La libre volonté des parties

L’article 1134 du Code civil prévoit que "les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi".

Or, le bail est une convention.

Elle doit donc être exécutée par les parties qui y souscrivent qui disposent d’une totale liberté pour en fixer les conditions financières, le loyer étant simplement l’un des éléments essentiels du bail.

En effet, l’article 1709 du Code civil, ainsi qu’il a été exposé précédemment, dispose que "le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer".

Bailleurs et locataires sont donc libres de fixer, selon leur volonté, le montant du loyer qui sera versé au cours du bail initial et qu’elles prendront soin de mentionner expressément dans le bail.

En revanche, bailleurs et locataires ne disposent plus de cette faculté de libre fixation du loyer pour la révision ou pour le renouvellement du bail puisqu’en application de l’article L. 145 – 33 du Code de commerce, "le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative".

Le loyer qui sera fixé dans la première convention locative, lors de la prise à bail des locaux, doit impérativement correspondre à une somme d’argent et non à un équivalent en nature, mais il n’a pas besoin d’être nécessairement déterminé invariablement.

Les tribunaux ont ainsi admis que le loyer soit fixé à une somme précise (x euros) ou à un pourcentage déterminé par rapport au chiffre d’affaires réalisé par le preneur ce que les praticiens ont appelé "les clauses recettes".

Les parties peuvent également convenir d’une partie fixe et d’une variable.

La libre volonté du bailleur et du locataire est donc totale pour fixer le montant du loyer du bail originel et il leur appartient simplement de mentionner dans le bail un prix qui ne soit pas dérisoire au risque sinon, d’une part, de voir la convention être annulée sur le fondement de l’article 1131 du Code civil qui exige qu’il existe une contre-partie, une cause à l’obligation du cocontractant, et d’autre part, d’une requalification par l’administration fiscale.

Si les parties sont libres de fixer le montant du loyer du bail initial selon les modalités qu’elles estiment opportunes, il convient également, par ailleurs, qu’elles s’accordent sur les conditions de son versement (périodicité, quérabilité…).

En effet, il est opportun d’indiquer dans le bail, afin d’éviter une contestation ultérieure et l’application des règles supplétives de volonté, selon quelle périodicité le loyer doit être versé.

Un loyer payable par trimestre d’avance constitue une charge de trésorerie importante pour le locataire, l’idéal étant pour lui un paiement trimestriel à terme échu.

Le loyer peut être payable à terme échu ou à échoir, par mensualité, trimestrialité, semestrialité… le principal étant que les parties s’entendent sur la périodicité.

Il importe également que bailleur et locataire s’accordent quant à la quérabilité ou, au contraire, au caractère portable dudit loyer.

Le bailleur préférera nécessairement que le loyer soit portable (le locataire devant alors l’adresser au bailleur) tandis que s’il était quérable, le bailleur devrait alors aller le chercher chez le preneur.