Le loyer fixé lors du renouvellement du bail

L’article L. 145 – 33 du Code de commerce relatif au loyer du bail commercial précise que "le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments".

L’article L. 145 – 34 du même code dispose, pour sa part, que "à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145 – 33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié... les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans".

Si l’article L. 145 – 33 du Code de commerce prévoit donc que le loyer du bail renouvelé correspond, en principe, à la valeur locative, l’article L. 145 – 34 tempère cette application en instituant le plafonnement de la variation du loyer en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction.

Ce plafond n’est tout de même pas applicable, la fixation du loyer du bail renouvelé étant alors à la valeur locative, lorsque existe une modification notable des éléments permettant de déterminer ladite valeur locative ou si la durée effective du bail est supérieure à douze ans.

Bailleur et locataire doivent donc être conscients que la période du renouvellement du bail est une étape importante puisqu’elle conditionne le montant du loyer qui sera acquitté pendant la durée du bail renouvelé.

Il convient donc de ne pas la négliger, sachant que si le loyer du bail renouvelé est très souvent plafonné, il arrive dans certaines circonstances liées à la durée du bail, à une modification notable de certains éléments, que le déplafonnement du loyer puisse être opéré et donc que le loyer dudit bail renouvelé soit alors fixé à la valeur locative.

Pour que les parties à un bail commercial appréhendent parfaitement les règles applicables lors du renouvellement du bail, les éléments constituant la valeur locative seront présentés, la règle du plafonnement expliquée, puis les exceptions audit plafonnement énoncées avant que ne soit abordée la méthode particulière de calcul du loyer des hôtels, locaux monovalents.