La révision triennale du loyer

La révision triennale prévue par l’article L. 145 – 37 du Code de commerce qui dispose que "les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145 – 38 et L. 145 – 39 et dans les conditions fixées par décret en Conseil d’État" entraîne en principe la fixation du loyer du bail révisé à la valeur locative puisqu’en application de l’article L. 145 – 33 du Code de commerce, "le montant des loyers des baux renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative..."

Néanmoins, lors de la révision triennale, afin d’éviter une hausse ou une baisse trop importante du loyer en cas de variation de la valeur locative, il a été institué, sauf circonstances particulières, le plafonnement du loyer révisé en fonction du montant du loyer indexé à partir de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction.

La valeur locative et le loyer indexé jouent cumulativement le rôle de plafond ou de plancher du cadre limité à partir duquel le loyer révisé sera déterminé.

L’article L. 145 – 38 du Code de commerce prévoit en effet que "la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145 - 33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours".

Si la révision triennale consiste bien souvent en une simple application de la variation de l’indice du coût de la construction, ce n’est pas le cas lorsqu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative s’est opérée, ou que ladite valeur locative est supérieure au loyer actuel, mais inférieure au loyer indexé.
Dans ces hypothèses, le loyer révisé est en effet alors fixé à la valeur locative.

Dans tous les cas, il convient, avant d’opérer la révision triennale du loyer, d’apprécier la valeur locative des locaux et de calculer le montant du loyer indexé, ainsi qu’il sera expliqué ci-dessous.

Les dispositions relatives à la révision triennale sont par ailleurs, en vertu de l’article L. 145 – 15 du Code de commerce, impératives, ce qui interdit aux parties d’y déroger.

Il convient donc pour le bailleur et le locataire de connaître les conditions de validité d’une demande de révision triennale, les effets de celle-ci, de savoir apprécier le montant du loyer révisé exigible, en particulier lorsque est intervenue une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative.