrêmement réduite.

L’article L. 145 – 33 du Code de commerce mentionne également, parmi les éléments de détermination de la valeur locative, les obligations respectives des parties qui sont décrites par l’article 23 – 3 du décret du 30 septembre 1953 comme étant "les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie ce qui constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé".

La valeur locative tient compte des obligations respectives des parties c’est-à-dire du sens des diverses stipulations du bail qui peuvent transférer des charges (impôt foncier supporté par le locataire...) ou conférer des droits (faculté de sous-location...), des améliorations apportées aux locaux loués si elles ont été supportées par le bailleur, des conditions de fixation du loyer antérieur (versement ou non d’un pas de porte assimilable à des loyers payés d’avance, fixation d’un loyer initial anormal pour une raison particulière...)

Le preneur à bail de locaux commerciaux doit savoir que s’il envisage, par exemple, sept ans après la prise d’effet du bail, de procéder à des travaux d’amélioration dans les lieux et qu’il sollicite la participation de son bailleur, si ce dernier accepte de prendre en charge, pour un montant important, le coût desdites améliorations, le bailleur sera alors fondé à solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative en raison de cette prise en charge. La générosité du bailleur cache donc parfois des intérêts mercantiles qu’il faut savoir débusquer...

La valeur locative se détermine également en fonction des facteurs locaux de commercialité énoncés par l’article 23 – 3 du décret du 30 septembre 1953 et dont la nature a été précisément évoquée dans le paragraphe relatif au loyer révisé et à la modification desdits facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Enfin, l’article L. 145 – 33 du Code de commerce prévoit que la valeur locative est déterminée en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage.